Публикувано: Сборник постановления и тълкувателни решения на ВС на РБ по граждански дела 1953-1994, стр. 452, пор. № 148

НЕДОПУСТИМА Е ДЕЛБАТА НА ПАРЦЕЛ, КОЙТО ПРИНАДЛЕЖИ НА ДВАМА СЪСОБСТВЕНИЦИ И Е ПРЕДНАЗНАЧЕН ЗЗД МАЛОЕТАЖНО ИЛИ СРЕДНОЕТАЖНО ЖИЛИЩНО ИЛИ ВИЛНО ЗАСТРОЯВАНЕ И КОЙТО МОЖЕ В. О. НА АРХИТЕКТУРЕН ПРОЕКТ ЗЗД ЦЯЛОСТНОТО ЗАСТРОЯВАНЕ НА ПАРЦЕЛА ДА СЕ ЗАСТРОИ С ОТДЕЛНИ ЖИЛИЩНИ СГРАДИ, ОТДЕЛНИ ЖИЛИЩА В ЕДНА СГРАДА, СЪОТВЕТНО ОТДЕЛНА ВИЛНА СГРАДА ИЛИ ОТДЕЛНО ВИЛНО ЖИЛИЩЕ ЗЗД ВСЕКИ ОТ ДВАМАТА СЪСОБСТВЕНИЦИ, КАКТО КОГАТО И ДВАМАТА СЪСОБСТВЕНИЦИ ИМАТ ПРАВО ДА СТРОЯТ В ПАРЦЕЛА, ТАКА И КОГАТО ЕДИНИЯТ ОТ ТЯХ НЯМА ПРАВО ДА СТРОИ В ПАРЦЕЛА

Чл. 58 ЗТСУ

Председателят на Върховния съд е направил предложение на основание чл. 212 ГПК, Общото събрание на гражданската колегия на Върховния съд да издаде тълкувателно решение по въпроса: кога е неделим един парцел, който принадлежи на двама съсобственици и е предназначен за малкоетажно или средноетажно жилищно или вилно застрояване и който може въз основа на архитектурен проект за цялостно застрояване на парцела да се застрои с отделни жилищни сгради, отделни жилища в една сграда, съответно отделна вилна сграда или отделно вилно жилище за всеки от двамата съсобственици - когато и двамата съсобственици имат право да строят в парцела или и когато единият от тях няма право да строи в парцела.

Върховният съд, Общото събрание на гражданската колегия, за да се произнесе взе предвид:

Съгласно чл. 34 ЗС, всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. Един от случаите, при които законът разпорежда, че е недопустима делба на обща вещ, може да се изведе от разпоредбата на чл. 58, ал. 2 ЗТСУ, съгласно която, ако в парцел по чл. 58, ал. 1 ЗТСУ, който не е застроен, не могат да се построят жилища за всички съсобственици, съсобствеността може да бъде прекратена чрез делба. От това следва обратният извод, че ако в такъв парцел могат да се построят жилища за всички съсобственици, съсобствеността не може да бъде прекратена чрез делба, т. е. делбата ще е недопустима.

Чл. 58, ал. 1 ЗТСУ има предвид съсобствен незастроен парцел, предназначен за малкоетажно или средноетажно жилищно или вилно застрояване, в който при определени условия по искане на един или повече от съсобствениците, без съгласие на останалите може да се извърши строеж на жилищна или вилна сграда, съответно отделно жилище или отделно вилно жилище, като строителят стане собственик на построеното жилище. Необходимо условие за допускане на извършването на такъв строеж е възможността по предвижданията на застроителния, съответно кварталнозастроителния план и разпоредбите на Наредба N 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство да могат да се построят жилища за всички съсобственици по одобрен архитектурен проект за цялостно застрояване на парцела. А могат да се построят жилища за всички съсобственици, когато по предвижданията на плана, броят на жилищата съответствува на броя на съсобствениците. Касае се до установена обективна възможност при посочените условия да могат да се построят жилища за всички съсобственици, макар и някой от тях да няма право да извършва строеж, поради законна забрана - по чл. 39 (*1) или чл. 57 ЗТСУ (*2). Невъзможността да се построят жилища за всички съсобственици, установена в чл. 58, ал. 2 ЗТСУ, като условие за допускане на делбата не е свързана с правото на всеки от съсобствениците да строи. Ако някой от тях няма право да строи поради посочените забрани от закона, няма пречка той да прехвърли своята част от парцела на роднина по чл. 15, ал. 1, т. 1 ЗСГ (*3), който има право да строи. А възможно е до издаване разрешението за строеж на неговия обект, предвиден по архитектурния проект, да отпадне пречката за строеж - последва развод със съпруга, който има собствено жилище, отчужди своето жилище, придобие жителство и т. н.

Следователно, когато в съсобствен парцел по чл. 58, ал. 1 ЗТСУ, могат да се построят толкова жилища, колкото е броят на съсобствениците, макар и някой от тях да няма право да извършва строеж, парцелът е неделим, така както е неделим и когато всички съсобственици имат право да извършват строеж. Предназначението на такива парцели е да бъдат застроени от съсобствениците им, което изключва възможността те да бъдат предмет на делба.

Такова ще е разрешението и в случая, посочен в предложението, когато съсобственият парцел принадлежи на две лица. И когато единият от съсобствениците няма право да извършва строеж, поради забрана на закона - чл. 39 (4) или чл. 57 ЗТСУ (*5), парцелът ще е неделим така, както е неделим, ако и двамата съсобственици имат право да строят.

Всеки от двамата съсобственици въз основа на одобрения архитектурен проект за цялостно застрояване на парцела може да получи разрешение за строеж без съгласието на другия съсобственик, съгласно чл. 58, ал. 1 ЗТСУ. Безспорно молителят трябва да има право да строи, което е необходимо условие за издаване на разрешение за строеж, съгласно чл. 241, ал. 1, т. 3 ППЗТСУ (*6). Такова право за строеж не е необходимо да има другият съсобственик. По архитектурния проект обаче трябва да бъде предвидено жилище и за него. Едва когато по предвидената в одобрения архитектурен проект поредност той следва да строи в двегодишен срок по чл. 245, ал. 2 ППЗТСУ, за да получи разрешение за строеж на своя обект, ще следва да има право да строи и да не са налице за него законови забрани за строежа. Ако съсобственикът не отговаря на тези изисквания ще се приложи разпоредбата на чл. 245, ал. 4 ППЗТСУ, като неговата част от парцела може да бъде отчуждена по реда на чл. 72 ЗТСУ (*7).