№ 96

С. 08. 04. 2011г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б, Трето гражданско отделение, в открито заседание на осми март през две хиляди и единадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Ц. Г. Ч: М. И.

И. П.

при участието на секретаря А. Б

като изслуша докладваното от съдия П. гр. д.№ 870 по описа за 2010г. на ІІІ г. о. и за да се произнесе взе пред вид следното:

Производството е с правно основание чл. 290 от ГПК.

Образувано е въз основа на подадената касационна жалба от И. И. П. от [населено място],чрез процесуалния представител-адвокат Р. против въззивно решение №1306 от 20. 10. 2009г. по гр. д. № 1768/2009г. на Софийски апелативен съд, с което е отменено решение от 13. 01. 2009г. по гр. д.№1522 по описа за 2005г. на Софийски градски съд в частта, в която е развален на основание чл. 87 ал. 3 от ЗЗД сключения на 31. 07. 1998г. договор за продажба на недвижим имот с н. а.№ 179 т.Х. н. д.№ 10213/98г. в частта относно описания в р.І т. 1 първа по ред буква”Б” имот, представляващ дворно място с площ от 509 кв. м.,находящо се в [населено място], съставляваща парцел ХІІ за имот с пл.№ 599 в кв. 24 по плана на гр. х Б.,с неуредени сметки по регулация за 19 кв. м. и на основание чл. 431 от ГПК отм. е отменен нотариалния акт за продажба относно описания имот, в частта, в която е уважен предявения иск с правно основание чл. 108 от ЗС иск за същия имот и в частта, в която е уважен предявения иск с правно основание чл. 88 ал. 1 изр. 2,във вр. с чл. 79 ал. 1,във вр. с чл. 82 от ЗЗД за сумата от 12 662лв.,предявен като частичен, ведно със законната лихва от 13. 04. 2005г. и вместо това е постановено друго, с което са отхвърлени и трите така предявени иска от Д. Д. Г.,Д. Д. Г.,М. В. П., И. Б. П.,В. Б. С. и И. И. П. против Ц. И. Ц.,Н. И. Ц. и Т. Н. И. и са присъдени следващите се разноски.В хода на касационно производство Т. Н. И. е починала и е заличена като страна. Нейни правоприемници са другите двама ответници по делото /Н. и Ц. Ц./.

Искането е за отмяна на въззивния акт на основание чл. 281 т. 3 от ГПК и решаване на въпроса по същество с уважаване и на трите предявени иска. Претендират се направените по делото разноски.

С определение № 1118 от 16. 11. 2010г.ВКС е допуснал касационно обжалване на основание чл. 280 т. 3 от ГПК по поставените два въпроса -за обема на поетите със сключения договор задължения и по-специално за това дали в покупната цена на сделката освен размера на договорената и заплатена сума е включено и паричното изражение на поетото от купувачите задължение за изготвяне на необходимите строителни книжа и строителството на посочените в р.ІІ от договора обекти и ако отговора на този въпрос е положителен, се поставя и въпроса за размера и начина на изчисляване на реално причинените вреди от неизпълнението на поетото задължение за строителството

В съдебно заседание касаторът не се явява, но се представлява, като процесуалния му представител поддържа изложеното в касационната жалба.

Ответниците не се явяват лично.Явява се пълномощника на Ц. И. Ц. и Н. И. Ц.,който оспорва подадената жалба и пледира за потвърждаване на постановения въззивен акт.

Върховен касационен съд, състав на ІІІ г. о.,след като обсъди направеното искане и доказателствата по делото, намира следното:

Надлежни ответници в настоящето производство са:Д. Д.-лавов Г.,Д. Д. Г./наследници на В. И.-кова М./,М. В. П., И. Б. П.-тов,В. Б. С./наследници на Б. И. П.-тов/, Ц. И. Ц. и Н. И. Ц.,тъй като само те са легитимирани са претендират разваляне на сключения договор и по отношение на тях спора е висящ.Като трети лица помагачи на страната на ответниците Ц. И. Ц. и Н. И. Ц. са конституирани С. К. С. и Н. Д. Д..

Поради липса на въззивна жалба-постановения акт е влязъл в сила по отношение на: А. М. А.,Е. Х. Т., И. Х. К.,М. А. З.,М. А. С.,Н. П. С.,О. А. С., С. М. С.,С. М. А. и Х. Х.-пиев Х..Те неправилно са конституирани като ответници в настоящето производство и по отношение на тях производството следва да бъде прекратено поради липса на правен интерес.

По поставеният въпрос за цена на сделката, във връзка с които е допуснато касационно обжалване:

На 31. 07. 1998г. с н. а.№179 т.X. д. 10213/98г. е бил сключен договор между В. И. М., Б. И. П., И. И. П.,М. А. З., С. М. С., Х. Х. Х., Е. Х. Т.,И. Х. К., М. А. С. и О. А. С.-от една страна и от друга - Ц. И. Ц.,Н. И. Ц. и Т. Н. И., състоящ се от два раздела.В раздел І са описани - вида на договора/за покупко-продажба/, предмета на договора-две дворни места, находящи се в [населено място],едното с площ от 487кв. м., съставляващо п.ХІ им. с пл.№ 599 в кв. 24, а другото – с площ от 509кв. м., съставляващо п.ХІІ им. с пл.№ 599 в кв. 24, ведно с полумасивна жилищна сграда-къща, застроена на площ от 90 кв. м.,на един етаж за сумата и цената/11 741 125 недоминирани лв./,за която е отразено, че „продавачите са получили в брой от купувачите”.В раздел ІІ е описано поетото от купувачите задължение, изразяващо се в следното: да изградят на В. И. М., Б. И. П. и И. И. П. по одобрен архитектурен проект по един апартамент, в готов вид,”всеки от които с площ от около 109кв. м.,заедно с прилежащите им мазета и по един гараж, като на И. И. П. ще бъдат построени общо два гаража”.Изрично е посочено, че „всички разноски във връзка със съставянето на нотариалния акт, изготвянето и изработването на работно архитектурните строителни проекти и другите строителни книжа, както и необходимите средства за построяването на гореупоменатите обекти, както и всички инвестиции, във връзка с построяването им, както и във връзка със събарянето на съществуващата сграда са за сметка на купувачите, като за последните са всички материали, извлечени от съборената постройка. Отдолу е посочено, че страните са изразили съгласни да сключат договора „при условията на раздел І и раздел ІІ от този нотариален акт.”

При така постигнатото споразумение-въззивният съд е приел, че поетото от купувачите задължение по раздел ІІ за построяване на гореописаните обекти не съставлява част от съдържанието на дължимата престация срещу която е прехвърлено правото на собственост.Съответно виновното неизпълнение на това задължение-не е основание за разваляне на сключения договор/има се пред вид по отношение на незастроения парцел ХІІ-599, тъй като по отношение на другия-ХІ-599, решението е влязло в сила/.Въззивният съд е счел, че единственото основание за разваляне на сделката по реда на чл. 87 ал. 3 от ЗЗД,по причина свързана с купувачите, би било неплащането на уговорената цена/а тя в случая е платена/. Съдът е счел за неоснователен иска по чл. 108 от ЗС,тъй като собствеността - въз основана гореописания договор-принадлежи на ответниците като купувачи по договора, а не на ищците.За да счете за неоснователен предявения като евентуален иск за заплащане на обезще-тение за вреди от неизпълнение, съдът се е мотивирал с липса на доказани реално причинени вреди, както и че има вреди, които да са пряка и непосредствена последица от неизпълнението.Посочил е, че, в договора не е уговорен срок на изпълнение, а по делото не е доказано нито, че е отправена покана за изпълнени от ищците, нито че забавеното изпълнение е безполезно.

Настоящият съдебен състав не споделя изводите на въззивния съд.

При преценка на съдържанието на гореописания договор, сключен с н. а.№179 т.X. д. 10213/98г.,състоящ се от два раздела, за които страните изрично са записали, че договора се сключва „при условията на раздел І и раздел ІІ от този нотариален акт”, тълкувайки волята на страните съгласно чл. 20 от ЗЗД и пред вид характера на договора за покупко-продажба, с който продавача се задължава да прехвърли на купувача собствеността върху една вещ срещу цена, следва извода, че в конкретния случай-в покупната цена на сделката освен размера на договорената и заплатена сума е включено и паричното изражение на поетото от купувачите задължение за изготвяне на необходимите строителни книжа и строителството на посочените в р.ІІ от договора обекти.Допълнителен аргумент в тази насока е и факта, че поетото в раздел ІІ задължение за изграждане в полза на трима от ищците по одобрен архитектурен проект по един апартамент/с площ от около 109кв. м./, в готов вид, заедно с прилежащи мазета и по един гараж/а на някой и два/- е на значителна стойност, а страните изрично са се споразумели тази стойност да е за сметка на купувачите.Съгласно заключението на приетата по делото експертиза –стойността на задължението по раздел ІІ възлиза на 235 824. 11лв.,което надвишава двадесет пъти посочената в раздел І цена от 11 741. 12лв.,която при това е и за двете дворни места, находящи се в [населено място]. Отделно-това съотношение дава основание да се счете, че в случая неизпълнената част от задължението не е незначителна с оглед на интереса на кредитора по смисъла на чл. 87 ал. 3 от ЗЗД.

Единното съдържание на така сключения договор, съгласно който страните са се договори, че собствеността се прехвърля освен срещу получената в брой от купувачите сума от 11 741. 12лв. още и срещу стойността на оценимото в пари задължение за изготвяне на необходимите строителни книжа и строителството на посочените в р.ІІ от договора обекти, налага извода, че неизпълнението от страна на купувачите на поетото от тях задължение по раздел ІІ от договора – е основание за разваляне на същия досежно процесния имот/парцел ХІІ-599/. Независимо, че в договора не е уговорен срок-е налице виновно неизпълнение, тъй като ответниците не оспорват факта, че в продължение на повече от десет години не са изпълнили поетото от тях задължение-да изградят в полза на В. И. М., Б. И. П. и И. И. П. по одобрен архитектурен проект, по един апартамент, в готов вид,”всеки от които с площ от около 109кв. м.,заедно с прилежащите им мазета и по един гараж. Безспорно е установено, че в процесният парцел ХІІ-599 не е реализирано никакво строителство. Изминалите десет години надвишават всякакъв разумен срок за изпълнение, а ответниците не твърдят и не доказват обективна невъзможност, възпрепятствала очакваното изпълнение.Независимо, че няма доказателства за нарочна покана за изпълнение, предявената искова молба може да се счете за такава и от подаването й /на 13. 04. 2005г./ – длъжниците по сключения договор са в забава.

След развалянето на договора/което има обратно действие/, предявения иск с правно основание чл. 108 от ЗС е основателен и следва да бъде уважен, тъй като са налице изискуемите се предпоставки-ищците са собственици, имотът се владее от ответниците и то без правно основание.

Основателен е и предявения иск с правно основание чл. 88 ал. 1 изр. 2, във вр. с чл. 79 ал. 1,във вр. с чл. 82 от ЗЗД. Кредиторът има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора.Поставя се въпроса за размера и начина на изчисляване на реално причинените вреди от неизпълнението на поетото задължение за строителството.Ищците са претендирали като вреди - стойността на дворното място, находящо се в [населено място] с площ от 487кв. м., съставляващо п.ХІ им. с пл.№ 599 в кв. 24, по отношение на което е установено, че ответниците са прехвърлили право на строеж на конституираните като трети лица по делото/на С. К. С. и Н. Д. Д. с н. а.№ 47 т.ІІІ рег.№7804 д. 461 от 14. 11. 2000г./,които са реализирали това право и по отношение на този имот отхвърлителното решение на съда по предявения иск с правно основание чл. 87 ал. 3 от ЗЗД е влязло в сила.За продавачите –не съществува възможност да възстановят собствеността си върху този имот, поради което те претендират установената със заключение на приета по делото тройна експертиза стойност на дворното място от 126 620лв./по 260лв. на кв. м./, като понастоящем заявяват претенцията си като частична - за 12 662лв.

Така заявената претенция е основателна.Съгласно чл. 88 от ЗЗД – изправният кредитор е този, които има право на обезщетение при разваляне на договора поради виновно неизпълнение. Неговите вреди са тези, които подлежат на обезщетение и затова при положение, че те са доказани и е установена пряка връзка между тях и неизпълнението –те подлежат на обезщетяване.В случая –вредите за кредиторите се състоят в стойността на п.ХІ им. с пл.№ 599 в кв. 24, който те не могат да си възстановят именно, защото вместо да изпълнят задължението си за строителство купувачите са прехвърлили същия на трети лица с н. а.№ 47 т.ІІІ рег.№7804 д. 461/00г.

С оглед изхода на спора, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК,пред вид направеното искане, в полза на касатора следва да бъдат присъдени направените разноски, които възлизат на 304лв.-за държавни такси. Доказателства за платено адвокатско възнаграждение пред настоящата инстанция и списък по чл. 80 от ГПК-не се представят.

С оглед на горното, Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 1306 от 20. 10. 2009г. по гр. д. № 1768/2009г. на Софийски апелативен съд И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВИ

РАЗВАЛЯ,на основание чл. 87 ал. 3 от ЗЗД, сключения с н. а.№ 179 т.Х. н. д.№ 10213/98г. на 31. 07. 1998г. договор за продажба на недвижим имот в частта относно описания в р.І т. 1 първа по ред буква”Б”имот, представляващ дворно място с площ от 509 кв. м.,находящо се в [населено място], съставляваща парцел ХІІ за имот с пл.№ 599 в кв. 24 по плана на [населено място],с неуредени сметки по регулация за 19 кв. м.,при съседи:улица, парцел ХІ за имот с пл.№ 599 от кв. 24, парцел ІХ за имот с пл.№598 от същия квартал, имот с пл.№ 597 от същия квартал и ОТМЕНЯ н. а.№ 179 т.Х. н. д.№ 10213/98г. само по отношение на така описания в р.І т. 1 първа по ред буква”Б” имот.

ОСЪЖДА,на основание чл. 108 от ЗС, Ц. И. Ц. ЕГН [ЕГН] и Н. И. Ц. ЕГН [ЕГН]-двамата от [населено място] кв.Б. [улица],със съдебен адрес:гр.С. [улица]-адв.П. да предат собствеността и владението върху следния недвижим имот: дворно място с площ от 509 кв. м.,находящо се в [населено място], съставляваща парцел ХІІ за имот с пл.№ 599 в кв. 24 по плана на [населено място],с неуредени сметки по регулация за 19 кв. м.,при съседи: улица, парцел ХІ за имот с пл.№ 599 от кв. 24, парцел ІХ за имот с пл.№598 от същия квартал, имот с пл.№ 597 от същия квартал на Д. Д. Г. ЕГН [ЕГН],Д. Д. Г. ЕГН [ЕГН] /наследници на В. И. М./,М. В. П. ЕГН [ЕГН], И. Б. П. ЕГН [ЕГН], В. Б. С. ЕГН [ЕГН]/наследници на Б. И. П./-всички със съдебен адрес:гр.С. [улица] ет. 1 кантора 6 -адв.Р. и И. И. П. ЕГН [ЕГН] със съдебен адрес: [населено място] [улица] ет. 3 адв. Р..

ОСЪЖДА,на основание от чл. 88 ал. 1 изр. 2, във вр. с чл. 79 ал. 1,във вр. с чл. 82 от ЗЗД, Ц. И. Ц. ЕГН [ЕГН] и Н. И. Ц. ЕГН [ЕГН] ДА заплатят на Д. Д. Г. ЕГН [ЕГН],Д. Д. Г. ЕГН [ЕГН],М. В. П. ЕГН [ЕГН], И. Б.-лавов П. ЕГН [ЕГН], В. Б. С. ЕГН [ЕГН] и И. И. П. ЕГН [ЕГН] сумата от 12 662лв. /дванадесет хиляди шестстотин шейсет и два лева/, ведно със законната лихва от 13. 04. 2005г.,заявена като частична претенция за дължимо обезщетение за вреди от неизпълнение на договора, сключен с н. а.№ 179 т.Х. н. д.№ 10213/98г. от 126 620лв., както и да заплатят на И. И. П. ЕГН [ЕГН] сумата от 304лв./триста и четири лева/, пред-ставляваща направените разноски пред настоящата инстанция.

ПРЕКРАТЯВА като недопустимо поради липса на правен интерес производството по гр. д.№870 по описа за 2010г. на ВКС по отношение на неправилно конституираните като ответници А. М. А., Е. Х. Т., И. Х. К.,М. А. З.,М. А. С.,Н.П.С-нова,О. А. С., С. М. С.,С. М.-нов А. и Х. Х. Х..

РЕШЕНИЕТО е постановено при участие на С. К. С. от [населено място] ул.В.Д.М”№20 и Н. Д. Д. от [населено място] [улица] ет. 2 ап. 4 като трети лица-помагачи на ответниците Ц. И. Ц. и Н. И. Ц. и е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:1. 2.