О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 3183
София, 21.06.2024 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Р. Б. Второ гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и четвърта година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА
ЕМИЛИЯ ДОНКОВА
като разгледа докладваното от съдия В. М. гр. д. № 4309 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 ГПК.
Обжалвано е решение № 798 от 12.06.2023г. по гр. д. № 291/2023г. на Софийски апелативен съд, с което частично е отменено решение № 262946 от 14.09.2022г. по гр. д. № 4332/2019г. на Софийски градски съд и вместо това е признато за установено на основание чл.108 ЗС по отношение на „ФАЛКОН-73“ ЕООД, ЕИК203549725, че Ц. Д. Н. и Р. П.Й. са собственици на 69,21/122,91 идеални части от самостоятелен обект в сграда - апартамент А9, изграден до степен на завършеност „груб строеж“, с площ от 122,91 кв. м., заснет с идентификатор *****. по КККР на [населено място], с адрес на имота: [населено място], район К. , [улица](бивша [улица]) № 4, вх.А, ет.5, ап.А9, в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, при посочени съседи, заедно с 3,205 % ид. ч., равняващи се на 14,23 кв. м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ, заедно с мазе № 9, с площ от 3,64 кв. м. и с 0,072% ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ *-* от кв.305Г, по плана на [населено място], м.“бул.Ц. Б. “. Първоинстанционното решение е потвърдено в останалата част, с която са отхвърлени предявените от Ц. Д. Н. лично и като пълномощник на Р. П. Й. срещу „ФАЛКОН-73“ ЕООД искове с правно основание чл.108 от ЗС и чл.59 от ЗЗД, а именно: за установяване собствеността и предаване владението върху Ателие № 16, ет.5, със застроена площ от 69,21 кв. м., заедно с мазе № 16 с адрес на имота: [населено място], район К. , [улица]; за предаване владението на 69,21/122,91 идеални части от гореописания Апартамент № А9 със застроена площ 122,91 кв. м.; за осъждане на ответника да заплати сумата от 1 300 лв. обезщетение за неоснователното ползване на недвижимия имот за периода 01.01.2018 г. - 31.01.2019 г.
Касационната жалба е подадена от ответника „ФАЛКОН-73“ ЕООД чрез пълномощника адв. С. и касае уважената установителна част на иска по чл. 108 ЗС досежно 69,21/122,91 ид. ч. от апартамент А9. Претендира допускане на касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1,т.1 и 3 ГПК и поради очевидна неправилност. Поставени са материалноправните въпроси: 1/ може ли реално обособени части от самостоятелен обект да бъдат предмет на придобивна давност, ако специалните правила на устройствения закон - ЗУТ за разделяне на съществуващи обекти не са били спазени; 2/ могат ли реално обособени части от самостоятелен обект да бъдат придобивани по давност в случай, че предметът на придобиване е невъзможен; 3/ след като чл. 202-204 ЗУТ забранява да се придобиват чрез прехвърлителни сделки реални части от самостоятелни обекти, за които не е одобрен инвестиционен проект, то придобиването по давност на такива обекти следва ли да се счита също забранено; 4/ съществува ли правна пречка ателие 16 да бъде обособено като самостоятелен обект в сградата; 5/ възможен предмет ли е ателие 16 и съществува ли непреодолима правна пречка предметът да възникне - да бъде осъществено обособяването по какъвто и да е начин. По тези въпроси се изтъква противоречие с конкретно посочена практика; евентуално се поддържа значение на въпросите за точното прилагане на закона и за развитието на правото, като касаторът сочи необходимост от уеднаквяване и осъвременяване практиката по посочените въпроси. Като втора група въпроси са формулирани такива, свързани с придобивната давност на ищците, а именно: 1/ основателно ли е направеното от ищците възражение за придобивна давност; 2/ владели ли са ищците процесните реални части от имота в продължение на 10 години и демонстрирали ли са това владение на ответниците и техните праводатели; 3/ имали ли са ищците анимус и корпус върху процесните идеални части от имота; 4/правилна ли е преценката на въззивния съд дали е упражнявана фактическа власт и е демонстрирано намерение за своене; правилно ли са интерпретирани свидетелските показания; 5/ било ли е владението на ищците постоянно, непрекъснато, несъмнително, явно и спокойно; 6/ разрешението на съда в несъстоятелността да се продаде имот, запечатването му от съдебния изпълнител и забраната за ползване на сградата от общинските власти представляват ли действия, които прекъсват владението и отнемат анимуса за своене; 7/ запечатването на жилищната сграда, довело до невъзможност ищците да упражняват собственически правомощия, довело ли е до смущаване на фактическата власт и прекъсване на давност; 8/ какво е било владението на ищците - добросъвестно или недобросъвестно, с оглед на това, че предметът на нотариалния акт е невъзможен. Спрямо тези въпроси поддържа разрешаването им в противоречие с посочена практика на Върховния касационен съд.
Ответниците по касационната жалба Ц. Д. Н. и Р. П. Й. чрез адв. Г. изразяват становище за недопускане на касационно обжалване.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, счита, че касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и е допустима.
Производството е по два иска по чл. 108 ЗС, съединени с иск по чл. 59 ЗЗД. Главният иск за собственост е относно ателие №16 с площ 69,21 кв. м. на основание договор за покупко-продажба от 29.08.2007г., евентуално на основание придобивна давност; поддържа се и евентуален иск за собственост на 69,21/122,91 ид. ч. от апартамент № 9 с площ 122,91 кв. м., и двата обекта в сградата на [улица] [населено място], на същите придобивни основания. Претендира се и обезщетение за лишаване от ползване в размер на 1300лв.
От фактическа страна съдът е приел за установено, че ищцата Ц. Д. Н. е придобила с договор за покупко-продажба от 29.08.2007 г., сключен с нотариален акт, недвижим имот в груб строеж: ателие № 16, етаж 5, със застроена площ от 69,21 кв. м., при съседи: север - стълбище и асансьор, запад - улица, и юг - калкан, изток - ап.№ 9, заедно с мазе № 16 с площ от 5,9 кв. м., заедно с 1,479% идеални части от общите части на сградата, построена в УПИ-*-* от кв.305Г по плана на [населено място], м.“Ц. Б.“, на [улица]. Продавач по договора е „Ермила“ ООД, като към момента на сделката ищцата е в брак с ищеца Р. П. Й.
Според издаденото удостоверение за данъчна оценка така придобитото от ищците ателие представлява част от апартамент № А9 с площ 122,91 кв. м., който апартамент представлява самостоятелен обект с идентификатор 68134.207.78.1.2.
С нотариален акт от 30.10.2006г. праводателят на ищците „Ермила“ ООД е продал на „Одинис-БП“ ЕООД апартамент А9, част от който е и продаденото на ищците ателие, т. е. към момента на сделката на ищците собственик е „Одинис-БП“ ЕООД, не „Е.“ ООД.
С нотариален акт от 30.04.2009 г. „Одинис-БП“ ЕООД продава ателие № 16 на А. М. С., като в нотариалния акт е посочено, че се продават 65,27/122,91 идеални части от апартамент А9; според договора продавачът се е задължил в срок до 31.05.2009 г. за своя сметка да изготви екзекутивна документация, с която се разделя апартамент А9 на два различни обекта, а именно: апартамент № А9 и ателие № 16, както и да се подпише договор за доброволна делба между страните, по силата на който А. С. да получи апартамент А9, а “Одинис-БП“ ЕООД да получи ателие 16.
Ответникът по иска Фалкон-73“ ЕООД е придобил с нотариален акт от 18.12.2017г. чрез покупко-продажба 53,80/122,91 ид. ч. от самостоятелен обект в сграда - апартамент А9, изграден до степен на завършеност „груб строеж“, заснет с идентификатор 68134.207.78.1.2. по КККР. Продавач по договора е “Ермила Ц“ ООД /в несъстоятелност/, правоприемник на “Одинис-БП“ ЕООД, представлявано от синдика Ш. Сделката е сключена след разрешение на съда по чл. 716, ал.2 ТЗ.
Приетата комплексна техническа експертиза установява, че от апартамент № А9 са обособени две жилища. Едното е разположено в северозападната част и достъпът до него е през входна врата вдясно от общия коридор. При сравнение с изпълненото на място и одобрения архитектурен проект от 27.09.2000г. е видно, че има променено предназначение на помещение - спалня е преустроена на дневна с кухненски фронт, с цел да се обособят две жилища. Терасата е с по-голяма площ от посочената в проекта. Втората част от апартамент А9 също е обособена като отделно жилище, достъпът до него е през входна врата вляво от общия коридор. Това жилище заема югоизточната част на апартамент А9 и е напълно завършено. При сравнение с изпълненото на място и одобрения архитектурен проект от 27.09.2000г. е видно, че има вътрешно преустройство и променено предназначение на помещения, а именно: премахната е преградната стена между тоалетната и дрешника и е обособена баня, зазидана е вратата към тоалетната, а вратата на дрешника е изместен по-близо до ъгъла със спалнята и оттам е входа за банята, дневната и кухненския бокс са общо помещение, по проект от коридора има две врати - за дневната и за кухненския бокс, на място е зазидана вратата към дневната. Вещото лице дава заключение, че апартамент № А9 на място не отговаря на одобрения архитектурен проект от 27.09.2000г. В устните си обяснения експертът изяснява, че по част “Архитектурна“ от един голям апартамент са обособени два по-малки.
Със заповед на Главния архитект от 10.06.2010г. е отказано одобряване на инвестиционен проект - преработка на Жилищна сграда в УПИ *, кв. *, в район “К.“. От заповедта става ясно, че внесените съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект вече са извършени, което е нарушение на чл. 154, ал.5, изр.2 ЗУТ.
Събрани са гласни доказателства от свидетелите М. Е. Р., Ж. Г. Г., З. Й. С. и И. С. Б.. Според тях ищцата е омъжена във Франция, където живее; през 2007 г. закупила процесното ателие на пети етаж и до 2017 г. го е ползвала основно през лятото, а през зимата се прибирала във Франция. От 2017 г. ищцата няма достъп до апартамента си. Това установила когато се прибрала и не могла да си отключи, защото бравата била сменена. Свидетелят И. Б., който зимно време чистел снега на терасата на апартамента на ищцата, установил, че достъпът до апартамента е прекратен. Това се случило есента на 2017 г. Свидетелят М. Е. Р. е бил охрана на сградата на [улица]в периода от края на м. януари 2017 г. до края на м. май 2017 г., бил нает от синдика г-н М.. Според него в този период апартамент А9 на петия етаж бил запечатан и имало поставена лепенка; в апартамента никой не живеел, спалнята била разбита, в кухнята нямало маси и столове; това свидетелят установил в началото на месец март 2017 г.
При така установената фактическа обстановка въззивният съд е споделил извода на първоинстанционния, че ищците не могат да се легитимират като собственици на основание покупко-продажба, тъй като преди да сключи сделката с тях през август 2007г., на 30.10.2006 г. праводателят им „Ермила“ ООД се е разпоредил с правото си на собственост върху апартамент А9 със застроена площ от 122,91 кв. м., част от който апартамент е и процесното ателие (което обстоятелство не е спорно между страните и се установява от техническата експертиза). Поради това към 29.08.2007г. праводателят на ищците „Ермила“ ООД вече не е бил собственик на процесния апартамент и не е могъл да го прехвърли нито като цяло, нито като реална част от него. Съдът е посочил, че сделката, сключена с несобственик не е нищожна, но не поражда вещно транслативно действие.
По-нататък съдът е пристъпил към разглеждане на основанието, за собственост на ателие № 16 придобивна давност за периода от сделката на 29.08.2007г. до края на 2017г. Тук въззивният съд отново е споделил приетото от първата инстанция, че и това придобивно основание не се е осъществило. Посочил е принципно, че ищците биха могли да се ползват от кратката петгодишна давност като добросъвестни владелци, тъй като са владели на правно основание, годно да ги направи собственици - на покупко-продажба, без да са знаели, че праводателят им не е собственик. Намерил е за неоснователно възражението на ответника, че владението на ищците владение е недобросъвестно, тъй като след сключване на сделката са узнали, че са придобили от несобственик. Изтъкнал е, че незнанието трябва да е налице към момента на сключване на договора. В случая ищците не е имало как да знаят, че придобиват от несобственик, включително и с оглед предходно вписания договор от 30.10.2006г., доколкото при прочит на двата нотариални акта няма как да стане ясно, че се касае за едно жилище, фактическо обособено и разделено на две отделни жилища. А и субективната добросъвестност не се влияе от вписан предходен договор, защото това би означавало да се приеме презумпция за знание поради наличието на вписване, каквато в закона няма.
По-нататък съдът е посочил, че за да се признае придобиване по давност на един отчасти или изцяло чужд недвижим имот, разпоредбата на чл. 79, ал. 2 ЗС изисква претендиращият собствеността да е упражнявал в период по-дълъг от 5 години фактическата власт по отношение на конкретната вещ - corpus, без противопоставяне и без прекъсване за време, по-дълго от 6 месеца и да е демонстрирал по отношение на собственика на вещта поведение на пълноправен собственик - animus, т. е., че упражнява собственическите правомощия единствено за себе си. Наред с това, в конкретния случай за уважаване на иска трябва да бъде установено, че в периода от 29.08.2007 г. до 29.08.2012 г. и до момента не е имало и няма законово ограничение за придобиване по давност и за течението на давностния срок. Съдът е приел за безспорно, че от датата на придобиването на ателие № 16 - 29 август 2007 г. и до края на 2017 г. ищците са владели необезпокоявано процесното ателие № 16, т. е. повече от десет години. Приел е, че запечатването на апартамента и забраната за ползване на сградата, не смущават владението и не прекъсват придобивната давност. Такова действие е би било предявяване на иск за собственост срещу владелеца. Затова съдът е счел, че ищците и в посочения период са осъществявали явно, несмущавано, необезпокоявано владение.
От друга страна, съдът е посочил, че процесното ателие фактически е обособено като самостоятелен обект, който поначало би бил годен обект на правото на собственост, тъй като отговаря на изискванията на закона. Но по делото се установява /и не се спори между страните/, че не е спазена нормата на чл. 202 ЗУТ за обособяване на отделните обекти посредством одобрен инвестиционен проект, т. е. за извършеното фактическо преустройство на апартамент А9 и разделянето му на два самостоятелни обекта, не е налице одобрен инвестиционен проект. При отсъствие на одобрен инвестиционен проект, респ. - изменение на такъв, предвиждащо изграждането на ателие № 16, то е налице забрана за придобиване по давност на ателие № 16. В този смисъл съдът се е позовал на практиката по Решение № 30/07.02.2012 г. по гр. д.№ 401/2011 г., І г. о., Решение № 2 от 12.03.2020 г. по гр. д. № 619/2019 г. но Іг. о., Решение № 28/16.05.2022 г. по гр. д.№ 2861/2021 г. на І г. о., с които е прието, че „реално обособени части от самостоятелен обект не могат да бъдат предмет на придобивна давност, защото териториално-устройствения закон предвижда специални правила за разделяне на съществуващи обекти или за тяхното преустройство като предвижда, че то може да стане единствено с административен акт на общинските технически органи. След като се забранява да се придобиват чрез прехвърлителни сделки реални части от самостоятелни обекти, за които не е одобрен инвестиционен проект, то и придобиването по давност на такива обекти също следва да се счита за забранено, за да не се създава двойствен режим за обособяване на самостоятелни обекти в зависимост от придобивния способ - оригинерен или деривативен“.
При това положение съдът е счел, че следва да разгледа евентуалната ревандикационна претенция за идеални части от апартамент № А9. С оглед на обсъдените и кредитирани писмени доказателства и свидетелски показания е намерил за безспорно, че в период от над десет години ищците са владели реална част от апартамент № А9, целият със застроена площ от 122,91 кв. м., която реална част не представлява самостоятелен обект на правото на собственост. При това положение и с оглед съдебната практика, ищците са придобили по давност идеална част от жилищния имот в рамките на владяната реална част от 69,21 кв. м., тъй като тази реална част, както и оставящата реална част от целия апартамент от 122,91 кв. м. отговарят на изискванията за жилище, но не представляват самостоятелни обекти на правото на собственост. В този смисъл съдът се е позовал на Решение № 3 от 21.04.2020 г. по гр. д. № 759/2019 г. на І г. о., Решение № 599 от 26.07.2010 г. по гр. д. № 766/2009 г. на І г. о., Решение № 532 от 25.05.2011 г. по гр. д. № 532/2010г. на І г. о., Решение № 325 от 23.04.1993 г. по гр. д. № 963/1992 г. на ВС, І г. о. Съдът е приложил т. нар. реална конверсия, при която владението върху реална част от процесния апартамент А9 да се счита за владение върху идеална част. Правото на собственост в тази хипотеза се придобива в обем на съотношението между реално владяната част и целия имот. В случая според съда ищците са доказали всички елементи на владението: упражнявали са фактическа власт върху реална част от 69,21 кв. м., намерението им за придобиване е безспорно установено, предвид обстоятелството че са закупили тази част с договор за покупко-продажба с нотариална форма. Ответникът, в чиято доказателствена тежест е било, не е оборил презумпцията на чл.69 ЗС. Ето защо евентуалният иск в установителната му част е основателен и е уважен. Искът по чл.108 от ЗС в неговата осъдителна част и искът по чл.59 от ЗЗД съдът е намерил за неоснователни, поради обстоятелството, че ищците не са доказали ответникът в процесния период да е ползвал процесната реална част от апартамент А9. Напротив, от доказателствата се установява, че и към момента, включително и към датата на огледа 22.02.2022 г., извършен от вещото лице, двата отделни обекта съществуват на място фактически разделени и обособени и се ползват по този начин. Ответникът ползва единствено придобитата от него част от апартамент А9, намираща се в северозападната част с вход в дясно от общия коридор. Ищците не са доказали ответникът да ползва тяхната част, намираща се в югозападната част с вход в ляво от общия коридор. Тази част се ползва и владее от други неустановени лица, косвено доказателство за което е и приетия по делото нотариален акт от 30.04.2009 г., по силата на който тази част е препродадена за втори път на трето за спора лице А. М. С.. Ищците не са доказали именно представител на ответника в края на 2017 г. да е сменил ключалката, изградил стена с врата, посредством което да е лишил ищците от достъп до тяхното жилище, респ. да е отнел неправомерно владението им и да е установил свое такова.
При преценка на сочените основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал.1 и 2 ГПК настоящият състав на Върховния касационен съд намира следното:
Поставените от касатора две групи правни въпроси /първата група - дали ателие 16 е възможен предмет за придобиване чрез сделка и по давност и втората - дали от страна на ищците е осъществявано владение, което е било постоянно, непрекъснато, несъмнително, явно и спокойно/ имат решаващо значение за изхода на спора и са разрешени от въззивния съд. Така че, най-общо отговарят на изискването на чл. 280, ал.1 ГПК.
Доколкото по делото е безспорно, че фактическата власт на ищците е преустановена през 2017г., а искът е заведен през месец май 2020г., то от значение за изхода на спора по предявения иск за собственост, основан на придобивна давност, е дали това прекъсване на владението за срок по-голям от шест месеца, препяства придобиването по давност.
По този въпрос е образувано тълкувателно дело в Гражданска колегия на Върховния касационен съд, а именно тълкувателно дело № 2/2024г. на ОСГК по въпроса: “Настъпва ли вещноправният ефект на придобивната давност, ако наследникът се позове на изтекла в полза на наследодателя му придобивна давност, след като е загубил владението върху имота за период по-дълъг от 6 месеца?“. Въпросът е поставен конкретно за наследник, но даденото разрешение ще има значение и за всички случаи, в които позоваването на изтекла придобивна давност се прави след като владението е изгубено за повече от шест месеца. Предвид значимостта на този въпрос за изхода на спора производството по настоящето дело, то следва да бъде спряно до постановяване на тълкувателно решение.
В зависимост от резултата от тълкувателното производство настоящият състав ще се произнесе по конкретните, визирани от касатора, основания за допускане на касационно обжалване.
Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на ІІ г. о.
ОПРЕДЕЛИ:
СПИРА производството по делото да постановяване на решение по тълкувателно дело № 2/2024г. на ОСГК по въпроса: “Настъпва ли вещноправният ефект на придобивната давност, ако наследникът се позове на изтекла в полза на наследодателя му придобивна давност, след като е загубил владението върху имота за период по-дълъг от 6 месеца?“.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.