О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 4858

гр. София, 27.10.2025 г.

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АЛБЕНА БОНЕВА

ЧЛЕНОВЕ: БОЯН ЦОНЕВ

МАРИЯ ХРИСТОВА

като разгледа, докладваното от съдия Б. Ц. гр. дело № 764 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Касационното производство е образувано по жалба на ищците по делото Ц. И. П. и И. К. Б. срещу решение № 446/16.04.2024 г., постановено по възз. гр. дело № 3215/2023 г. на Софийския апелативен съд. С обжалваното въззивно решение, като е потвърдено първоинстанционното решение № 4715/31.08.2023 г. по гр. дело № 9300/2022 г. на Софийския градски съд, е отхвърлен предявеният от жалбоподателите срещу „Н. б. СТ“ ООД иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 31.05.2021 г. между страните предварителен за покупко-продажба и строително-монтажни работи (СМР) относно апартамент № 16 (подробно описан), заедно със: 7.59 % идеални части от общите части на сградата, съответните припадащи се на апартамента идеални части от урегулирания поземлен имот (УПИ), съгласно изготвено площообразуване, паркомясто № и мазе № , находящи се в УПИ ... от кв. 12, м. „С. река – запад“; в тежест на жалбоподателите са възложени разноски по делото.

С постановеното по делото по реда на чл. 288 от ГПК определение № 2837/04.06.2025 г. касационното обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 2, предл. 2 от ГПК, по следния процесуалноправен въпрос: „Длъжен ли е въззивният съд да извърши служебна проверка относно наличието на неравноправни клаузи и да следи служебно за нищожност на такива клаузи в договор, сключен с потребител, и без страните да са се позовали на такава нищожност?“.

Съдът намира, че от съществено значение за извършването на касационната проверка относно правилността на въззивното решение, както и за правилното решаване на материалноправния спор по делото е и следният спорен между страните материалноправен въпрос: „Попада ли в приложното поле на Закона за защита на потребителите предварителен договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане на имота, сключен между търговец и физическо лице?“. Съдът установи, че по този въпрос е налице противоречие в практиката на ВКС, както следва:

Отрицателен отговор на въпроса е възприет в решение № 60067/17.06.2021 г. по търг. д. № 2365/2020 г. на ІІ-ро търг. отд., решение № 7/01.03.2022 г. по търг. д. № 3/2021 г. на ІІ-ро търг. отд., решение № 60026/22.07.2021 г. по търг. д. № 2363/2020 г. на І-во търг. отд., решение № 60052/12.08.2021 г. по търг. д. № 2364/2020 г. на І-во търг. отд. и решение № 60072/30.07.2021 г. по търг. д. № 2/2021 г. на І-во търг. отд.

В първите две от тях (решение № 60067/17.06.2021 г. и решение № 7/01.03.2022 г.) е прието, че при такива договори с комплексен характер, безспорно предварителният договор за придобиването на вещно право върху недвижим имот не касае „стока“ по смисъла на § 13, т. 13 от ДР на ЗЗП (където изрично е посочено, че стоката е движима материална вещ), както и че договорът за извършване на строителни дейности представлява извършване на „услуга“ по смисъла на § 13, т. 14 от ДР на ЗЗП. Прието е още, че комплексният характер на договора, в който е предвидено общо облигационно задължение на купувача-възложител за заплащане както на цената на вещното право, така и на цената на услугата за строителство, респ. целта на който договор е придобиване собствеността върху недвижим имот, изключва качеството на физическото лице на „потребител“ по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП, тъй като по силата на договора уговорените строителни услуги са пряко свързани с правата и задълженията на страните по предварителния договор за продажба.

Същото е прието и в останалите три решения (решение № 60026/22.07.2021 г., решение № 60052/12.08.2021 г. и решение № 60072/30.07.2021 г.), с тази разлика, че е установено, че страните са сключили и окончателен договор във формата на нотариален акт, като с оглед същата крайна цел на договорните отношения между тях – придобиване на вещно право (собственост) върху недвижим (включително жилищен) имот, е прието че тези договорни отношения не касаят „стока“ или „услуга“ съгласно легалните дефиниции на § 13, т. 13 и т. 14 от ДР на ЗЗП.

Противоположното разрешение – положителен отговор на въпроса е възприет в по-новата практика на ВКС, обективирана в решение № 96/04.04.2025 г. по търг. д. № 1040/2024 г. на ІІ-ро търг. отд., решение № 16/08.02.2024 г. по търг. д. № 434/2023 г. на І-во търг. отд. и решение № 213/13.12.2024 г. по търг. д. № 1175/2024 г. на ІІ-ро търг. отд., като в първите две от тях изрично е посочено, че съдебните състави не споделят цитираната по-горе практика в обратен смисъл.

И в трите решения се приема, че сделките с недвижимо имущество не са изключени от приложното поле на ЗЗП, но с оглед спецификата на предмета на тези сделки, само част от разпоредбите на закона спрямо тях са изрично или обективно неприложими. В тази връзка в решение № 213/13.12.2024 г. са изложени съображения, че такова (общо) ограничение не може да се изведе въз основа на съдържанието на няколко допълнителни разпоредби от ЗЗП – § 13, т. 1, т. 13 и т. 14 от ДР на ЗЗП за понятията „потребител“, „стока“ и „услуга“ – норми, предназначени единствено да подпомагат възприемането и тълкуването на разпоредбите на закона, при наличие на множество разпоредби в закона, от които по несъмнен начин се извежда разпростиране на потребителската защита и при сделки с недвижими имоти. В решение № 16/08.02.2024 г., при съпоставка между дефинитивните норми на чл. 2, б. „б“ от Директива 93/13/ЕИО и § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП относно понятието „потребител“, е прието, че липсва дословно транспониране на това понятие на Директивата, макар между двете да не е налице смислово противоречие, тъй като предмет на сделката – „придобиване на стоки“ и „ползване на услуги“ е вид конкретизация на възможен интерес за участие на физическото лице. Прието е още, че във втората си част, очевидно визираща самостоятелна, а не кумулативно с предпоставките в първата хипотеза, определението на понятието „потребител“ в ЗЗП е в унисон с определението на Директивата, неограничено до предмет на сделката „стока“ или „услуга“.

В решение № 96/04.04.2025 г. и решение № 16/08.02.2024 г., при позоваване на практиката на Съда на Европейския съюз (СЕС), се изтъква, че Директива 93/13/ЕИО относно неравноправните клаузи в потребителски договори не ограничава приложното си поле спрямо определени видове договори, с изключение на посочените в съображение 10: трудови договори, договори във връзка с наследствени права, договори в областта на семейното право и дружествени договори и устави на дружества, предвид тяхната специфика. Директивата дефинира договорите, към които се прилага, като се позовава на качеството на страните по договора – в зависимост от обстоятелството дали те действат или не действат в рамките на осъществяваната от тях дейност по занятие. Изтъква се и че този критерий съответства на идеята, върху която се основава въведената с директивата система на защита, а именно, че потребителят е в положение на по-слаба страна спрямо продавача или доставчика, от гледна точка както на възможностите си да преговаря, така и на степента си на информираност, като това положение води до приемане от негова страна на условията, установени предварително от продавача или доставчика, без да може да повлияе на съдържанието им. В решение № 96/04.04.2025 г. се добавя и че съобразно практиката на СЕС, императивният характер на разпоредбите, съдържащи се в Директивата, и свързаните с тях специфични изисквания за защита на потребителите налагат да се предпочете широко тълкуване на понятието „потребител“ по смисъла на чл. 2, б. „б“ от Директивата, за да се гарантира полезното действие.

И в трите решения се приема, че не може да се отрече качеството „потребител“ поради комплексния характер на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, съчетан с договор за изграждане на недвижимия имот, и поетото от възложителя общо облигационно задължение за заплащане на цената на вещното право и цената на услугата за строителство, като е прието и че такъв предмет на договора кореспондира с понятието „услуга“ по смисъла на § 13, т. 14 от ДР на ЗЗП. В решение № 96/04.04.2025 г. изрично е прието и че от съдържанието на ЗЗП не може да бъде направен извод, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот, съчетани с договор за изграждане на имота са изключени от приложното поле на защитата на потребителя.

При така установената противоречива практика на ВКС по посочения по-горе материалноправен въпрос, на основание чл. 292 от ГПК следва да бъде предложено на ОСГТК на ВКС да постанови тълкувателно решение по този въпрос, като касационното производство по настоящото дело бъде спряно до постановяване и обявяване на такова тълкувателно решение.

Мотивиран от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

ОПРЕДЕЛИ :

ПРЕДЛАГА на Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на Върховния касационен съд да постанови тълкувателно решение по следния материалноправен въпрос:

Попада ли в приложното поле на Закона за защита на потребителите предварителен договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане на имота, сключен между търговец и физическо лице?

СПИРА производството по гр. дело № 764/2025 г. по описа на Върховния касационен съд, Четвърто гражданско отделение, до постановяване и обявяване на тълкувателно решение по горния въпрос.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: