7О П Р Е Д Е Л Е Н И Е№ …….

София, ………………. 2022 г.

Върховният касационен съд на Р. Б. четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и втората година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИМИ ФУРНАДЖИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ

ДЕСИСЛАВА ПОПКОЛЕВА

като изслуша докладваното от съдия Фурнаджиева гр. д. № 4022 по описа на четвърто гражданско отделение на ВКС за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационната жалба на В. А. Х., в качеството на майка и законен представител на Б. А. Х., с адрес в населено място, чрез адв. Т. Н., против въззивно решение № 128 от 16 юни 2021 г., постановено по в. гр. д. № 448/2021 г. по описа на Окръжен съд Бургас, с което е потвърдено решение № 260009 от 2 февруари 2021 г., постановено по гр. д. № 414/2020 г. по описа на Районен съд Айтос, за отхвърляне на предявения от Х., в посоченото й качество, срещу Х. А. Х. и Н. Х. Х., и двамата с адрес в населено място, община, иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД за заплащане на сумата от 12000 лева, представляваща платената продажна цена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.11.2010 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 26.06.2020 г., както и иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1670 лева – лихва за забава за периода 12.02.2019 г.-26.06.2020 г.

В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е недопустимо и неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Оспорва се решаващият извод на въззивната инстанция, че предварителният договор е изначално нищожен поради невъзможен предмет, тъй като процесният имот не е самостоятелен обект и не е годен да бъде прехвърлен. В тази връзка се сочи, че съдът изобщо не е съобразил, че предварителният договор няма за предмет самото прехвърляне на собствеността върху имота, а съставлява само и единствено обещание в един по-късен момент тази собственост да бъде прехвърлена. В този смисъл предметът на предварителния договор се изчерпвал с поемането на обещанието да се сключи в бъдеще самата окончателна сделка, а преценката дали предметът на предварителният договор е възможен следвало да се извършва към момента на постановяване на съдебното решение в производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Сочи се, че съгласно ТР № 3/2014 г., ОСГК, ВКС, дори предметът на окончателната сделка за покупко-продажба на имот да е един необособен имот, то тя не е нищожна поради невъзможен предмет, ако е възможно впоследствие, след датата на сключване на тази окончателна сделка, имотът да бъде реално обособен като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон. В случая самите ответници са признали, че е възможно да се осъществи процедура по ЗУТ и процесното таванско помещение да бъде обособено като самостоятелен обект, тъй като апартаментът, към който това помещение е принадлежност, разполага и със зимнично помещение, тоест биха били спазени изискванията за наличие на поне едно такова помещение към апартамента, поради което се счита, че не е налице непреодолима пречка за обособяването на процесното помещение в самостоятелен обект. Освен това въззивният съд неправилно обосновал изводите си с решение на ВКС от 2009 г., без да отчете последващата задължителна практика на ВКС, обективирана в горепосоченото тълкувателно решение и в решения по чл. 290 ГПК, които ясно дефинират принципната разлика между предмета на един предварителен договор и един окончателен договор. В изложението на основанията за допускане на касационното обжалване се поставят правни въпроси в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК и се излагат доводи на очевидна неправилност на въззивното решение – основание за допускане на касационния контрол по чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК.

Ответниците Х. А. Х. и Н. Х. Х. не представят отговор на касационната жалба.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд констатира, че в исковата молба са изложени твърдения, че ищецът е син и единствен наследник на А. Х. И. - купувач по предварителен договор от 18.11.2010 г. за покупко-продажба на таванско помещение с площ 20,15 кв. м, находящо се във вход „А“ на жилищна сграда в населено място, улица, при подписването на който купувачът е заплатил 12000 лева на ответниците, в качеството им на продавачи; страните се задължили да сключат окончателен договор най-късно до 18.02.2011 г., който срок бил продължен до 18.02.2017 г по силата на анекс от 05.01.2016 г., в който било предвидено задължение за продавачите да нанесат имота в кадастралната карта и се снабдят с актуална кадастрална схема; ответниците не изпълнили задълженията си съгласно предварителния договор и анекса в уговорените срокове, поради което било налице виновно неизпълнение на договорните им задължения. С оглед на това на ответниците са изпратени две нотариални покани за финализиране на сделката, но окончателен договор не е сключен в дадения им седемдневен срок, поради което договорът се счита за развален. При тези твърдения въззивният съд възприема, че правна квалификация на иска е по чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД.

По делото се приема за установено, че ищецът е син и единствен наследник на А. Х. И., починал на 14.02.2017 г. На 18.11.2010 г. между наследодателя на ищеца и ответниците е сключен предварителен договор с нотариална заверка на подписите с рег. № 4651/18.11.2010 г. за покупко-продажба на процесното таванско помещение, като при подписване на договора купувачът е заплатил на продавачите сумата от 12000 лева и страните се задължили да сключат окончателен договор най-късно до 18.02.2011 г. Този срок е продължен до 18.02.2017 г. с допълнително сключен между страните писмен анекс от 05.01.2016 г., в който е посочено, че се сключва и с „оглед възможността и задължението на продавачите да подадат молба в Службата по геодезия, картография и кадастър – населено място за изменение на кадастралната карта и да се снабдят с кадастрална схема на обекта.“ По делото са представени нотариални актове за прехвърлителни сделки с предмет апартамент „ляв“ на ет., вх. „“ в жилищна сграда, построена на ул. „С. С.“ № , населено място, с площ от кв. м, ведно с прилежащите му таванско помещение с площ от кв. м и избено помещение с площ от кв. м, като през 27.03.2008 г. последният собственик на апартамента продава на ответниците само таванското помещение. От заключението на техническа експертиза се установява, че таванското помещение няма самостоятелен идентификатор и същото е прилежащо към апартамента с идентификатор № ; сградата е четириетажна, стоманобетонна, масивна, многофамилна, построена през 1950 г. с два входа – „“ и „“; цялата със застроена площ от кв. м; с 30 самостоятелни обекта; за сградата бил съставен акт за държавна собственост в полза на завод „В. К.“ и в нея са били настанени да живеят служители на завода. През 1979 г. Общински народен съвет - Бургас е извършил продажба на апартаментите, като съгласно оценителски протокол от 31.10.1979 г., предмет на оценка е било жилището, ведно с прилежащите му изба и таван; таванското помещение е било обект на предходна прехвърлителна сделка с купувачи - ответниците по делото, при която сделка не е била представена схема на обекта на продажбата.

За да отхвърли исковете, въззивният съд приема, че за да възникне в полза на ищеца преобразуващото право да развали процесния договор заради твърдяното от него неизпълнение от страна на ответника на договора, съответно да претендира връщане на платената по него сума на отпаднало основание, първото изискване е договорът да е действителен; че в случая представеният предварителен договор е нищожен поради невъзможен предмет, тъй като процесното таванско помещение не представлява самостоятелен обект, както към момента на сключване на предварителния договор, така и към настоящия момент. Този извод съдът основава на практиката на ВКС, включително решение № 319 по гр. д. № 3683/2007 г., III г. о., съгласно която е нищожна сделката, по силата на която таванско помещение се продава като самостоятелен обект, тъй като няма самостоятелно правно и техническо съществуване, а е акцесорно към жилището; таванските помещения по своята правна същност представляват принадлежност към жилищата в сградата, поради което следват главната вещ и за това не могат да бъдат предмет на правни сделки отделно от жилищата. Освен това се приема, че предвиденото в анекса задължение на продавачите не води до промяна статута на помещението като акцесорно, прилежащо към главната вещ - апартамента. Поради това се заключава, че в случая е налице начална липса на основание, а съдът е сезиран с иск за връщане на сума, платена на отпаднало основание, каквато хипотеза не е установена от ищеца.

Касационният съд намира, че не е налице основание за допускане на касационното обжалване поради вероятната недопустимост на обжалваното решение. В съдебната практика се приема, че съдебното решение е недопустимо, когато по някаква причина съдът не е сезиран с разглеждането на спора, но въпреки това е постановил решение - такива са случаите, когато съдът е разгледал спор, който не е подведомствен на съдилищата или не е подсъден на съответния съд; когато е разгледал непредявен иск и не е разгледал предявения; произнесъл се е при липса на право на иск или при ненадлежно упражнено право на иск - по нередовна искова молба, при липса на положителна процесуална предпоставка или наличие на отрицателна процесуална предпоставка за възникването и надлежното му упражняване; при оттегляне или отказ от иска, когато не е направено искане за възобновяване на производството, спряно по взаимно съгласие на страните, и др. - в този смисъл т. 9 от ППВС № 1/1985 г., решение № 193 по гр. д. № 1494/2018 г., I г. о., решение № 332 по т. д. № 2976/2017 г., II т. о. В разглеждания случай порок от сочената категория не се констатира.

Не са налице и поддържаните в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК основания за допускане на касационното обжалване.

На първо място се поставя въпросът: нищожен поради невъзможен предмет ли е всеки договор за покупко-продажба на недвижим имот (предварителен или окончателен), ако предмет на този договор е таванско помещение, което към момента на сключване на договора не е обособено като самостоятелен обект, или, за да се приеме, че този договор е с невъзможен предмет, е необходимо да се установи и допълнителното обстоятелство, че съществуват непреодолими правни пречки за обособяване на това таванско помещение в самостоятелен обект посредством одобряване на инвестиционен проект по съответния устройствен закон, по който се поддържа противоречие на изводите на въззивния съд с ТР № 3/2014 г., ОСГК, ВКС. С цитираното решение се приема, че правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част. В случая въззивният съд е направил извод за правната невъзможност за обособяване на самостоятелен обект въз основа на представените по делото доказателства, включително на заключението на техническа експертиза. За пълнота следва да се посочи, че този извод е съобразен и с константната практика на ВКС, според която таванските и избени помещения в сграда - етажна собственост не са самостоятелни обекти на собственост, а принадлежност към обект (жилище, ателие и др.), и принципно не могат да се придобиват отделно от обекта, към който принадлежат, като по изключение складово помещение може да се придобие по давност отделно от обекта, към който принадлежи, само от лице, което притежава друг самостоятелен обект в същата сграда и то само ако към обекта, към който принадлежи това складово помещение, по архитектурния проект на сградата принадлежи и друго складово помещение (решение № 81 по гр. д. № 5556/2013 г., I г. о., и решение № 87 по гр. д. № 3595/2016 г., I г. о.).

Предвид съответствието на извода за изначална невъзможност на предмета на процесния предварителен договор с практиката на ВКС, необуславящ относно изхода на спора се явява следващият поставен въпрос относно момента, към който следва да се направи преценката дали един предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е нищожен поради невъзможен предмет - при подписване на предварителния договор или при сключване на окончателния договор/предявяване пред съда на иск по чл.19, ал. 3 ЗЗД.

На последно място, не се установява твърдяната от касатора очевидна неправилност на въззивното решение. В практиката на ВКС последователно се застъпва разбирането, че очевидната неправилност на постановените от въззивните съдилища съдебни актове, въведена от законодателя като самостоятелно основание за достъп до касационно обжалване със ЗИД ГПК, обн. ДВ бр. 86/2017 г., не е тъждествена с неправилността, произтичаща от предвидените в чл. 281, т. 3 ГПК основания за касационно обжалване. За да е очевидно неправилно по смисъла на чл. 280, ал. 2 ГПК, въззивното решение трябва да страда от особено тежък порок, който може да бъде констатиран от касационната инстанция без извършване на присъщата на същинския касационен контрол по чл. 290, ал. 2 ГПК проверка за обоснованост и съответствие с материалния закон на решаващите правни изводи на въззивния съд и за законосъобразност на извършените от него съдопроизводствени действия – т. е. порокът следва да е установим пряко от мотивите на обжалвания съдебен акт. Всяка друга неправилност, произтичаща от неточно тълкуване и прилагане на закона - материален и процесуален, и от нарушаване на правилата на формалната логика при разрешаване на правния спор, без последното да съставлява особено тежък случай, представлява основание за касационно обжалване и може да бъде преценявана от ВКС само в случай че въззивният акт бъде допуснат до касационен контрол в някоя от хипотезите на чл. 280, ал. 1 ГПК. В процесния случай касаторът основава доводите си за очевидна неправилност на въззивното решение с обстоятелството, че съдът се е позовал на решение от 2009 г., чието разрешение впоследствие е отречено с приемането на ТР № 3/2014 г., ОСГК. Освен това решението не било относимо към случая, тъй като касаело окончателна транслативна сделка. Действително, цитираното от съда решение № 319 от 08.05.2009 г. по гр. д. № 3683/2007 г., III г. о., е постановено по реда на § 2, ал. 3 ПЗР ГПК, вр. чл. 218а, ал. 1, б. „а“ ГПК, но не се констатира соченото от касатора противоречие с практиката на ВКС, доколкото цитираното тълкувателно решение не засяга въпроса относно правото на собственост върху принадлежни към жилище обекти. Освен това с посоченото решение на III г. о. на ВКС се приема, че складовите помещения нямат самостоятелно правно и техническо съществуване, а са акцесорни към жилищата, поради което не могат да бъдат предмет на правни сделки отделно от жилищата – извод, който не се отклонява от установената от касационния съд практика, изразена и в цитираните по-горе решения по чл. 290 ГПК относно възможността таванските и избени помещения в сграда - етажна собственост да се придобиват отделно от обекта, към който принадлежат. Доколкото формираната практика се отнася до правни сделки, без да прави разлика между предварителен и окончателен договор, релевираните от касатора твърдения за очевидна неправилност на въззивното решение се явяват неоснователни.

Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на IV г. о.,

ОПРЕДЕЛИ :

НЕ ДОПУСКА касационното обжалване на въззивно решение № 128 от 16 юни 2021 г., постановено по в. гр. д. № 448/2021 г. по описа на Окръжен съд Бургас.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: