Член 191

Ипотечни кредити

1. По отношение на риска от неизпълнение от страна на контрагента, заемите на дребно, обезпечени с ипотеки върху жилищни имоти (ипотечни кредити), се третират като експозиции от тип 2, при условие че са изпълнени изискванията по параграфи 2—13.

2. Експозицията е към физическо лице или лица, или към малко или средно предприятие.

3. Експозицията е част от значителен брой експозиции със сходни характеристики, така че рисковете, свързани с това кредитиране, са значително намалени.

4. Общата сума, която контрагентът или друга свързана трета страна дължи на застрахователното или презастрахователното предприятие и, когато е приложимо, на всички свързани предприятия по смисъла на член 212, параграф 1, буква б) и параграф 2 от Директива 2009/138/ЕО, включително всяка експозиция в неизпълнение, не надвиша, доколкото е известно на застрахователното или презастрахователното предприятие, 1 милион евро. Застрахователното или презастрахователното предприятие предприема разумни стъпки, за да получи тази информация.

5. Жилищният имот е или ще бъде обитаван или даван под наем от собственика.

6. Стойността на имота не зависи съществено от кредитното качество на кредитополучателя.

7. Рискът от кредитополучателя не се влияе съществено от промени в състоянието на базовия имот, а от способността на длъжника да използва други източници за изплащане на задълженията си; т.е. погасяването на заема не зависи съществено от паричните постъпления, генерирани от имота, служещ за обезпечение. За тези други източници застрахователното или презастрахователното предприятие определя като част от своята политика на кредитиране максимално съотношение на заема към дохода и при предоставянето на заема получава подходящи доказателства за съответстващ доход.

8. Спазени са всички от следните изисквания относно правната сигурност:

а) ипотеката или съответните тежести подлежат на изпълнение във всички съответни юрисдикции към момента на сключването на кредитното споразумение и са своевременно и надлежно вписани;

б) изпълнени са всички правни изисквания за учредяване на залога;

в) споразумението за защитата и законовата процедура за неговото сключване дават възможност на застрахователното или презастрахователното предприятие да реализира стойността на защитата в разумни срокове.

9. Изпълнени са всички от следните изисквания по отношение на наблюдението на стойността на недвижимата собственост и по отношение на оценката на имотите:

а) застрахователното или презастрахователното предприятие наблюдава стойността на недвижимата собственост периодично и най-малко веднъж на всеки три години. Застрахователното или презастрахователното предприятие извършва по-често наблюдение при значителна промяна в пазарните условия;

б) оценката на имотите се преразглежда, когато информацията, с която разполага застрахователното или презастрахователното предприятие, показва, че стойността на собствеността е спаднала значително спрямо общите пазарни цени; прегледът се извършва от външен и независим оценител, който притежава необходимата квалификация, умения и опит за извършване на оценка и който не се влияе от процеса по вземане на решения за кредитиране.

10. За целите на параграф 9 застрахователните или презастрахователните предприятия могат да използват статистически методи за наблюдаване на стойността на недвижимата собственост и за установяване на имотите, които трябва да бъдат преоценени.

11. Застрахователното или презастрахователното предприятие документира ясно видовете жилищни имоти, които приема като обезпечение, както и политиките си за кредитиране в тази връзка. Застрахователното или презастрахователното предприятие изисква от независимия оценител на пазарната стойност на недвижимата собственост съгласно член 198, параграф 2 да документира пазарната стойност по прозрачен и ясен начин.

12. Застрахователното или презастрахователното предприятие разполага с процедури, с които следи дали недвижимата собственост, използвана за кредитна защита, е подходящо застрахована срещу риск от щети.

13. Застрахователното или презастрахователното предприятие докладва пред надзорния орган всички от следните данни за загубите, произтичащи от ипотечните кредити:

а) загуби за всяка отделна година, произтичащи от заеми, които са били класифицирани като експозиции от тип 2 в съответствие с член 189, параграф 3;

б) общите загуби за дадена година.

14. Надзорните органи публикуват ежегодно в обобщен вид данните по параграф 13, букви а) и б), заедно с хронологични данни, когато има такива. Надзорният орган предоставя по-подробна информация за състоянието на пазара на жилищни имоти в съответната държава членка в отговор на искане от компетентен орган в друга държава членка, от ЕБО или ЕОЦКП.