О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 5308
гр. София, 20.11.2025 г.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Р. Б. Гражданска колегия, Трето отделение, в закрито заседание на тридесети октомври две хиляди двадесет и пета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖИВА ДЕКОВА
ЧЛЕНОВЕ: АЛЕКСАНДЪР ЦОНЕВ
ДОРА МИХАЙЛОВА
като разгледа докладваното от съдия Михайлова гр. д. № 2369 по описа за 2025 г., и за да се произнесе, взе предвид следното.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на В. В. Г., чрез адвокат Д. А., срещу онази част от Решение № 674 от 03.02.2025 г. по в. гр. д. № 71/2024 г. на Софийски градски съд, в която след частична отмяна на Решение № 16634/16.10.2023 г., постановено по гр. д. № 70 463/2022 г. на СРС, ГО, 32 състав, е отхвърлен предявеният от касатора, ищец в първоинстанционното производство, против „ЕОС Парк“ ЕООД иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за осъждане на ответника да му заплати сумата от 15 000 лв. - неустойка за забава в размер на 10 % от продажната цена от 150 000 лева, уговорена в т. 4 от договор за покупко - продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № ..., том трети, рег. № ...., н. д. № 526/2019 г. от 04.07.2019 г. на помощник нотариус А. Г. при нотариус Д. Т., рег. № 41 НК.
В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е неправилно поради нарушения на материалния и процесуалния закон, както и че е необосновано.
Допускането на касационно обжалване касаторът основава на предпоставките по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК и чл. 280, ал. 2 ГПК, позовавайки се на очевидна неправилност на съдебния акт.
Ответникът по касационната жалба „ЕОС Парк“ ЕООД е подал отговор на жалбата в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК със становище за отсъствие на основания за допускане на въззивното решение до касационно обжалване.
Върховният касационен съд, Гражданска колегия, Трето отделение, като взе предвид доводите на страните, намира, че касационната жалба е подадена от надлежна страна, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, в преклузивния срок по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел за безспорно между страните, че: те били обвързани от договор за покупко - продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № ..., том трети, рег. № ..., дело № 526/2019 г. от 04.07.2019 г., по силата на който касаторът В. В. Г. придобил правото на собственост върху ателие № 2 с площ 86,88 кв. м., състоящо се от антре, ателие с кухненски бокс, две стаи и две бани с тоалетни, находящо се в сграда № ..., построена в ПИ с идентификатор № ... в [населено място], м. „Д. - разширение север, втора част“; че в т. 4 от нотариалния акт била уговорена неустойка за забава в размер на 15 000 лв. в случай, че бъде допусната забава от страна на „ЕОС Парк“ ЕООД да предостави удостоверение за въвеждане на имота в експлоатация след 31.12.2019 г.; че удостоверение за въвеждане на имота в експлоатация било издадено след уговорения срок, а именно на 16.03.2022 г.; че купувачът заплатил на продавача цената по сделката в уговорените в договора срокове. Посочил е, че страните постигнали съгласие правото на собственост върху обекта да бъде прехвърлено в момента, в който сградата е построена до етап „груб строеж“, срещу продажна цена от 150 000 лева. Конкретизирал е, че тази цена била платима по следния начин - 15 000 лв. в деня на подписване на нотариалния акт, а остатъкът от 135 000 лв. – посредством финансиране от банка и/или с лични средства, в следните срокове: 100 000 лв. след вписване на договорна ипотека в полза на „Р. Б. ЕАД, сумата от 17 500 лв. - при представяне на акт образец № 15, а сумата от 17 500 лв. - при представяне от продавача „ЕОС Парк“ ЕООД на купувача В. В. Г. на акт образец № 16.
За недоказани са преценени възраженията на ответника, че продажната цена била различна (по-ниска) от посочената в нотариалния акт. Този извод въззивният съд обосновал след анализ на отразеното в нотариалния акт, електронната кореспонденция между страните, неоспорена по авторство и съдържание, писмено споразумение от 13.06.2019 г., договор за кредит, вносните бележи по делото, както и заключението към съдебно-счетоводната експертиза, съгласно което в счетоводството на продавача „ЕОС Парк“ ЕООД била отразена продажна цена за процесното ателие в размер на 150 000 лв. по фактура № 8/04.07.2019 година.
Възраженията на ответника за унищожаване на договора като преклудирани, заявени за първи път във въззивната жалба, въззивният съд е отказал да разгледа.
Софийски градски съд е посочил, че съгласно т. 4 от нотариалния акт продавачът „ЕОС Парк“ ЕООД поел задължение да „представи“ на купувача в срок до 31.12.2019 г. разрешение за ползване на сградата, като при неизпълнение в срок следвало да заплати неустойка за забава в размер на 10 процента от продажната цена, т. е. сумата от 15 000 лева. Приел е, че предмет на договора за покупко-продажба било ателие в сграда, построена до етап „груб строеж“. Това бил уговореният етап на завършеност на обекта, като съгласие между страните продавачът да изпълни довършителни СМР в обекта, както и да се снабди удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, не било постигнато. Конкретизирал е, че в нотариалния акт бил употребен изразът „представи“. Допълнил е, че представянето на акт образец № 16 имало определящо значение единствено относно отложеното плащане на последната част от продажната цена, дължима до 31.12.2019 г., когато следвало да се представи удостоверение за въвеждане в експлоатация. Според въззивния съд ищецът се възползвал от възможността да отложи плащането по последния транш - на 17.07.2019 г. му бил отпуснат банков кредит за сумата от 135 000 лв., като той извършил следните плащания: 117 500 лв. на 10.09.2019 г., а остатъкът от 17 500 лв. платил, както следва - 4000 лв. на 26.06.2020 г., 3 000 лв. на 02.07.2020 г. и 10 500 лв. на 29.04.2022 година. Акт образец № 16 бил издаден на 16.03.2022 година.
При тези факти въззивният съд счел, че при уговорено прехвърляне на правото на собственост върху имота на етап „груб строеж“ и липса на уговорки, вменяващи задължение на продавача да извърши довършителни СМР и да се снабди с акт образец № 16, посочването в договора, че следва „да представи“ този акт, било свързано единствено с отложеното плащане на част от продажната цената. Допълнил е, че ищецът отложил това плащане с над две години. Ето защо СГС приел, че така уговорената неустойка за забава за представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация била нищожна като излизаща извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Цитирал е приетото в ТР № 1/2009 г. на ОСТК, че добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно, както и че преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора. Счел е, че липсвали или били пренебрежителни вредите за купувача от неизпълнение на задължението на продавача за представяне на акт образец № 16 в срок до 31.12.2019 година. При извод за липса на валидно уговорена неустойка искът за присъждането й е отхвърлен.
Касационният жалбоподател поддържа в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, че въззивният съд се е произнесъл по следните значими за изхода на делото въпроси:
1. „Към кой конкретен момент следва да се извърши преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави - към момента на сключването на договора или към един последващ момент?;
2. „Може ли съдът да обяви за нищожна клауза за неустойка като противоречаща на добрите нрави без да извърши преценка и да обоснове поради какви причини същата излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции?“;
3. „Допустимо ли е въззивният съд да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правна сделка или на отделни клаузи от нея, които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от заинтересована страна, ако нищожността произтича пряко от сделката или от събраните но делото доказателства, без преди това е обявил на страните изрично, че ще се произнесе по нищожността, и без да е дал възможност на страните да изразят становище и да посочат доказателства, съответно без да е процедирал по реда, посочен в т. 2 на Тълкувателно решение № 1/2013 г, на ОСГТК на ВКС?“;
4. „Подлежи ли на тълкуване от съда по реда на чл. 20 ЗЗД договорка между страните, по отношение на която не е налице спор между тях?“.
Позовава се на допълнителното основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, като твърди, че въпросите са решени в противоречие с практиката на ВКС – ТР № 1/15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, Решение № 286/12.06.2019 г. по гр. д. № 1511/2018 г., IV ГО (по първи и втори въпрос), Решение № 50239/23.01.2023 г. по гр. д. № 4212/2021 г., III ГО (по втори въпрос), ТР № 1/27.04.2022 г. по тълк. д. № 1/2020 г., ОСГТК на ВКС, Решение № 14/08.01.2024 г. по гр. д. № 4002/2022 г., IV ГО, Решение № 166/13.11.2023 г. по гр. д. № 4747/2022 г., III ГО, Решение № 411/26.06.2024 г. по гр. д. № 3076/2023 г., III ГО (по трети въпрос), както и Решение № 159/17.10.2014 г. по т. д. № 3605/2013 г., I ТО, Решение № 85/24.07.2015 г. по гр. д. № 1207/2014 г., III ГО, Решение № 734/12.12.2024 г. по гр. д. № 381/2024 г, IV ГО ВК С (по четвърти въпрос).
Съставът на Върховния касационен съд, като взе предвид оплакванията в касационната жалба и поддържаните касационни основания по чл. 280 ГПК, намира, че касационно обжалване на въззивното решение следва да се допусне. Налице е хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по третия от поставените въпроси. Съгласно задължителните постановки на ТР № 1/27.04.2022 г. по тълк. д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС съдът е длъжен да се произнесе служебно по нищожността, когато установи пороци, произтичащи пряко от съдържанието и формата на сделката, както и от общоизвестни или служебно известни на съда факти. Независимо от спецификата на предвиденото в закона основание за нищожност, когато то произтича от факти, които не могат да се установят от самата сделка, страните трябва да са посочили в срок конкретните факти и доказателствата, от които тя се извежда, при спазване на установените в ГПК преклузии, но когато нищожността произтича от формата или съдържанието на договора, съдът е длъжен да я констатира служебно, като в този случай правото на страната да се позове на нея не е обвързано със срок. Съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства. В случая доводи относно нищожност на клаузата на т. 4 от нотариалния акт поради накърняване на добрите нрави ответникът не е навел, като въззивният е установил, че нарушението на добрите нрави е обективирано в самия договор, приемайки, че клаузата за неустойка е уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Касационно обжалване следва да се допусне с оглед извършване на проверка спазил ли е въззивният съд принципа на състезателното начало да информира страните преди устните състезания, че ще разгледа въпроса за нищожността, и предоставил ли им е възможност да изразят становище по този въпрос и евентуално да посочат доказателства, съобразно разрешенията в ТР № 1/27.04.2022 г. по тълк. д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС.
Мотивиран от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА касационно обжалване на Решение № 674 от 03.02.2025 г. по в. гр. д. № 71/2024 г. на Софийски градски съд в обжалваната част.
УКАЗВА на В. В. Г., чрез адвокат Д. А., да заплати по сметка на Върховния касационен съд държавна такса за разглеждане на касационната му жалба в размер на 300 (триста) лв., като в този срок представи платежния документ за това по делото. При неизпълнение в срок на тези указания касационното производство ще бъде прекратено.
След представяне на доказателства за внасянето на дължимата държавна такса делото да се докладва на председателя на III ГО на ВКС за насрочване в открито съдебно заседание.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.