ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2323

Гр. София, 05.05.2026 г.

Върховният касационен съд на Р. Б. Гражданска колегия, Второ отделение, първи състав, в закрито заседание на девети март две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

ЧЛЕНОВЕ: ГЕРГАНА НИКОВА

СОНЯ НАЙДЕНОВА

като разгледа докладваното от съдия Г. Н. гражданско дело № 2677 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от А. И. П. чрез адвокат Е. К. от САК срещу въззивно Решение № 163 от 26.03.2025 г. по в. гр. д.№ 554/2024 г. на Софийски окръжен съд, ІІІ възз. гр. състав.

Ответниците по касация Е. П. С. и Г. П. С. са депозирали отговор, приподписан от адвокат Р. К. от САК, в който възразяват срещу наличието на основания за допускане на касационно обжалване, както и че въззивното решение е правилно. Претендират разноски.

С обжалваното решение е потвърдено Решение № 4 от 23.01.2024 г. по гр. д.№ 693/2022 г. на Районен съд – Самоков, поправено по реда на чл. 247 ГПК с решение № 110 от 20.06.2024 г., в обжалваните части, с които: (1) предявеният от А. И. П. срещу Е. П. С. и Г. П. С. иск с правно основание чл. 108 ЗС е отхвърлен в неговата осъдителна част – за предаване на владението на имотите, за които искът по чл. 108 ЗС е уважен в неговата установителна част, а именно: поземлен имот (ПИ) с идентификатор № *** – нива в местност „А.”, с площ от 4 999 кв. м., номер по предходен план № *; ПИ с идентификатор № *** - нива в местност „П.”, с площ от 898 кв. м., номер по предходния план № * и ПИ с идентификатор № *** – нива в местност „Л.”, с площ от 14 098 кв. м.; (2) предявеният от А. И. П. иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД – за прогласяване нищожността на договор за наем, сключен на 30.06.2016 г. между ответниците Г. П. С. (като наемодател) и Е. П. С. (като наемател), вписан в Служба по вписвания-Самоков, в частта му относно отдаването под наем за 10 стопански години на посочените по-горе поземлени имоти.

Касационната жалба е процесуално недопустима в частта й срещу въззивното решение в частта му, с която съдът се е произнесъл по иска с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Съгласно чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК не подлежат на касационно обжалване решенията по въззивни граждански дела с цена на иска до 5 000 лв. Размерът на цената на иска по искове за съществуване или прекратяване на договор за наем е наемът за една година - чл. 69, ал. 1, т. 5 ГПК. В случая цената на предявения иск по чл. 26, ал. 1 ЗЗД се определя въз основа на клаузата по т. 2.1 от процесния договор (л. 15 от първоинстанционното гр. д.), съгласно която „годишното наемно плащане е в размер на 20 кг картофи на декар или 4 лв. на декар годишно“. Общата площ на процесните имоти е почти 20 дка, чиято годишна наемна цена е 80 лв. Тази сума е под установения в закона минимален праг за достъп до касация на въззивния решения, като отсъства основание за приложение на изключението от правилото на чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК. Като недопустима, в тази й част касационната жалба следва да бъде оставена без разглеждане, а производството по делото – прекратено.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване на въззивното решение в останалата му част, Върховният касационен съд, състав на Второ г. о., намира следното:

Решението на първата инстанция не е обжалвано и е влязло в сила в частта, с която по отношение на ответниците Е. П. С. и Г. П. С. е признато за установено, че ищецът А. И. П. е придобил собствеността върху процесните три поземлени имота по силата на сключени договори за продажба на недвижими имоти: нотариален акт № 3, том 3, рег.№ 4775, дело № 377/2020 г. на нотариус М. Х., вписан в Служба по вписванията Самоков с акт № 275, том 6, дело № 746 от 26.08.2020 г., и нотариален акт № 179, том 3, рег.№ 6690, дело № 549/2021 г. на нотариус М. Х., вписан в Служба по вписванията Самоков с акт № 174, том 9, дело № 1247 от 15.09.2021 г.

Прехвърлителите и по двата договора за покупко-продажба са придобили собствеността върху имотите в резултат на съдебна делба, приключила с Решение № 32 от 28.02.2019 г. по гр. д.№ 62/2016 г. на РС - Самоков, влязло в сила на 04.06.2019 г.

Междувременно, на 30.06.2016 г., между ответника Г. П. С. (като наемодател) и Е. П. С. (наемател), е сключен договор за наем на 18 поземлени имота – земеделски земи, за срок от 10 стопански години, след които и процесните три имота, описани в точки 15, 16 и 18 на чл. 1.1 от договора за наем на земеделска земя. Договорът е вписан в Служба по вписванията - Самоков.

Към момента на сключване на договора за наем ответникът Г. П. С. е притежавал 1/15 идеална част от имотите.

На 14.11.2016 г. между ответника Г. П. С. (като арендодател) и ответницата Е. П. С. (като арендатор) е сключен договор за аренда на 20 имота – земеделски земи, за срок от 20 стопански години, считано от 01.10.2016 г., сред които и процесните три имота, описани в т. т. 15, 16 и 18 на чл. 1.1 от договора. Същият е вписан в Служба по вписванията – Самоков, акт № 126, том 1, дело № 2091/14.11.2014 г.

С нотариална покана рег.№ 3213, том 1, № 157 от 28.04.2021 г. на нотариус М. Х., връчена на 29.04.2021 г., и нотариална покана рег.№ 3247, том 1, № 194 от 28.04.2022 г., връчена на 29.04.2022 г., ищецът А. П. уведомил ответницата Е. С., че се противопоставя тя да продължи да ползва процесните имоти и я поканил да му предаде фактическата власт върху тях.

Разпитаният пред въззивния съд свидетел О. М. е заявил, че ищецът е настоящ собственик на процесните имоти, както и че ответникът Г. С. е бил собственик на по-малко от 1/10 идеална част от имотите, които отдал под аренда с договор на Е. С. срещу парична сума и престация в натура – картофи. Имотите били предмет на делба, като предишният собственик Д. В. бил съгласен с получаването на аренда.

При така установените факти въззивният съд е приел от правна страна, че договорът за аренда е надлежно вписан в съответната Служба по вписванията, като вписването е извършено преди ищецът да е придобил собствеността върху процесните имоти. Ищецът, в качеството му на приобретател на имотите, е разполагал с възможност да се уведоми за наличието на вписан договор за аренда, както и за условията, при които е сключена тази обременяваща собствеността му сделка.

Въззивният съд е приел, че при действието на старата редакция на текста на чл. 3 ЗАЗ, когато договорът за аренда е сключен със съсобственик с по-малко от 50 % идеални части от земеделския имот, той е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо. Непротивопоставимост е налице в случаите, при които не е извършено последващо прехвърляне собствеността върху арендуваните имоти, респ. придобиването на имота е вписано преди последващо вписване продължаване срока на договор за аренда, каквато не е настоящата хипотеза. Ищецът А. П. е придобил собствеността на арендуваните имоти след вписване на договора за аренда и в хода на делото не е доказано неговите праводатели да са оспорили договора. Свидетелят М. установил, че по време на арендния договор съсобствениците на имотите са получавали насрещни престации от арендатора, като това се отнася и за праводателя на ищеца Д. В.. Тези действия по приемане на плащанията по договора от останалите съсобственици съставляват действия по мълчаливо приемане на договора, с което действие ищецът като правоприемник е следвало да се съобрази по аргумент от разпоредбата на чл. 17 ЗАЗ. С оглед това е прието, че ищецът се легитимира като собственик на спорните имоти, но същият не е провел успешно доказване, че ответникът Е. С. не ги държи на годно правно основание – валидно сключен и надлежно вписан договор за аренда.

В изложението към касационната жалба се поддържа наличието на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса (прередактиран от ВКС съгласно т. 1 от ТР № 1/2009 г. на ОСГТК) „Дали договор за аренда, който е сключен преди влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ (обн. ДВ, бр. 13 от 2007 г., в сила от 07.02.2017 г.) с арендодател - съсобственик с по-малко от 50 % идеални части от имота, е противопоставим на трето лице, което е придобило правото на собственост върху имота след вписването на договора за аренда и от съсобственик, който не е страна по този договор, ако третото лице се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора ?“ – с довод, че е налице противоречие с Решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр. д.№ 997/2017 г. на ВКС, ІІ г. о.

Останалите три въпроса, формулирани в изложението, касаят искането за допускане на обжалването на въззивното решение в частта му, с която съдът се е произнесъл по иска с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД.

Съставът на ВКС намира, че по цитирания по-горе въпрос е налице основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационното обжалване на въззивното решение в частта, с която е отхвърлен предявеният иск чл. 108 ЗС в осъдителната му част. Възприетите от въззивния съд изводи за противопоставимост на договора за аренда на ищеца, придобил след вписването му правото на собственост върху процесните поземлени имоти, са в противоречие с посоченото от касатора Решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр. д.№ 997/2017 г. на ВКС, ІІ г. о., в което е прието, че дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора.

При допускане на касационното обжалване касаторът дължи внасяне на пропорционална държавна такса, която в случая възлиза на сумата 12,78 евро.

Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение

ОПРЕДЕЛИ :

ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ касационна жалба вх.№ 5599 от 22.05.2025 г. в частта й, с която се обжалва въззивно Решение № 163 от 26.03.2025 г. по в. гр. д.№ 554/2024 г. на Софийски окръжен съд в частта, с която е отхвърлен предявеният от А. И. П. срещу Г. П. С. и Е. П. С. иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД.

ПРЕКРАТЯВА производството по гр. д.№ 2677/2025 г. по описа на ВКС, Второ гражданско отделение в посочената част.

В тази част настоящото определение може да се обжалва с частна жалба пред друг тричленен състав на ВКС в едноседмичен срок от връчването му при условията на чл. 7, ал. 2 ГПК.

ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно Решение № 163 от 26.03.2025 г. по в. гр. д.№ 554/2024 г. на Софийски окръжен съд, ІІІ възз. гр. състав в частта, с която предявеният от А. И. П. срещу Г. П. С. и Е. П. С. иск с правно основание чл. 108 ЗС е отхвърлен в неговата осъдителна част.

На касатора, чрез адвокат Е. К. от САК, да се съобщи задължението в едноседмичен срок от съобщението да представи документ за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер на сумата 12,78 (дванадесет евро и седемдесет и осем евроцента) евро, като в противен случай производството по делото ще бъде прекратено.

Делото да се докладва за насрочване или прекратяване след изтичане на срока за представяне по делото на документа за внесена държавна такса по сметка на ВКС.

В тази част определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: