РЕШЕНИЕ
№ 769
С. 17.06.2011г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Р. Б, трето гражданско отделение, в закрито заседание на седемнадесети май през две хиляди и единадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Ц. Г. Ч: М. И. И. П.
като изслуша докладваното от съдия П. гр. д.№ 1332 по описа за 2010г. на ІІІ г. о. и за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството е с правно основание чл. 290 от ГПК.
Образувано е по касационната жалба, подадена от Д. С. К. от [населено място], чрез процесуалния представител - адвокат Д. против въззивно решение № 221 от 6.07.2010г. по в. гр. д.№ 604 по описа за 2010г. на Великотърновски окръжен съд, с което е отменено решение от 30.01.2009г. по гр. д.№ 310/2007г. на Павликенски районен съд в частта, в която искът на Д. С. К. против [фирма] П. за обезщетение за пропусната полза по чл. 236 ал. 2 от ЗЗД за периода 10.05.2006г.-30.07.2007г., е отхвърлен за разликата от присъдената сума 714.78лв. до 900.90лв.,а в частта относно присъдената лихва от 63.74лв. –изцяло и вместо това е постановено друго, с което е уважен предявения иск за сумата от 186.12лв., обезщетение за пропусната полза, а в останалата част решение от 30.01.2009г. по гр. д.№ 310/2007г. на ПРС е оставено в сила и са присъдени следващите се разноски. Като се сочи основанието по чл. 281 т. 3 от ГПК, се иска отмяна на въззивния акт като неправилен, поради постановяването му в нарушение на материалния закон и решаване на въпроса по същество с цялостно уважаване на предявения иск.Претендират се направените разноски.
Делото е за втори път пред касационната инстанция.
С определение № 185 от 16.02.2011г. - ВКС е допуснал касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280 ал. 1 т. 2 от ГПК по поставения въпрос за цената, по която следва да бъде определено дължимото обезщетение по чл. 236 ал. 2 от ЗЗД за пропусната полза, което наемодателят има право да получи от наемателя при продължаване ползването на нает имот след прекратяване на наемния договор, при противопоставяне на наемодателя.Представени са решения/без задължите-лен характер/на ВКС,в които за определяне на това обезщетение са използвани три подхода-съобразно договорената наемна цена /решение № 2040 от 14.10.2005г. по гр. д.№ 1342/04г. на ІVг. о./, не по-малко от уговоре-ния наем /решение № 952 от 22.10.2008г. по гр. д.№ 6488/07г. на ІІІг. о./и съобразно средния пазарен наем /решение №134 от 8.05.2009г. по гр. д.№ 185/08г. на ІVг. о., № 1232 от 28.11.2005г. по гр. д.№ 701/03г. на ІVг. о./.
В съдебно заседание страните не се явяват лично.Касаторът се представлява от процесуален представител, който поддържа жалбата и желае тя да бъде уважена.
Върховният касационен съд, състав на ІІІ г. о.,след като обсъди направеното искане и доказателствата по делото, по поставения въпрос, намира следното:
Съществуващото към момента на допускане на касационното обжалване противоречие в практиката - понастоящем е отстранено с постановени по реда на чл. 290 от ГПК решения /например №701 от 22.11.2010г. по гр. д.№ 219/2010г. на ІV г. о., №391 от 26.05.2010г. по гр. д.№ 765/2010г. на ІІІг. о., № 18 от 5.03.2010г. по т. д.№ 527/2009г. на І т. о. /, в които е прието, че когато наемателят продължи да ползва имота след прекратяване на наемното правоотношение въпреки противопоставянето на наемодателя, ползва същия без правно основание и за това дължи обезщетение за вреди. Размерът на вредите подлежи на доказване от ищеца и се определя в зависимост от вида на засегнатото благо, като - в зависимост от проведеното доказване е възможно да има различни по естеството си стойности. В общия случай обезщетението е в размер на средния пазарен наем, като той не може да бъде по-нисък от уговорения размер на наема по прекратения договор за наем.
В случая – е било установено, че между страните е бил сключен на 26.01.2001г. наемен договор/с три анекса към него/ – с предмет 210кв. м. земя и разположен върху нея павилион от 24.20кв. м.,ползван като питейно заведение.Същият е бил със срок до 31.12.2004г. Ответникът –в качеството си на наемател е продължил да ползва имота, включително и през процесния период от 10.05.2006г. до 30.07.2007г.
Спорът е висящ единствено по предявения като евентуален иск с правно основание чл. 236 ал. 2 от ЗЗД,защото с решение № 473 от 1.06.2010г. по гр. д.№ 1537 по описа за 2009г.- ВКС е оставил в сила въззивно решение №235/30.06.2009г. по в. гр. д.№ 258/09г. на Великотър-новски окръжен съд в частта, в която са отхвърлени предявените искове с правно основание чл. 232 ал. 1 и чл. 86 ал. 1 от ЗЗД на Д. К. против В. Б. в качеството му на ЕТ” В. Б.”гр.П.,но е отменил същото в частта, в която се претендира заплащане на 1 800лв., обезщетение за ползването на недвижим имот - предмет на договор за наем, за времето от 10.05.2006г. до30.07.2007г.,ведно с лихва за забава от 3.08.07г. и е върнал делото за ново разглеждане в тази част.
При новото разглеждане - вззивният съд е определил размера на обезщетението съобразно заключението от 13.11.08г. на вещото лице Б.,без да излага аргументи, защото го възприема.Съдът е посочил като аргументи защо не възприема другото прието по делото заключение-на вещото лице А.- защото не съдържа данни за използвана методика и за критерий били взети цените към момента на изготвяне на заключението, вместо към исковия период.
Съобразно така дадения отговор на поставения въпрос /че при липса на други ангажирани доказателства дължимото по чл. 236 ал. 2 от ЗЗД обезщетение следва да е в размер на средния пазарен наем, но не по-ниско от уговореното по договора за наем/– подадената касационна жалба е основателна.
Последният месечен наем, получен по вече прекратения договор за наем е бил в размер на 480лв.,от които на ищцата/като собственик на 1/4ид. ч. от имота/ са били дължими 120лв.
За установяване на размера на средния пазарен наем по делото са приети заключения на две експертизи.
Едната е на вещото лице – Б. от 13.11.08г.,която го е изчислило по Наредбата на реда за придобиване, управление и разпореж-дане с общинско имущество, с аргумента, че единственият открит сходен на процесния обект е този, който му е граничен, но той за исковия период е бил отдаван под наем от общинска фирма. Изчислено съобразно посочената Наредба - обезщетението е в размер на 2 897.52лв. или за ищцата за исковия период– 900.90лв.
Втората експертиза е на вещото лице А. от 22.05.09г.,като в нея е записано, че е изготвена според „проучване на пазара на наемните отношения в централната част на [населено място]”.Заключението е, че пазарният наем на целия „процесен имот с площ от 231 кв. м.,съгласно скица, приложена по делото № 1180/18.10.07г.,като отдаден за заведение, в което се предлагат алкохолни напитки е по 646.80лв. на месец, или за ищцата – 161.70лв./пресметнато за 13 месеца - обезщетението възлиза на 2102.10лв. при искова претенция от 1 800лв./
Според настоящия състав неправилно въззивният съд е възприел заключението, определящо размера на дължимото обезщетение по Наред-бата на реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество.Последната в случая е неприложима, тъй като процесният имот е частна, а не общинска собственост.Освен това, тъй като предмет на експертизата е - определяне на средния пазарен наем, единствената релевантна по делото оценка е тази по заключението на вещото лице А.. Не могат да бъдат споделени изложените аргументи от въззивния съд за липса на данни за използваната методика и несъобразяване с цените към исковия период.Заключението на вещото лице А. е дадено въз основа на извършена съпоставка с цените, на които са били отдавани две други, подобни на процесния имоти /в които са били заведение Летен театър и заведение – механа/.Те са с идентично местоположение, предназначение и вид на постройките и за последно са били отдавани под наем към процесния период 2006-2007г.
Изложеното налага въззивния акт да бъде отменен като неправилен, а въпросът решен по същество с уважаване на предявения иск съобразно заявената претенция.
С оглед направеното искане, с оглед изхода на делото и на основание чл. 78 от ГПК – в полза на касатора следва да бъдат присъдени направените разноски за настоящата инстанция, които възлизат на 310лв./от които държавни такси 70лв. и адвокатско възнаграждение- 240лв./.
Мотивиран от горното, Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение
РЕШИ:
ОТМЕНЯ въззивно решение № 221 от 6.07.2010г. по в. гр. д.№ 604 по описа за 2010г. на Великотърновски окръжен съд и ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВИ:
ОСЪЖДА ЕТ”В. Б.”гр.П.,представляван от собственика В. И. Б. с ЕГН [ЕГН] и адрес на управление: [населено място] ел.”К. и М.” № 3В да заплати на Д. С. К. сумата от 1 800лв./хиляда и осемстотин лева/, представляваща обезщетение по чл. 236 ал. 2 от ЗЗД за това, че е продължил да ползва имота за времето от 10.05.2006г. до 30.07.2007г., след прекратя-ване на наемното правоотношение въпреки противопоставянето на наемодателя, ведно с лихва за забава, считано от 3.08.07г. до окончателното изплащане, както и сумата от 310 лв./триста и десет лева/,представляваща направените пред касационната инстанция разноски.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.