Р Е Ш Е Н И Е
№ 410
гр. София, 26.06.2024г.В И М Е ТО НА Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Р. Б. трето гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и девети февруари , две хиляди двадесет и четвърта година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Е. Т.
ЧЛЕНОВЕ: Д. Д.
Г. Н.
при участието на секретаря Р. И. .
изслуша докладваното от съдията Е. Т. гр. дело № 1492/2023 година.
Производството е по реда на чл.290 от ГПК.
Разглежда се касационна жалба на на Л. П. Т.,чрез пълномощник В. Н. срещу решение № 211 от 29.11.2022г по в. гр. дело № 262/2022г. на Окръжен съд-Р а. в частта, с която е потвърдено решение №110 от 30.05.2022г по гр. д. № 335/2021г на РС - Исперих, по уважен иск срещу касатора на основание чл.93, ал.2 ЗЗД за сумата 20 000лв, представляваща задатък в двоен рвазмер, присъден поради разваляне от купувача като изправна страна на сключения между Л. П. Т. като продавач и А. А. К. като купувач предварителен договор от 26.11.2018г за покупко - продажба на недвижим имот - две ниви в землището на [населено място],за който обещателят се задължава до сключване на окончателния договор, при уговорен срок до 31.12.2019г, да обедини и приключи процедура по одобрение на ПУП.
На 26.11.2018г страните са заверили нотариално предварителен договор, по силата на който(чл.1.1) ответникът Л. П. Т. като продавач се задължава към ищеца А. А. К. да му продаде по нотариален ред описаните свои имоти, към момента на сключване на договора представляващи две съседни ниви в землището на [населено място],срещу уговорена цена от 38000 лева, като е платен задатък от 10 000 лева при подписване на договора (чл.2), а остатъка от продажната цена ще се изплати по банков път при нотариалното прехвърляне (чл.3), за което е уговорен срок най-късно до 31.12.2019г (чл.5.1). Владението се предава на купувача при подписване на предварителния договор (чл.5.2), а промяна в срока по чл.5.1 може да бъде направено с допълнително писмено споразумение (чл.5.3).Продавачът се е задължил(чл.11,изр. второ ) до сключване на окончателия договор да извърши обединение на имотите и да приключи процедура по одобрение на ПУП за ПИ. При неизпълнение на това задължение, както и при неизпълнение на задължението да се прехвърли по нотариален ред собствеността до 31.12.2019г купувачът може да развали договора и да иска двойния размер на задатъка (чл.12).Разваляне на договора със задържане на задатъка от продавача е уговорено при неизпълнение задълженията на купувача (чл.14). В следващия раздел „прекратяване и разваляне на договора„е предвидено, че при виновно неизпълнение изправната страна може да го развали при условията на чл. 87,ал.1от ЗЗД (чл.16) Капарото се задържа, или възстановява в двоен размер при разваляне по вина на неизправната страна(чл.16, т.2,3) В следващия раздел„други условия„е уговорено, че закъснение причинено от държавни, общински и банкови органи, довело до временна невъзможност за нотариално изповядване, освобождава страните от отговорност за забавянето и се сключва допълнително споразумение, с който се уговаря нов срок (чл.17).Страните са заявили, че разбират смисъла на тези уговорки (чл.18).
С предявяването на иска купувачът А. А. К. е заявил извънсъдебно разваляне на договора поради неизпълнение на поетите задължения на продавача Повече от година след изтичането на договорения срок, купувачът е отправил нотариална покана и уведомление до продавача да се яви на 22.04.2021г в кантората на нотариус П. А. с готовност за нотариално прехвърляне, с документи удостоверяващи изпълнено задължение на продавача по чл.11,изр. второ от предварителния договор/т. е приключила процедура по одобрение на ПУП за обединение на имотите /,в противен случай ще счита договора за развален .Присъствено е съставен и подписан констативен протокол от нотариус П. А. от 22.04.2021г, към който момент окончателен договор не е сключен. .Протоколирано е изявлението на продавача, че процедурата за имотите още не е приключила не по негова вина и е на финала, като ПУП е изготвен, обединеният имот влиза в чертите на населеното място, което е съгласувано с множество органи и институции, позовал се е на публичните обявления на общинските органи в тази връзка (публикувано обявление на О. И. в Държавен вестник).Изтъкнал е като свое предположение, че до няколко месеца ще е готов за прехвърлянето. Протоколирано е изявление на купувача, че не е запознат с причините за толкова дълго забавяне и не приема посочените обяснения за наличие на обективна невъзможност. На 12.05.2021г е предявил иска за заплащане на двойния размер на задатъка, който иск ответникът е оспорил по основание, тъй като не му е даден подходящ срок /чл.78, ал.1 ЗЗД/ и забавянето не е по негова вина, общинските и държавни органи не работят в срок.Представил е писмени доказателства за изработения ПУП,като към датата на депозиране на отговора, от процедурата оставало да се плати държавната такса за промяна на предназначението на земеделските земи, но след съответно решение на МЗГ , където преписката в момента е висяща, като тече тримесечен срок. Поради това е поискал от съда да определи подходящ срок за изпълнение на задължението му по чл.11, изр. второ от договора, който договор нямало основание да бъде развалян, след като страните са се съгласили продавачът да извърши процедурите, които изискват участие на държавни и общински органи . Позовавал се е на клаузата в чл.17 от предварителния договор, според която закъснение причинено от такива органи освобождава страните от отговорност за забавянето и се сключва допълнително споразумение към този договор, с който се уговаря нов срок.Ищецът А. К. е репликирал, че след като в чл.12 от договора е уговорен задатък, редът в чл.87 ЗЗД не го задължава да дава срок като изправна страна, при това е изминала година и четири месеца след изтичане на срока за изпълнение на поетото от страна на продавача задължение. В първото съдебно заседание по делото допълнително е представено писмо на МЗХГ АО 261/07.09.2021г и решение от 31.08.2021г за дължима такса по чл.30 от ЗОЗЗ в размер на 8941лв.,преведена с вносен документ от 16.09.2021г. Представена е скица на АГКК от 11.10.2021г за вече обединения имот от 3057кв. м в урбанизирана територия, както е по заданието за изработване на ПУП, вече одобрен.Представена е и данъчната оценка за имота като от страна на продавача е заявено, че вече няма никакви пречки да се сключи окончателен договор, затова апелира за процесуална възможност към съда, да даде срок. Защитата на ищеца е останала на становище, че счита договора за развален. Поддържа, че релевантна е готовността на ответника при съставянето на констативния протокол на нотариус П. А. от 22.04.2021г, а не заявяваната в настоящия момент, в хода на делото готовност..Първоинстанционният съд е уважил иска по чл.93,ал.2 ЗЗД като е приел, че всички предпоставки за ангажиране отговорността на ответника на соченото основание са налице. Отхвърлил е обективно съединения иск за обезщетение за размера на платени нотариални разходи .
Въззивният съд е потвърдил осъдителното решение на пъвоинстационния съд като е посочил, че при уговорено и безспорно платено капаро по предвалителния договор, спорът се свежда до обстоятелството възникнало ли е правото на купувача по чл.93, ал.2 ЗЗД да развали договора без спазване на изискванията в чл. 87, ал.1 ЗЗД, т. е да се „откаже”от договора и да получи двойния размер на задатъка при виновно неизпълнение на договорено задължение.При тълкуване на договора, като неизпълнено е изтъкнато задължението на ответника в срок до 31.12.2019г да прехвъри собственост върху имот, който да обедини като изготви ПУП. Целта на купувача е била да придобие имотите като се промени предназначението им с възможност за застрояване и затова продавача се е задължил.След като продавачът е в неизпълнение след 31.12.2019г, за да избегне последиците на виновното неизпълнение, следвало е да предложи удължаване на срока. Този извод е направен въз основа на чл.17 от предварителния договор.Налице е виновно неизпълнение на това задължение, т.е продавачът да иницира анекс, да поиска нов срок, затова неоснователно е възражението му за обективна невъзможност сделката да се сключи предвид забавени процедури, или за непреодолима сила.Купувачът бил изправен, като е поканил ответника да се яви пред нотариус за изповядване на сделката, тогава продавачът безспорно не е разполагал и не е представил всички необходими документи съобразно уговореното, затова ефектът на развалянето е настъпил с изявлението на ищеца по констативния протокол от 22.04.2021г и задатъкът се дължи в двоен размер.
Касаторът Л. П. Т. поддържа оплаквания за незаконосъобразност и необоснованост на решението, необсъждане на доводите му за причините сочещи невиновно поведение от негова страна и представените доказателства за вече приключилата процедура по одобрение на ПУП. Изтъква се уговореното за случаи на закъснение, причинено от държавни, общински и др. органи, водещо до временна невъзможност за нотариално изповядване на сделката.Неправилен е извода за надлежно упражнено право да се развали договора, без да е даден подходящ срок съгласно чл. 87, ал.1 ЗЗД
В отговор ответникът по жалбата А. А. К. я оспорва. В писмена защита, чрез пълномощника се адв. К. Х. подчертава обстоятелството, че като купувач ищецът се е съобразил с чл.87, ал.1 ЗЗД като след уговорения срок е изчаквал продавача повече от година и едва след този мълчаливо определен срок е изпратил покана, в която също е даден срок.Касаторът е бездействал от м. май на 2019г, когато е входиран проекта за изменение на ПУП в СГКК Разград, до м. юни. на 2020г, когато вече след срока по договора е подал заявлението относно ПУП в О. И. и от това недобросъвестно поведение не следва да черпи права.Освен това е изяснено, че имотът се купува, за да се строи върху него, това е и целта на промяната на предназначението с включване в урбанизирана територия. Ответникът е знаел намеренията на купувача.От доказателствата, които ответникът е представил става ясно, че през имота диагонално преминава водопровод на ВиК ООД [населено място] с голям диаметър, което е пречка за реализиране на стоителство. Освен всичко друго, изпълнението е станало и безполезно за купувача-чл.78, ал.2 ЗЗД, поради това развалянето на договора не е обусловено от даване на срок. Купувачът е упражнил право на отказ от договора, което се отличава от правото на разваляне на договора по чл. 87, ал.1 ЗЗД,затова уговорката за задатък освобождава изправната страна от необходимостта да спазва реда в чл.87 ЗЗД , което именно е съобразил и въззивния съд .
С определение №3834 от 30.11.2023 г на ВКС,ІІІ г. о жалбата е допусната до разглеждане по въпроса за приложимост на условието в чл. 87, ал.1 ЗЗД да се даде подходящ срок за изпълнение с изявлението за разваляне на предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, за който продавачът освен да прехвърли собственост с окончателен договор е поел и задължение за промяна на имотите в процедури, зависещи от държавни и общински органи, с уговорка за освобождаване от отговорност за забава при закъснение причинено от държавни и общински органи, с предвиждане по допълнително споразумение да се уговори нов срок; за задължението на въззивната инстанция да обсъди възраженията на страната и ангажираните доказателствата за обстоятелства освобождаващи длъжника от последиците на забавата по чл.81 ЗЗД, за правното значение и прилагането на уговорки, предвидили тези обстоятелства в клаузи от договора и съответното им тълкуване от съда.
В конкретност, по сключения предварителен договор има платен задатък, който купувачът може да иска в двоен размер при виновно неизпълнение на задълженията на продавача, които задължения са срочно поети, за прехвърляне на собствеността по нотариален ред с окончателен договор и за промяна в ПУП относно имотите в процедури, чието срочно приключване зависи от държавни и общински органи. Има уговорка от значение за отговорността при закъснение, причинено от държавни и общински органи, с предвиждане по допълнително споразумение да се уговори нов срок за нотариално прехвърляне.
По изведения въпрос, обусловил допускане на касационната жалба до разглеждане, Върховен касационен съд приема следното :
Страните могат свободно да определят съдържанието на договора в насоките, зададени с чл.8 ЗЗД, като създадат, уредят или прекратят правната връзка помежду си. Договорът има силата на закон за тях, като принципът на чл. 9 ЗЗД позволява да се уговарят и клаузи обезпечаващи изпълнението, или вредите от неизпълнението. Ограниченията при договорната свобода са две.Страните следва да се съобразяват с повелителните норми на закона и с добрите нрави. Повелителни, следователно непреодолими по договорен път са например нормите относно давността, изискванията за форма при някои договори, правилото в чл.94 ЗЗД,по принцип и основанията за възникване на потестативни права.Страните могат да договарят условия в отклонение от предвиденото в чл. 87,ал.1 ЗЗД,но потестативни права урежда единствено законът и по договорен път страните не могат да ги учредяват, нито да изключват упражняването им /например, като отрекат изобщо право изправната страна да развали договор поради неизпълнение/.Според установената съдебна практика на ВКС, в решение № 21/30.06.2015г. по т. д. № 1107/2012г. на ВКС, I т. о.; решение № 178/12.11.2010 г. по т. д. № 60/2010 г. на ВКС, II т. о., решение № 233/21.12.2013 г. по т. д. № 514/2012 г. на ВКС, I т. о., решение № 75/01.07.2014 г. по т. д. № 3723/2013 г. на ІІ т. о., решение № 76/13.07.2017 г. по т. д. № 1037/2016 г. на І т. о., решение № 288/18.02.2020 г. на ВКС, ІV г. о. по гр. д. № 134/2019г, нормата на чл.87,ал. 1 ЗЗД урежда елементи от фактически състав на едно потестативно право на едностранно разваляне, но разпоредбата е диспозитивна в смисъл, че страните могат да уговорят други условия и начин на разваляне на договора, като общото правило е, че правото се упражнява от изправната страна, предпоставя се от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящ срок, както и с изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок. Даденото по развален договор подлежи на връщане и п о договорен път страните не могат да изключват този правен резултат, но имат свободата да договарят полученото да се задържи, като послужи изцяло или отчасти за всяка компенсаця, която има правно осонование . Уговарянето на задатък само по себе си не означава, че страните изключват по договорен път условията за едностранно раздваляне на договорите
При договори, сключени със задатък, клаузата се тълкува и съобразява при така разяснените предпоставки, без от правното естество на задатъка задължително да следва неприлагане на чл. 87, ал.1 ЗЗД, включително и условието да се даде подходящ срок, тъй като последното зависи от условията на самото задължение, чието неизпълнение се изтъква от изправната страна срещу неизправната и от общия принцип в чл.63 ЗЗД водещо изтъкван в практиката на Върховен касационен съд.
Страните могат да уговорят правото на разваляне да бъде упражнено без предупреждение, независимо от отсъствие на предпоставките на чл. 87, ал.2 ЗЗД (така решение № 100 по т. д. № 307/2011 г. на ІІ т. о. и решение № 86/10.05.2016 г. по т. д. № 595/2015 г. на І т. о.)Когато страните не са уговорили безусловно разваляне, а само при какви условия възниква правото на разваляне, на общо основание се прилага изискването на чл. 87, ал. 1 ЗЗД да бъде даден подходящ срок за изпълнение. Изявление за разваляне може да бъде отправено от изправната страна и без в него да се дава срок за изпълнение, но ако такава възможност не е договорена, страната, която твърди упражнено право да развали без предупреждение договора, следва да докаже, че е налице една от хипотезите на чл.87, ал.2 ЗЗД (невъзможност за изпълнение, безполезност или фикс сделка). Също така, в чл.20а, ал. 2 ЗЗД е уредена възможност за разваляне на договорите по взаимно съгласие, включително на предварителни договори за покупко - продажба на недвижим имот, включително чрез конклудентни действия (решение № 474 от 13.07.2010 г. по гр. д. № 457/2009 г., IV г. о.,решение № 433/08.11.2011 г. по гр. д. № 1137/2010 г. на ІV г. о., решение № 110 от 29.06.2017 г. по гр. д. № 3868/2016 г.,III г. о.и др.). Когато и двете страни по двустранния договор са в неизправност, никоя от тях не може да упражни срещу другата правата, предвидени в чл.93,ал.2 ЗЗД.Поради това и съгласно чл.20 ЗЗД клаузата за задатък се тълкува във връзка с останалите постигнати уговорки в договора, препращащи към режима на чл. 87 ЗЗД за едностранно разваляне на договорите или в допустимо диспозитивно отклонение от него, тълкува се включително във връзка с клаузите за изключване виновна отговорност на длъжника при обстоятелства по чл.81 ЗЗД, предвидени за случай на закъснение, довело до временна невъзможност за сключване на окончателен договор, каквато е и целта на предварителния договор.
При валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обезпечен със задатък, право да получи неговия двоен размер има купувач, който надлежно е изявил пред насрещната страна своя отказ/разваляне/.При предявен иск по чл.93,ал.2 ЗЗД купувачът следва да установи както виновно неизпълнение на задълженията на насрещната страна, така и своето качество на изправна страна по облигационното отношение.
Обжалваното въззивно решение е в отклонение от изтъкната практика на Върховен касационен съд и дадения отговор на свързано поставените правни въпроси. Клаузите в процесния предварителен договор не изключват по диспозитивен път общото правило на чл. 87,ал.1 ЗЗД , а препращат към него. В чл.16.1 от договора, сключен на 26.11.2018г изрично е предвидено, че изправната страна може да го развали при условията на чл. 87, ал.1 ЗЗД при виновно неизпълнение на насрещната, както и че само при разваляне по вина на продавача последният дължи капарото в двоен размер (чл.16.3). Ответникът по иска е установил, че не е във виновно неизпълнение на задължението си по чл.11, изр. второ от договора да извърши обединение на имотите и приключи процедура по одобрение на ПУП към уговорената дата 31.12.2019г, видно от представените по делото доказателства. За обединяването на двете описани ниви е била издадена З-д РД18/94/14.02.2019г, след което собственикът е отпочнал процедурата по промяна на предназначението Проучването за предвижданията в ОУП е удостоверено 30.07.2019г, по заявление на ответника Л. Т. от 25.06.2019г. Едва на 10.02.2020г е получен отговор от РИОСВ-Русе с оценка по инвестиционното предложение и едва на 13.02.2020г му е връчен акта на ОД „Земеделие”,свързан с промяна на предназначението на земеделските земи. На 19.05.2020г комисия към МЗХГ е утвърдила площта за проектиране по ЗОЗЗ.Към заявлението за разрешение за изработване на ПУП,което е с вх. №565/04.06.2020г, са приложени след предварително съгласуване/включително с ВиК ООД/ скици за имота след окрупняването ,Скиците са издадени на ответника от АГКК на 22.07.2019г. и по тях, видно от обелязванията, е извършвано съгласуване, включително са отбелязани данните за наличие на водопровод и нужда от геодезично заснемане.Становището на ВиК ООД по предварителното проучване и касателно преминаващия през имота водопровод е депозирано на 10.07.2020г.Налага се изводът, че ответникът по иска Л. Т. , обещател по договора не е бездействал след сключването му до изтичане на уговорения срок, включително при внесения в общината проект през м. октомври на 2020г ПУП –ПЗ /план за застрояване/за имотите, обявление в ДВ бр.94/2020г, по който е издадена заповед №353/18.05.2021г на кмета на О. И. за одобрение.
Забавено е изпълнено задължението, поето от продавача с чл.11,изр. второ от договора.Забавянето следва да се отдаде на причини, които не могат да се вменят във вина на длъжника съгласно чл.81ал.1 ЗЗД.До отпадането им, продавачът се осбождава от последиците на виновното неизпълнение, от значение в отношенията му с купувача съгласно клаузата в чл.17 от договора. Приложена според точния й смисъл, тази клауза изключва правомощие за купувача при невиновна забава да определи едностранно нова последваща дата за сключване на окончателния договор, като я посочи сам, с покана за явяване пред нотариус, и като заяви последица, че ако не се сключи окончателен договор на тази дата, ще счита договора за развален поради отказ на насрещната страна, а с това и възникнало задължение да му се плати задатъка в двоен размер.Към този момент, поради невиновна забава, виновно неизпълнение на задължения на продавача не е налице, за да се упражни срещу него предвиденото в чл.16.3 от договора право и купувачът съответно да се позове на чл.87,ал.1 ЗЗД,като волеизяви разваляне поради виновно неизпълнение на насрещното задължение.Отказ от договора от страна на продавача също не е налице.С поканата и изявленията на купувача, както са отразени по съставения протокол (че последният не приема за извинителни обясненията на продавача) не се изпълнява нито едно от условията / в чл.78,ал.1 ЗЗД за едностранно прекратяване на договор, към които предпоставките страните са препратили (чл.16.1) .
В исковата молба е обективирано по недвусмислен начин изявлението на купувача за едностранно разваляне на предварителния договор по вина на продавача. Договорът предвижда разваляне при условията на чл.87,ал.1 ЗЗД Купувачът е изправна страна по правоотношението, но не е налице условието продавачът да е във виновно неизпълнение на свои задължения до приключването на процедурите, за които договорно е поел задължение. Обещаното относно имотите е осъществено от ответника макар след завеждане на иска и в хода на делото. Въззивният съд неправилно е вменил на продавача вина за липсата на допълнително споразумение, с уговорен нов срок за прехварляне на имота по нотариален ред.Уговаряне на нова дата за сключване на окончателен договор съгласно чл.17 от предварителния договор би имало смисъл при осъществено, или разумно очакване за приключване на процедурата по одобраване на ПУП във времето, забавена поради невиновна за продавача причина(според предвиденото в същата клауза)При установените обстоятелства, продавачът не е изпаднал в забава и по отношение на задължението за ново договоране. Всички условия по задължението му са вече добросъвестно изпълнени след завеждане на настящия иск, това обстоятелство е от значение за спора и също следва да бъде съобразено.Изявлението на ищеца в исковата молба няма за последница едностранно прекратяване на договора, доколкото изправната страна, срещу което се отправя е готова да го изпълни. Съдът обаче не може да замени липсващото допълнително споразумение между страните, като им посочи срок за сключване на окончателен договор, каквото искане е отправил ответника.Съображения, основаващите се на разлика между разваляне на договор и отказ от него, развивани в писмената защита на ответника по касационата жалба нямат опредлящо за изводите на съда правно значение. Не са налице предпоставки за уважанене на иска и присъждане на задатъка в двоен размер, на основание чл. 93,ал.2 ЗЗД и касационната жалба е основателна .
Поради несъвпадане на изводите на настоящата инстанция по основанието на иска, въззивното решение следва да се отмени, а искът следва да се отхвърли.
Касаторът не е заявил пратенция да му се присъдят разноски. По делото е присъденено ч. гр. д № 1491/2023г на Трето г. о на ВКС , образувано по частна жалба в оспорване на оставено без уважение искане по чл. 248 ал.1 ГПК на ищеца А. А. К. за изменение на въззивното решение в частта за разноските, който спор, след отмяна на решението в частта за разноските включително, намира разрешение според решението на настоящия съд .
Водим от горното, Върховният касационен съд , състав на ІІІг. о.
Р Е Ш И :
Отменя решение № 211 от 29.11.2022г по в. гр. дело № 262/2022г. на Окръжен съд-Р а. в частта, с която е потвърдено решение №110 от 30.05.2022г по гр. д. № 335/2021г на Районен съд - Исперих, като на основание чл.93, ал.2 ЗЗД Л. П. Т. е осъден да заплати на А. А. К. за сумата 20 000лв, представляваща двойният размер на задатък платен по предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 26.11.2018г, ведно със законната лихва считано от 12.05.2021г до окончателно изплащане, както и в частта за разноските и вместо това постановява :
Отхвърля иска, предявен А. А. К. ЕГН [ЕГН] от [населено място] , [улица] срещу Л. П. Т. ЕГН [ЕГН] от [населено място] , ул. за сумата за сумата 20 000 лева, представляваща двойният размер на задатък платен по предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 26.11.2018г, като неоснователен и недоказан
Решението е окончателно .
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: