Производството е по реда на чл. 208 във връзка с чл. 132, ал. 2, т. 5 АПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена от И.Н чрез адвокат М. Котари против решение № 952 от 16.07.2020г. по адм. дело № 896/2020г. на Административен съд – Варна. С него е отхвърлена, като неоснователна жалбата му против заповед № 1002-149 от 27.04.2020г. на кмета на община Д.. Прави възражения за неправилно прилагане на материалния закон и необоснованост – отменителни основания по смисъла на чл. 209, т. 3 АПК.
Ответната страна – кмет на община Д. не изразява становище по касационната жалба.
Участвалият в настоящото производство прокурор от Върховната административна прокуратура дава заключение за неоснователност на касационната жалба. Мотивира се, че са налице изискванията на Закон за изземване на имота – същият е общинска публична собственост и жалбоподателят го ползва без правно основание.
Касационната жалба е подадена от надлежна страна в срока по чл. 211, ал. 1 АПК и е процесуално допустима, а разгледана по същество е неоснователна.
Производството пред административния съд е образувано по жалба, подадена от И.Н против заповед № 1002-149 от 27.04.2020г. на кмета на община Д. за изземване на описания недвижим имот с обща площ от 1170118кв. м. Административният орган се е позовал на чл. 65 ЗОС и е изложил фактическите си основания за издаване на акта, основното от които е предходно прекратяване на сключен между страните договор за наем, поради неизпълнено от наемателя задължение за навременно заплащане на договорената наемна цена. Жалбоподателят е оспорил прекратяването на наемния договор, като е посочил на първо място, че е платил наема и на второ място се е позовал на неуредени облигационни отношения между страните във връзка с размера на площта, годна за използване за нуждите, за които имотът е отдаден под наем.
Съдът е събрал цялата административна преписка по сключване на договора, анексирането му, отправянето на поканата за доброволно изпълнение, констативните протоколи – всички те предшестващи издаването на заповедта за изземване. По искане на жалбоподателя е допуснал и съдебно-техническа експертиза със задача да изследва частта от имота, която може да се ползва, като пасище за отглеждане на животни. Много подробно и в хронологичен ред е изложил приетите за установени факти и по отношение на тях е изследвал изпълнението на законовите изисквания (по аргумент от чл. 146) АПК за законосъобразност на оспорения административен акт. За целта е анализирал фактическия състав на чл. 65, ал. 1 ЗОС с уредените в него две предпоставки за измемване на имот, общинска собственост: имотът да е собственост на общината и да се ползва от адресата на заповедта без правно основание – липса на създадена по силата на закона или по волята на страните правна връзка, обуславяща ползването или държането на общинския имот. Доколкото в конкретния случай основният спор е за наличието/липсата на втората предпоставка, той се е съсредоточил именно върху възраженията на жалбоподателя за наличие на такава връзка, произтичаща от договора за наем и оспорване на неговото прекратяване от страна на наемателя. Съобразил е безспорно установеното от доказателствата по делото прекратяване на договора от страна на кмета с едностранно писмено предизвестие, предявено на основание клаузи, договорени между страните. Специално е посочил, че споровете между страните по него относно изпълнение на задълженията им – заплащане от наемателя на договорената наемна цена и съответно предоставяне от кмета на обекта, предмет на договаряне в размер и годност да изпълнява функциите на пасище, са от граждански характер и не подлежат на инцидентно разрешаване в спора за законосъобразност на административния акт за изземване. За целта се е позовал от една страна на правилото на чл. 14, ал. 7 ЗОС, че наемните правоотношения за имоти, публична общинска собственост, се прекратяват по реда на ЗЗД и от друга страна, че спорът за законосъобразност на прекратяването е напълно различен от спора за изземване на заповедта по чл. 65, ал. 1 ЗОС. Направил е извод, че към момента на издаването й между страните вече няма създадено по силата на наемния договор облигационно правоотношение, поради което и за жалбоподателя не съществува основание за ползване на идеалните части от имота. По тези съображения е приел жалбата за неоснователна и я е отхвърлил. Така постановеното решение е правилно.
Видно от данните по делото, на 15.08.2016г. страните са сключили договор за наем за предоставяне на И.Н за временно и възмездно ползване на земеделска земя, представляваща 912000кв. м. или 912 декара идеални части от общински имот с площ от 1 170118кв. в. с трайно предназначение на територията – земеделска земя и начин на трайно ползване – пасище. В чл. 1 от договора е вписано, че тя се предоставя за отглеждането на 30 броя говеда, 92 броя овце и 12 броя кози от регистриран животновъден обект в землището на град Девня. Наемателят се задължава да извърши плащане по реда и в сроковете по договора. Срокът на самия договор е 5 стопански години, тъй като имотът е предоставен на наемателя за извършване на селскостопанска дейност.
В чл. 3 е уговорен годишен наем в размер на 9.09 лева на декар или общо 8290.08лева. В неговата ал. 2 специално е отразено обстоятелството, че площта от 912 декара не попада в актуализирания специализиран слой във връзка с подпомагането на земеделските производители и за него на основание чл. 24а, ал. 9 ЗСПЗЗ не се дължи плащане на цена за първата стопанска година. Цитираната разпоредба от ЗСПЗЗ изрично освобождава наемателите или арендаторите на имоти, които изцяло или частично не попадат в актуалния към датата на подписване на договора специализиран слой за подпомагане от заплащане на наемна цена за една стопанска година от сключването на договора. Съгласно ал. 4 на клаузата за останалите стопански години до края на договора, наемните плащания са в размера от 8290.08 лева.Сумата се заплаща в срок от един месец преди изтичане срока на стопанската година – 30.09.
В чл. 18 от договора е предвидена възможността при виновно неизпълнение на задълженията, изправната страна да има възможност да го развали по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД с писмена покана за изпълнение на задължението в седмодневен срок. При неизпълнение в дадения срок, договорът ще се счита за развален.
На 30.11.2018г. страните са сключили споразумение, че към тази дата наемателят дължи на общината суми, произтичащи от ползване на 912 декара от имота: 8290.08 лева – дължим годишен наем за стопанската 2017/2018г. За останалите стопански години до края на договора, наемните плащания са в размер на 8290 лева за всяка година в срок до един месец преди изтичането й – 30.09. В §2, т. 1 и т. 2 от споразумението е договорено, че годишният наем за 2017/2018г. ще бъде заплатен на 12 равни месечни вноски в размер на 690.84лева всяка една по банков път. За остнаналите четири стопански години, сроковете остават непроменени. В §3 и § 4 е предвидено в случай на пълно или частично неизпълнение на кое и да е от задълженията по споразумението, общината да отстрани принудително наемателя. При това целият неплатен остатък става незабавно изискуем без допълнително известие. Общината има право да се снабди с изпълнителен лист, без да е необходимо да доказва произхода на вземанията си спрямо наемателя.
На 28.02.2019г. страните са сключили анекс към договора. В §1 те безусловно се съгласяват, че към тази дата реално ползваната за пасище площ, отговаряща на изискванията е 400 декара. В §2 са променили площта по първочаналния договор на 4000кв. м. или 400 идеални части от целия имот. (Допусната е техническа грешка в изписването на квадратурата, но тя не прави договора неясен, тъй като в останалите клаузи е вписана правилната площ – 400 декара). В §3 е изменен чл. 3 от първоначалния договор, който придобива следната редакция: Наемодателят предоставя на наемателя имота за извършване на селскостопанска дейност за срок от пет стопански години срещу годишен наем в размер на 9.09 лева на декар или общо 3636 лева за всяка стопанска година. С тази нова редакция на чл. 3 отпада ал. 2 на първоначалния чл. 3, освобождаваща земеделския стопанин от заплащане на наема през първата година (вече по отношение на него не е налице хипотезата на чл. 24а, ал. 9 ЗСПЗЗ, тъй като първата стопанска година от сключването вече е изтекла). С отделен § 4 е посочено, че за останалите четири години сроковете остават непроменени.
На 7.11.2019г. кметът е изпратил на наемателя покана за доброволно изпълнение. В нея е посочил, че в срока от един месец преди изтичане на съответната стопанска година, наемателят дължи 3680.44 лева наем за стопанската 2019г. Определен му е седмо-дневен срок за заплащане и изрично е предупреден, че в случай на неплащане трябва да счита писмото за предизвестие за прекратяване на договора за наем на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД във връзка с чл. 18 от договора. Писмото е връчено на адресата на 19.11.2019г., от който момент е започнало течението на срока за заплащане на сумата, изтекъл съответно на 26.11.2019г.
В този срок наемателят не е платил дължимата наемна цена. Вместо това е изпратил молба до кмета, получена на 27.11.2019г. че не може да ползва цялата предоставена му по договора площ. Отделно от това е представил пред съда молба до общинския съвет с информация за сключения договор и впоследствие анекс към него с твърдение, че за периода е платил наемна цена за 912 декара, макар, че по анекс договорът се редуцира само за 400 декара. С молбата е поискал връщане на платените в повече суми над 400 декара /около 4654.08 лева/ или прихващането им да бъдещ период. Няма данни за датата на изготвяне на молбата и дали вообще тя е достигнала до адресата, съответно дали е подадена в общината.
На 28.11.2109г. служителите от финансовия отдел на общината са издали нарочен протокол за липса на плащане по поканата за доброволно изпълнение.
На 13.12.2109г. кметът е уведомил писмено наемателя, че на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД, чл. 15, ал. 1 ЗОС и чл. 18 от договора, той следва да се счита прекратен. Определил е на наемателя 14 дневен срок за освобождаване на имота и му е указал, че ако не го освободи в този срок, ще бъде издадена заповед за принудително изземване на основание чл. 65, ал. 1 ЗОС. Определил е и размера на дължимата неустойка от 3604 лева, както и допълнителен наем до реалното освобождаване.
При липсата на освобождаване на имота, на 27.04.2020г. е издал и оспорената заповед за изземване.
При тези данни по делото, съдът намира възраженията на жалбоподателя, направени в двете съдебни производства, за неуредени взаимоотношения между страните във връзка с ползването на по-малка площ от договорената през 2016г., като пречка за прекратяване на договора, за недоказани. Неоснователно и напълно недоказано е и второто му възражение за заплащане на поисканите от общината суми. Единственото, което е представено във връзка с плащане по договора е приходната квитанция на л. 10 от делото. Тя е за сумата 102.01 лева и описаният произход е лихва за просрочени суми 3636 лева към 10.12.2019г. Отделно от това по делото е налице констативен протокол от 28.11.2019г., в който двама счетоводители от общината и един експерт по собствеността са констатирали, че към 28.11.2019г. не е постъпило плащане от наемодателя, нито по банковата сметка, нито в касата. Ето защо съдът приема за изцяло недоказано възражението в касационната жалба, за приложено по делото платежно нареждане за плащане на наемната цена. Касае се за положителен факт и в доказателствената тежест на страната е да го докаже, което тя не е сторила. В същото време общината е доказала липсата на такова плащане и констатациите не са оборени по какъвто и да било начин. Ето защо наемателят не установява изпълнение на основното си задължение за плащане на наемната сума, не само в изрично определения срок до 30.09.2019г., но и в допълнително дадения такъв с поканата за доброволно плащане. С това свое поведение той е нарушил виновно договорното си задължение – юридически факт, който дава право на общината да развали договора по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. При това са изпълнени и останалите изисквания на чл. 18 – а именно - отправена е писмена показа за изпълнение на задълженията в седмоднвене срок и наемателят е специално предупреден, че при неплащане в този срок, ще счита договорът за развален.
В двете съдебни производства, наемателят твърди, че общината му е предоставила имот, който не е годен да изпълнява предназначението – пасище за извършване на селскостопанска дейност. За установяване на това обстоятелство е изслушана и съдебно-техническа експертиза, изготвена при проверка на данните за одобрения специализиран слой в Държавен фонд „Земеделие”. Вещото лице е констатирало, че от целия имот, публична общинска собственост, е възможно да бъдат реално ползвани за паша на селскостопански животни само три сектора с площ: 8.95ха; 4.87 ха и 7.78ха. Във връзка с това твърдение съдът съобрази, че още към момента на сключване на договора – 15.08.2016г. за наемателя е било известно, че наетите 912 декара, които са първоначален предмет на наемане, не попадат в актуализирания специализиран слой по чл. 5, ал. 2 от Наредба № 2/2015г. Имат се предвид земеделски парцели, които не са включени в системата за идентификация, като специализиран слой „Площи, допустими за подпомагане”, поради обстоятелствата по ал. 1 на същата разпоредба – не отговарят на критериите за хектари, допустими за подпомагане. Именно поради това за плащанията е приложено задължителното правило по чл. 24а, ал. 9 ЗСПЗЗ, като наемателят е освободен от плащане на наемната цена за първата стопанска година съгласно т. 2 на чл. 3 от договора. Това е срокът, който законодателят е приел за напълно достатъчен, за да може съответният наемател/арендатор да приведе парцела в съответствие с критериите за допустимост. Ето защо при сключването на анекса през 2019г. – три години по-късно подобна клауза в новия чл. 3 не съществува. Това прави неоснователно възражението на жалбоподателя, че са налице проблеми по договора извън неговата воля, тъй като му е предоставен имот, който не съответства на критериите за селскостопанска дейност, свързана с отглеждане и паша на животни.
Следващото му възражение (което не се прави в касационното производство), но съдът намира за нужно да обсъди е, че между страните съществуват неуредени облигационни правоотношения, породени от обстоятелството, че до сключването на анекса той е заплащал наем за 912 декара, а реално е ползвал само 400 декара. Счита, че така платените суми са недължими и би следвало да се отнесат към бъдещите плащания, като се извърши прихващане. Възражението противоречи на сключеното изрично споразумение на 30.11.2018г., където страните безусловно са се съгласили и приели за „установено и безспорно”, че към датата на подписването му, наемателят дължи на общината сума, произтичаща от ползването на 912 декара – дължим годишен наем за стопанската 2017/2018г в размер на 8290.08 лева, като за останалите стопански години до края на договора наемните плащания са в размер на 8290.08 за всяка стопанска година. В §2 от същото споразумение страните в отклонение от останалите правила на договора, са се съгласили на периодично плащане на наема на 12 месечни вноски по 690.84 лева – възлизащи на общата сума от 8290.08 лева, но само по отношение на дължимия годишен наем за стопанската 2017/2018г. (споразумението е сключено след нейното изтичане – на 30.11.2018г.). В сключения пет месеца по-късно анекс – на 28.02.2019г. страните са определели наема от 3636 лева за всяка стопанска година, поради факта, че се съгласяват и приемат за установено и безспорно, че към датата на подписване на анекса ползваната за пасище площ, съгласно изискванията е 400 декара. Променя се чл. 3 от договора от 2016г. по начина, посочен по-горе в настоящите мотиви. Анализът на съдържанието на първоначалния договор, последващото споразумение и анекса към договора показва, че никъде страните не са се споразумявали/договаряли за прихващане на вече платени суми. Подобни клаузи липсват, както в споразумението, така и в анекса към договора. На второ място, наемателят не е направил такова възражение за прихващане след получаване на 19.11.2019г. на поканата за доброволно изпълнение. Подобни твърдения са направени в молба до общинския съвет, но тя е без правно значение за спора, поради факта, че общинският съвет не е страна по договора, а отделно от това липсват данни молбата вообще да е подавана в общината. На трето място, жалбоподателят не е представил нито едно писмено доказателство за каквито и да било плащания по наемния договор с изключение на приходната квитанция за 102.01 лева и то платени на 10.12.2019г. Това на свой ред обезсмисля всякакви възражения за надплатени суми по наем, с които да се прихване неплатеният такъв за стопанската 2018-2019г. Неизплащането на договорения между страните наем е неизпълнение на основното задължения на наемателя и поражда право на кмета да го развали по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Още повече, че жалбоподателят не е оспорил прекратяването.
При тези доказателства, изводът на първоинстанционния съд, че е налице правомерно прекратяване на наемния договор от страна на кмета при условията на чл. 18 от договора са обосновани. След прекратяването, наемателят е продължил да ползва имота без правно основание, поради което по отношение на него са били налице и двете предпоставки по чл. 65, ал. 1 ЗОС за изземването му. По тези съображения касационната жалба е неоснователна. Решението на административния съд е правилно и следва да се остави в сила.
Водим от гореизложеното и на основание чл. 221, ал. 2 АПК, Върховният административен съд, четвърто отделение РЕШИ:
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 952 от 16.07.2020г. по адм. дело № 896/2020г. на Административен съд – Варна. РЕШЕНИЕТО е окончателно.