РЕШЕНИЕ

№ 429

София, 26.06. 2026 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. Четвърто гражданско отделение в открито заседание на двадесет и седми април през две хиляди двадесет и шеста година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мими Фурнаджиева

ЧЛЕНОВЕ: Велислав Павков

Десислава Попколева

при участието на секретаря Р. С. като разгледа докладваното от съдия Попколева гр. дело № 3987 по описа за 2025 год., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба от „Никан 49“ ЕООД, чрез адв.П. против решение № 160/09.07.2025 г. по в. гр. д. № 222/2025 г. на Окръжен съд Враца, с което като е потвърдено решение от 23.12.2024 г. по гр. д. № 761/2024 г. по описа на Районен съд Козлодуй, е отхвърлен предявения от касатора срещу Л. Х. С. иск за установяване по отношение на ищеца /арендатор по договор за аренда, вписан в Служба по вписванията - К. под вх. рег.№3090/16.11.2016 г., акт 27, том 6/ на непротивопоставимост на сключения от ответника анекс към договор за аренда на земеделски земи от 13.07.2012 г., вписан в Служба по вписванията - К. под вх. рег.№ 1610/14.02.2022 г., акт 127, том 3 за стопанската 2022/2023 г. и следващите до стопанската 2031/2032 по отношение на описаните в договора за аренда от 16.11.2016 г. земеделски земи.

Касаторът обжалва решението на въззивния съд като поддържа, че то е неправилно – като постановено в нарушение на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. В открито съдебна заседание, не изпраща представител.

Насрещната страна Л. Х. С., чрез адв. Л., е депозирал отговор, в който поддържа, че изложените в жалбата доводи за неправилност на въззивното решение, са неоснователни. В открито съдебно заседание не се явява и не се представлява .

За да потвърди решението на първоинстанционния иск, с което е отхвърлен иска, въззивният съд е приел, че спорът е възникнал поради съществуването на два арендни договора с един и същ предмет досежно определени земеделски имоти, вписани в Службата по вписване и е за установяване, че арендният договор по анекса от 14.02.2022 г., сключен между ответника и съсобственици на имотите, притежаващи повече от 50 % от съсобствеността, за процесните имоти и период, е непротивопоставим на ищеца-арендатор на същите имоти по договор за аренда, вписан в Служба по вписванията - К. под вх. рег.№3090/16.11.2016 г., акт 27, том 6. Приел е, че в случая е налице конкуренция на права между двамата арендатори, което обуславя и правният интерес на ищеца от предявяване на отрицателен установителен иск, че сключеният от ответника със съсобственици на земеделските имоти, му е непротивопоставим поради по-ранното вписване на сключения от него договор за аренда с един от съсобствениците на същите земеделски имоти. Позовавайки се на разясненията, дадени в мотивите на т. 2 от ТР №2/20.07.2017 г. по тълк. дело № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС и последвалата казуална практика на ВКС, въззивният съд е приел, че нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ, бр. 13/07.02.2017 г., не е специална и не изключва приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Посочил е, че договорът за аренда, представлява действие по управление и съответно може да бъде сключен от всеки съсобственик на вещта. Ако обаче съсобственикът, който го е сключил не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици-заедно или поотделно, освен ако са го приели. Ето защо, ако са налице сключени от отделни съсобственици с различни арендатори договори за аренда, но за съвпадащи периоди от време, до изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50 % в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 31, ал. 2 ЗС. Следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% в съсобствеността, е вписан, последният не е противопоставим на последващ арендатор, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота. Това разрешение е потвърдено и с нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ при изменението на закона с §6 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обв.ДВ, бр. 13/07.02.2017 г., с която редакция се създаде кореспондиращо на общата уредба на чл. 32, ал. 1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски зами чрез отдаване под аренда. При така изложените решаващи съображения, въззивният съд е извел извод, че договорът за аренда от 16.11.2016 г., сключен от ищеца с един от съсобствениците на имотите, който притежава по-малко от 50% от съсобствеността, не е противопоставим на страните, сключили договора за аренда от 13.07.2022 г. – ответника Л. Х. С. и съсобствениците, притежаващи повече от 50% от съсобствеността, независимо от поредността на вписванията. Въз основа на тези решаващи мотиви е извел извод за неоснователност на предявения от ищеца отрицателен установителен иск.

В производството по чл. 288 ГПК, настоящият състав на ВКС е констатирал, че в производството по делото не са участвали страните по договора от 13.07.2022 г.- арендодатели на ответника Л. Х. С., а доколкото те са страна по правоотношението, породило конкуренцията между двамата арендатори, техните права и задължения също се засягат от изхода на спора. Ето защо, касационното обжалване на решението е допуснато в хипотезата на чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК поради наличието на вероятност въззивното решение да е недопустимо - като постановено по нередовна искова молба.

Съдебната практика на ВКС трайно приема, че спорът, възникнал поради съществуването на два арендни договора с един и същ предмет досежно определен недвижим имот, вписани в Службата по вписвания, е спор за установяване, че арендният договор, който е вписан по-късно, е непротивопоставим на арендатора, чиито договор е вписан преди това, т. е. предмет на делото е установяването на непротивопоставимост между двата договора, а не валидността или унищожаемостта на самите договори. /така решение № 50237/10.01.2023 г. по гр. д. № 3443/2021 г. на IV г. о./. Приема се също, че вписването на арендните договори има оповестително-защитно действие, т. е. вписването няма отношение към правопораждащ ефект на акта, а само дава възможност на третите лица да узнаят и да държат сметка за вписването и акта. Следователно, когато арендаторът, чиито права са засегнати от по-късно вписан договор за аренда за същия имот, предявява иск за установяване на непротивопоставимост, надлежни страни в процеса са: арендаторът по по-рано вписания договор за аренда, който твърди, че по-късно вписаният договор за аренда е непротивопоставим на неговите права /ищец/; арендаторът по по-късно вписания договор за аренда, тъй като именно неговите права се оспорват като непротивопоставими /ответник/ и арендодателите, сключили по-късния договор за аренда, тъй като те са страна по правоотношението, породило конкуренцията между двата договора и техните права и задължения също се засягат от изхода на спора /ответници/. Съгласно ТР № 7/13.01.2023 г. по тълк. дело № 7/2020 г. на ОСГТК на ВКС страните по договор са задължителни необходими другари в производството по предявен от трето лице иск за нищожност на договора. Макар и искът за непротивопоставимост да не е идентичен с иска за нищожност, той засяга правата и на двете страни по по-късния договор за аренда, доколкото са участници в спорното правоотношение и решението по иска трябва да бъде еднакво спрямо тях, поради което и двете страни следва да бъдат конституирани по делото като ответници. Предявяването на иска срещу всички другари, чието участие в производството е задължително, представлява абсолютна положителна процесуална предпоставка, без наличието на която производството е недопустимо. Нарушаването на изискването за съвместна процесуална легитимация е нередовност на исковата молба, за която съдът следи служебно и е задължен да упражни правомощията си съгласно чл. 129 ГПК. В конкретния случай въззивният съд не е констатирал тази нередовност на исковата молба, която обуславя недопустимост на обжалваното пред него първоинстанционно решение и вместо да обезсили същото и да го върне за ново разглеждане от първоинстанциония съд с участието на задължителните необходими другари, е потвърдил решението му.

Гореизложеното налага обезсилване на въззивното решение и на потвърденото с него първоинстанционно решение и връщане на делото на първата инстанция за ново разглеждане след отстраняване на посочения недостатък на исковата молба. Производството по отношение на новоконституираните ответници следва да започне с връчването на препис от исковата молба и даване на срок за отговор по чл. 131 ГПК.

По претендираните от страните разноски за касационната инстанция, следва да се произнесе въззивния съд – чл. 294, ал. 2 ГПК.

Мотивиран от горното, Върховният касационен съд,

Р Е Ш И :

ОБЕЗСИЛВА решение № 160/09.07.2025 г., постановено по в. гр. д. № 222/2025 г. по описа на Окръжен съд Враца и потвърденото с него решение от 23.12.2024 г. по гр. д. № 761/2024 г. по описа на Районен съд Козлодуй.

ВРЪЩА делото на Районен съд Козлодуй за ново разглеждане от друг състав с участието на задължителните необходими другари.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: