О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 624

ГР. София, 13.07.2022 г.

Върховният касационен съд на Р. Б. трето гр. отделение, в закрито заседание на 11.05.22 г. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ИВАНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ЖИВА ДЕКОВА

ТАНЯ ОРЕШАРОВА

Като разгледа докладваното от съдия Иванова гр. д. №5047/21 г., намира следното:

Производството е по чл.288, вр. с чл.280 ГПК.

ВКС се произнася по допустимостта на касационната жалба на „БИС” ЕООД, [населено място], срещу въззивното решение на Апелативен съд В. Т. / АС/ по гр. д. №85/21 г. и по допускане на обжалването. С въззивното решение е отхвърлен предявеният от касатора срещу Туристическо дружество „Стратеш”, [населено място] иск по чл.59 ЗЗД за заплащане на сумата от 190 000 лв. - частичен иск с пълен размер 331 497 лв., представляваща стойността на извършени от касатора подобрения в недвижим имот, находящ се в землището на [населено място], м. „Б. Б.” с площ 5 202 кв. м. и посочен идентификатор, застроен с 2 жилищни сгради, 2 сгради – навес и една сграда – обслужваща, с посочени застроена площ и идентификатор на всяка от сградите.

Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК срещу подлежащо на обжалване въззивно решение и е допустима.

За допускане на обжалването касаторът се позовава на чл.280, ал.1,т.1-3 и ал.2 / очевидна неправилност/ ГПК.

Поставя като значими за спора следните правни въпроси:

Въпроси по приложението на чл.20 ЗЗД:

1.Как следва да се тълкува волята на страните, изразена в процесния наемен договор с оглед на неговия предмет и по –конкретно дали в предмета на този договор следва да се включат вещи, които не са изрично посочени от страните? Намира, че въпросът е от значение за точното прилагане на закона, защото липсва изрична практика конкретно по казус като настоящия, свързан с подобрения, силно надвишаващи наетите обекти.

2. Как следва да се тълкува волята на страните по договор за наем при наличието на уговорка, според която извършените в имота подобрения са за сметка на наемателя, когато фактически извършените подобрения надхвърлят значително стойността на самия нает имот и голяма част от тях се отнасят за имот, който не е описан като предмет на сключения договор? Намира, че по въпроса въззивното решение противоречи на цитираната практика на ВКС – ТР №48/61 г. ОСГК и решения по чл.290 ГПК.

Въпроси по приложението на чл.74 ЗС:

3.Когато подобрителят не оспорва правото на собственост върху терена, застроен от него, длъжни ли са съдилищата да изследват дали същият не владее само построената от него сграда? Намира, че въпросът е решен от АС в противоречие с ППВС №6/74 г., т.4.

4. Спрямо кого се преценява приложимостта на чл.74, ал.2 ЗС, за да възникнат предвидените в нея права на добросъвестен подобрител: спрямо действителния собственик на вещта, в която са извършени подобренията или спрямо лицето, което твърди, че е наемодател за предоставянето на ползването на тези вещи, без да е натоварен с това от собственика и без да е описал подобрените вещи в сключения от него договор за наем? Намира, че по въпроса липсва практика, поради което е налице осн. по чл.280, ал.1,т.3 ГПК.

Във връзка с позоваването на очевидна неправилност на въззивното решение касаторът сочи, че с това решение приложението на нормата на чл.74 ЗС е отречено със смисъл, противоположен на действителното съдържание на нормата и грубо са нарушени правилата на формалната логика. При клауза в наемния договор, че подобренията са за сметка на наемателя, АС е приел, че когато е наета малка сграда от 35 кв. м. и неясно каква част от терена, то построяването на 10 пъти по-голяма сграда или съвкупност от сгради може да се подведе под тази клауза. В тази връзка касаторът поставя и въпроса: От кога тече погасителната давност за извършени подобрения от наемател? Позовава на дадения с р. по гр. д. №21/09 г. на второ г. о. на ВКС отговор, че общата петгодишна давност започва да тече от момента на предаване на имота след прекратяване на наемния договор, който е момент на получаване на престацията.

По допускане на обжалването ВКС намира следното:

Въззивният съд е приел за установено, че с договор от 20.02.96 г. ответникът е предоставил на ищеца за ползване ресторант „Юзината”, плувния басейн срещу него и прилежащия около тях район с площ от 9 дка. Договорът е сключен за срок от 5 години – до 20.02.01 г.

На 31.08.07 г. е подписан анекс към договора от 20.02.96 г. между сключилите го страни, като ответникът е предоставил на ищеца за ползване ресторант „Юзината”, за който е издаден нот. акт за собственост на ответника №../... г., плувен басейн и прилежаща площ от 5,2 дка за срок от 10 години – до 31.08.2017 г. С нот. акт №.../... г. отв. ТД „Стратеш” – [населено място] е признат за собственик на сграда – пристройка и надстройка със застроена площ от 205,10 кв. м., построени към съществуващия ресторант „Юзината”, със застроена площ от 36,28 кв. м. /частна държавна собственост/, находящ се в ПИ с площ от 5 202 кв. м., държавна собственост, с начин на трайно ползване спортен терен. Събразно чл.15 от анекса от 2007 г. всички подобрения и реконструкции в обекта и прилежащия му район задължително се правят с писмено съгласие на двете страни и са за сметка на наемателя.

Договорът за наем е прекратен с едностранно изявление на наемодателя ТД „Стратеш”, връчено на ищеца на 29.10.14 г., поради неплащане на дължимия наем за периода 12.12.12 -15.09.14 г., т. е. по вина на наемателя. Затова не е налице хипотезата на чл.23 от анекса от 2007 г., според която при предсрочно прекратяване на наемния договор не по вина на наемателя и не във връзка с чл.18 от договора, наемодателят дължи на наемателя стойността на извършените подобрения и СМР по пазарни цени към момента на прекратяването. Безспорно е, че работите, с чието извършване се претендира да се е увеличила стойността на имота, са извършени по време на действие на наемния договор.

С р. от 11.05.15 г. по гр. д. №8492/15 г. на СРС, потвърдено с р. от 11.08.16 г. по гр. д. №10011/15 г. на СГС ищецът е осъден да опразни и предаде на ответника недвижимия имот, предмет на договора за наем от 20.02.96 г. и анекса от 31.08.07 г., описан в исковата молба по настоящото дело във връзка с извършените подобрения и в решението на първоинстанционния съд, потвърдено с обжалваното въззивно решение. Наемният договор обосновава качеството държател на имота на наемателя – сега ищец и затова той не е легитимиран да предяви предоставения на владелеца и приравнените му лица иск по чл.72, ал.1 ЗС. При постигнатата между страните по договора уговорка, че извършените в наетия имот ремонтни работи с характер на подобрения са за сметка на наемателя, той не може след прекратяване на наемния договор да претендира стойността им по чл.59 ЗЗД. Отношенията на страните за извършените подобрения са уредени с наемния договор, като наемателят е имал знанието, че подобренията и реконструкциите в имота са за негова сметка. В този см. са р. на ВКС, трето г. о. по гр. д. №381/12 г. и р. на четвърто г. о. по гр. д. №1274/09 г.

При данните по делото не са налице основания за допускане на обжалването по въпросите, свързани с тълкуване на договора за наем и анекса към него. Разпоредбите на чл.8 и 18 от договора и чл.15 и 23 от анекса, на които се е позовал въззивният съд са ясни и с тях се уреждат отношенията на страните във връзка с извършените в имота подобрения. Съгласно практиката на ВКС, цитирана от въззивния съд и известна на ВКС – ТР №85/68 г., р. по т. д. №2584/15 г. на първо т. о. и др., в случая отношенията между държателя и собственика на имота за подобренията се уреждат съобразно договора за наем между тях, съдържащ уговорки как се правят и за чия сметка са извършените подобрения.

Въпросите, свързани с чл.74 ЗС също не обосновават допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Въззивният съд е посочил, че няма данни ищецът да е променил основанието, на което държи имота – не е установено с едностранни действия по явен и недвусмислен начин да отрича фактическата власт на ответника. Наличието на договор за наем е достатъчно за оборване на презумпцията па чл.69 ЗС. Въпросът за качеството на ищеца като държател на имота/наемател/ е разрешен с решението по иска за опразване с пр. осн. чл.233, ал.1 ЗЗД, по гр. д. №10011/15 г. на СГС / вл. в сила, след като с опр. на САС от 4.06.17 г. по ч. гр. д. №1680/17 г. е потвърдено разпореждането на СГС за връщане на касационната жалба/. С това вл. в сила решение на СГС е разрешен и въпросът за предмета на договора за наем – описания имот /терен и постройки/, които ищецът е осъден да опразни и предаде на ответника. Легитимиран да отговаря по претенциите на извършилия подобрения държател на имота е собственикът – ТР №85/68 г., като отношенията им в случая се уреждат от сключения договор за наем.

Последният въпрос – за началния момент на погасителната давност, е неотносим към решаващите изводи на въззивния съд, за което е възразил и ответникът по жалба.. Искът не е отхвърлен по съображения за изтекла давност/ напротив, първоинстанционният съд е намерил възражението за неоснователно/. Затова въпросът не обосновава допускане на касационното обжалване на посочените от касатора основания.

Сочените основания за допускане на обжалването не се установяват, поради което ВКС на РБ, трето г. о.

О П Р Е Д Е Л И:

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното решение на Апелативен съд В. Т. по гр. д. №85/21 г. от 12.08.21 г.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: