О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 133София, 28.03.2022 г. В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. първо гражданско отделение, в закрито заседание на седемнадесети март две хиляди двадесет и втора година в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА

Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 4605 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.288 ГПК.

С решение № 10440 от 25.06.2021 г. по гр. д. № 1017/2020 г. на Софийския апелативен съд е потвърдено решение от 30.10.2019 г. по гр. д. № 85/2017 г. на Софийски градски съд, с което е отхвърлен предявеният от А. С. Х. против „Б. П. Б. АД / с правоприемник „Ю. Б. АД/ иск по чл.72 ЗС за сумата от 57024,98 лв., представляваща обезщетение за извършени подобрения в недвижим имот – редова вила № А-4 с обща застроена площ от 216,70 кв. м., с идентификатор ....., изградена в поземлен имот № .....в землището на [населено място], местността „Р.“, целият с площ от 178 кв. м., с идентификатор .....по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-10/12.04.2011 г. на изп. директор на АГКК, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането на сумата, както и предявеното заедно с него право на задържане на имота по чл.72, ал.3 ЗС до заплащане на подобренията.

Въззивният съд е приел от фактическа страна следното:

Между ищеца А. Х., в качеството му на купувач, и трето за спора лице „Б. П. ООД, в качеството му на продавач, е сключен предварителен договор от 20.04.2009 г., с който дружеството се е задължило да изгради в определена степен на завършеност и да прехвърли правото на собственост на процесната двуетажна редова вила със застроена площ от 59,60 кв. м. и обща застроена площ от 216,70 кв. м., срещу продажна цена от 120 000 евро. При сключване на договора върху имота вече е била учредена договорна ипотека през 2007 г. от продавача в полза на ответника „Б. П. Б. АД, вписана на 04.07.2007 г., което изрично е посочено в предварителния договор. Впоследствие банката се е снабдила с изпълнителен лист срещу „Б. П. ООД, като през 2014 г. е било образувано изпълнително дело, по което е проведена публична продан и банката е придобила имота за сумата 109 253,80 лв. с постановление за възлагане от 18.08.2014 г., влязло в сила на 30.10.2014 г. Въводът в имота, насрочен за 19.02.2016 г., не се е осъществил поради спиране на изпълнението по чл.397, ал.1, т.3 ГПК като обезпечение на предявения иск по настоящото дело, при което ищецът е продължил да осъществява владение.

Като обсъдил свидетелските показания въззивният съд е приел, че ищецът е установил владение върху имота през 2009 г. – 2010 г., когато лично монтирал сигнално-охранителни системи на вилата, представляваща нова сграда, измазана и шпаклована отвътре и без никакво обзавеждане. Впоследствие били извършени СМР – ограда, пристройка, нов покрив с керемиди, нова голяма покрита тераса, както и отоплителна инсталация, а в периода 2010 г. – 2011 г. и други строителни дейности в самата вила. Според техническите експертизи степента на завършеност на вилата към 2009 г. не съответства на уговореното в предварителния договор. Пазарната стойност на имота към 2009 г., при отчитане на степента на завършеност, е 146 233 лв., а при съобразяване на извършените подобрения към 2010 – 2011 г. е била 204 467 лв. Увеличената стойност на имота е 58 234 лв., а според повторната експертиза - 57 024,98 лв. без ДДС и 67 393,16 лв. с ДДС.

От правна страна въззивният съд е приел, че ищецът има правата по чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС, тъй като е придобил владението на имота въз основа на предварителен договор. Вследствие извършените от ищеца подобрения имотът е увеличил своята стойност. Независимо от това, както главният иск по чл.72 ЗС, така и евентуалният по чл.59 ЗЗД, са неоснователни, тъй като ответникът не е пасивно легитимиран да отговаря по тях. Апелативният съд се е позовал на практика на ВКС – решение № 110/28.11.2017 г. по гр. д. № 5557/2016 г., II-ро г. о., според която вземането за извършени подобрения, включително на упражняващия владение върху чужд имот, има облигационен характер и е частен случай на неоснователното обогатяване. По тази причина по въпросите за фактическия състав, изискуемостта и погасителната давност за това вземане са приложими разясненията на ППВС № 1/79 г. Вземането за подобрения по правна същност има сходство с вземането по чл.59 ЗЗД. Възникването на основанието за възмездяване на подобрителя, в която и да е от хипотезите на чл.72, вр. чл.70, ал.3 и по чл.59 ЗЗД, изисква да се установи разместване на имуществени блага между правната сфера на подобрителя и собственика на имота, което настъпва в момента на извършване на подобренията. Според трайната практика на ВКС приобретателят на подобрен имот не е пасивно легитимиран по иск за присъждане стойността на разходите за подобрения, а легитимацията е на лицето, което е било собственик на имота по време на извършване на подобренията в него - решение № 152 от 9.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 11/2013 г., I г. о., решение № 140 от 24.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 373/2010 г., I г. о. и др. В настоящия случай собственик на имота към момента на извършване на подобренията е бил „Б. П. ООД, което не е страна по настоящото дело. Именно неговият патримониум се е увеличил с повишаване стойността на имота, съответно – повишила се е цената, на която този имот е изнесен на публична продан. Направените в имота подобрения следват по време учредяването на договорната ипотека, която има вещен характер и обхваща всички извършени промени в него /подобрения или приращения по чл.92 ЗС/ и кредиторът има право на основание чл.177, ал.3 ЗЗД да се удовлетвори от цената на целия имот. Това увеличение настъпва в имуществената сфера и ползва кредитополучателя-длъжник, защото чрез него се намаляват задълженията му към взискателя. Приети са за неоснователни доводите на ищеца, че в случая се намалява цената на имота, тъй като банката го е закупила на значително по-ниска цена, която не включва стойността на подобренията. Съдът е изложил съображението, че цената на недвижимия имот е определена в изпълнителното производство след извършване на опис и оценка по пазарна стойност, която е и начална наддавателна цена. Дали оценката в изпълнителното производство съответства на пазарната цена на имота, при отчитане на настъпилите към този момент промени в него, е неотносим въпрос към предмета на настоящия спор. Занижаването на тази цена в изпълнителното производство не е правнорелевантен факт, пораждащ изискуемо притезание към новия собственик – ипотекарен кредитор. И на последно място съдът е приел, че ищецът не е изтъкнал като основание за реализиране на отговорността на ответника обстоятелството, че той е бил недобросъвестен, т. е. че е знаел, че придобива имот, по отношение на който права има трето лице. Съдът е отказал да се произнесе по тези доводи, наведени във въззивната жалба. Посочил е, че тези факти не са нито нововъзникнали, нито новооткрити, затова не могат за първи път да се въвеждат във въззивното производство.

Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от ищеца.

Жалбоподателят счита за неправилен извода на съда, че не следва да обсъжда въведените във въззивната жалба доводи за възможна отговорност за подобрения в един имот от последващия приобретател, който е знаел, че подобренията са извършени не от собственика, а от трето лице. Счита, че такива доводи са били изтъкнати в исковата молба е са разгледани от първоинстанционния съд. Счита, че по делото са налице доказателства за знанието на банката за извършените от него подобрения. Извод за знанието можел да се направи от съпоставката между повторното заключение на вещото лице по настоящото дело, според което оценката на сградата без извършените подобрения е 146 233 лв., а с подобренията – 178 886 лв. Ответникът представил с отговора на исковата молба протокол за опис и оценка от 22.04.2014 г., както и оценка, приета в изпълнителното производство. В протокола за процесния имот е отразено, че на място е заварен А. С. Х., който заявява, че има сключени договорни отношения с фирмата длъжник, като е посочил по-значителните подобрения, описани в протокола. От експертизата по изпълнителното дело се виждало, че всички имоти са оценени с приблизително еднакви стойности в зависимост от площта им, от което следвало обоснован извод, че при формирането на цената за публичната продан не са взети предвид направените подобрения, които в случая са на значителна стойност. Банката придобила на публична продан имота на цена 109 252,80 лв., което е значително под пазарната му стойност. Затова неоснователен бил изводът на съда, че тя не се е обогатила неоснователно за сметка на ищеца. Очевидно неправилен бил изводът на съда, че увеличението на цената след направените в имота подобрения настъпва в имуществената сфера на собственика-длъжник, защото чрез това се намалява в по-голяма степен задължението му към кредитора. В случая е налице намаление, а не увеличение на цената на имота при публичната продан, при която банката е придобила имота заедно с подобренията, без да заплати тяхната стойност.

В изложението към жалбата се поддържат основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК по следните въпроси:

1. Длъжен ли е съдът да обсъди както всички доказателства в тяхната взаимна връзка, така и всички доводи на страните от значение за правния спор, включително да се съобрази правната квалификация, дадена от ищеца, или следва служебно да определи такава; при погрешно определяне на правното основание и произнасянето по непредявен иск решението му недопустимо или неправилно е;

2.1. От кого се дължи обезщетението /пасивна легитимация/ за извършени подобрения в чужд недвижим имот, върху който е учредена договорна ипотека, когато длъжникът по смесен договор /предварителен по чл.19, ал.3 ЗЗД и за СМР/ извърши СМР без противопоставяне на продавача-строител, но впоследствие на публична продан при реализиране на задължението му по договорната ипотека ипотекарният кредитор, знаейки, че подобренията са извършени от трето лице-държател, придобие собствеността върху имота с подобренията - от ипотекарния длъжник/продавач-строител по сложния договор или от ипотекарния кредитор-купувач по публичната продан;

2.2. Има ли значение за пасивната легитимация на дължащия обезщетението за извършени разходи/подобрения в чужд имот промяната на собствеността на имота в погасителния срок за предявяване на иска по чл.60-62 ЗЗД, т. е. пасивната легитимация към кой момент се преценява – към момента на извършване на разходите или на предявяване на иска.

Отделно от това жалбоподателят развива доводи, че не е владелец на спорния имот, а държател, при което предявеният от него иск е с правна квалификация чл.60 – чл.62 ЗЗД – водене на чужда работа без пълномощие. Съдът бил длъжен служебно да даде вярната квалификация на предявения иск и като не го направил, постановил недопустимо решение, тъй като се произнесъл по непредявен иск.

Ответникът в производството „Ю. Б. АД, като правоприемник на първоначалния ответник „Б. П. Б. АД, не взема становище по жалбата.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното:

Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд по гражданско дело с цена на иска над 5000 лв., което достига до касационен контрол, съгласно чл.280, ал.3, т.1 ГПК.

Не съществува вероятност въззивното решение да е процесуално недопустимо поради произнасяне по непредявен иск. Изложените в исковата молба обстоятелства сочат на иск по чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС, какъвто съдът е разгледал. Няма колебание в практиката на ВКС, че фактическата власт върху един имот, получена въз основа на предварителен договор за закупуване на имота, има характеристиките на недобросъвестно владение, а не на държане, както неправилно поддържа жалбоподателят. Разбирането, че владението, основано на предварителен договор, е недобросъвестно, е изразено например в решение № 1 от 11.05.2020 г. на ВКС по гр. д. № 289/2019 г., I г. о. В същото решение обаче изрично е подчертано, че законът е счел за справедливо да признае на този владелец някои от правата на добросъвестния владелец – да ползва вещта и да получава добивите от нея до предявяване на иск от собственика за връщането, както и да получи увеличената стойност на имота вследствие на извършените подобрения. Обжалваното въззивно решение е в съответствие с тази практика на ВКС и с изричната норма на чл.70, ал.3 ЗС, която определя правната квалификация на предявения иск по чл.72 ЗС, а не по чл.60-62 ЗС, както неправилно поддържа касаторът.

Не следва да се допуска касационно обжалване по въпрос № 1. В първата си част той е свързан със задължението на въззивния съд да обсъди в съвкупност доказателствата по делото, възраженията и доводите на страните. Въззивното решение съответства на практиката на ВКС по този въпрос, тъй като решението е основано на съвкупна преценка на доказателствата по делото, като са обсъдени и възраженията на жалбоподателя. Не съответства на данните по делото твърдението на жалбоподателя, че има необсъдени от въззивния съд доказателства, сочещи на знание на ответната банка, че на публичната продан закупува имот, в който жалбоподателят е извършил подобрения. В протокола за опис и оценка от 22.04.2014 г. действително е посочено, че в процесния имот е заварен ищецът А. Х., но никъде не е вписано негово изявление, че е извършил подобрения. Дадено е описание на състоянието на имота, от което обаче не може да се направи извод, че в него има някакви подобрения и че те са извършени от друго лице, а не от собственика. Съдът е обсъдил и довода на жалбоподателя за неоснователно обогатяване на банката, като е подчертал, че по-ниската придобивна стойност на имота при публичната продан сама по себе си не създава изискуемо притезание в полза на ищеца, като не може съдът да черпи довод от разликата в оценката, приета в изпълнителното производство от една страна и оценката, дадена в съдебното производство по настоящото дело. Втората част на въпроса е свързана с правната квалификация и допустимостта на предявения иск. Тези въпроси са обсъдени по-горе и не следва да се излагат допълнителни съображения за това, че дадената от съда квалификация съответства на обстоятелствената част и петитума на исковата молба.

Въпрос № 2.2. е неясен и също не може да обуслови допускане на касационно обжалване.

Налице е обаче основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпрос № 2.1. Уточнен от настоящия състав съобразно приетото в т.1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС и при съобразяване с оплакванията в касационната жалба, въпросът се свежда до това: кой дължи заплащане на подобренията, извършени от владелец в чужд имот – лицето, което е било собственик на имота към момента на извършване на подобренията, или последващият купувач, придобил собствеността на публична продан с постановление за възлагане по чл.496 ГПК, ако подобренията не са оценени в изпълнителното производство и не са част от началната цена, от която е започнало наддаването. Въпросът е свързан с данните по делото и е обуславящ по смисъла на т.1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС. Същевременно по този въпрос няма практика на ВКС и той е от значение за точното прилагане на закона и развитие на правото.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

ОПРЕДЕЛИ:

ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 10440 от 25.06.2021 г. по гр. д. № 1017/2020 г. на Софийския апелативен съд.

УКАЗВА на жалбоподателя в едноседмичен срок от съобщението да внесе по сметка на ВКС държавна такса в размер на 1040,50 лв. и в същия срок да представи доказателства за внасяне на таксата, в противен случай жалбата ще бъде върната.

Делото да се докладва за насрочване след представяне на доказателства за внасяне на таксата.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: