Р Е Ш Е Н И Е

№ 50055

София, 09.05.2023 год.

Върховният касационен съд на Р. Б. Четвърто гражданско отделение в открито заседание на двадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мими Фурнаджиева

ЧЛЕНОВЕ: Велислав Павков

Десислава Попколева

с участието на секретаря Д. Ц. като разгледа докладваното от съдия Попколева гр. дело № 919 по описа за 2022 год., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

С определение № 50898 от 07.12.2022 г. е допуснато по касационна жалба на „ЕС О ЕС ЛОКСМИТ“ ООД, чрез адв. Д. Б., касационно обжалване на решение от 02.11.2021 г. по в. гр. д. № 12321/2020 г. на Софийски градски съд, с което като е отменено изцяло решение № 179234/18.08.2020 г. на Софийски районен съд, постановено по гр. д. № 4871/2020 г., е осъдил касатора да опразни от движими вещи и върне на основание чл.233, ал.1 пр.1 ЗЗД на И. Т. Д. държането върху наето помещение по прекратен договор за наем, представляващо магазин № , находящ се на партерния етаж на сграда в [населено място], [улица], със застроена площ от 123,32 кв. м., състоящ се от търговско помещение, склад и баня с тоалетна.

Касаторът обжалва въззивното решение като поддържа неправилност поради нарушение на съдопроизводствените правила, доколкото въззивният съд е обосновал решението си на обстоятелства и възражения, които са наведени от въззивника-ищец за първи път пред въззивната инстанция, в резултат на което е достигнал до извод, че в случая не са налице конклудентни действия, означаващи съгласие от страна на съсобственика – ищец за сключването на договора за наем от 19.07.2019 г. с оглед възражението му, че е получавал сумите като обезщетение за ползване на имота, а не като наемни вноски. Подобно възражение ищецът не е направил пред първата инстанция нито след получаване на отговора на исковата молба, нито след изготвяне на доклада по делото, съдържащ твърдението на ответника, че е налице съгласие на ищеца за сключване на договора за наем/продължаване действието на предходния договор за наем, изразено с конклудентни действия. Твърди се, че въззивният съд е допуснал съществено процесуално нарушение, като не е обсъдил всички наведени от страните доводи /по-конкретно възражението на въззиваемата страна в отговора й, че доводите на въззивника, че е получавал сумите като обезщетение за ползване, се правят за първи път едва с въззивната жалба/ и съответно не е изложил съображения кои от тях намира за неоснователни, което е довело до неправилност на въззивното решение. На следващо място се твърди неправилност и необоснованост на извода на съда, че договорът за наем от 30.05.2012 г. е прекратен през 2017 г., тъй като не е уговорено продължаването му по взаимно съгласие. Този извод на съда е в противоречие с безспорното между страните обстоятелство, че този договор е продължил да съществува като безсрочен такъв поради липсата на противопоставяне от страна на наемодателите. Именно в този смисъл са и твърденията на самия ищец в исковата молба, които са възпроизведени и в доклада по делото. Ето защо, изводът на въззивния съд, че при положение, че един от наемодателите е изразил изрично несъгласие, обективирано в нотариална покана, за продължаване на срока на договора, то такова продължаване не е уговорено между страните, се явява неправилен и противоречи на твърденията и на двете страни по делото, които са приели, че договорът не е прекратен през 2017 г., а е станал безсрочен, още повече, че въпросната нотариална покана е изпратена през 2019 г., т. е. две години след изтичането на срока на договора от 30.05.2012 г. Изложени са доводи за неправилност и на изводите на съда, че от текста на чл.22 от договора за наем от 2019 г. се установява съгласие от страна на Д. Д. за прекратяване на договора за наем от 2012 г., както и на извода, че дори и да не е настъпило прекратяване на наемния договор от 2012 г. с отправената от ищеца И. Д. нотариална покана, то наемните правоотношения били прекратени с факта на подаването на исковата молба. В тази връзка се поддържа се, че волята на съсобственика Д. Д. е била не за прекратяване на наемното правоотношение, а за предоговаряне на наемната цена, като съдът не отчел и факта, че след подаване на исковата молба ищецът е продължил да получава и да не връща съответната част от наема, като са ангажирани доказателства за заплащане на наемната цена до приключване на съдебното дирене пред въззивната инстанция, т. е. поддържа се, че наемното правоотношение е продължило да съществува и след подаване на исковата молба. На последно място се поддържа, че съдът изобщо не е коментирал посоченото от ответника решение № 14 от 25.02.2020 г. по гр. д. № 2458/2019 г. по описа на ВКС, I г. о., с което е даден положителен отговор на въпроса дали получаването на ежемесечни парични суми, пропорционални на идеална част от правото на собственост на съответния съсобственик в един общ недвижим имот, срещу ползването на същия, и невъзстановяването на тези суми към платеца, представлява съгласие от страна на съответния съсобственик по смисъла на ЗЗД за наличие на облигационно отношение, изразяващо се в договор за наем между тези страни. Вместо това съдът е направил извод за неприложимост на решение № 156 от 7.11.2018 г. по гр. д. № 1223/2018 г. на III г. о. на ВКС, което е посочено като пример в решението по гр. д. № 2458/2019 г. Поддържа се, че и този извод на съда е неправилен, тъй като според даденото от ВКС разрешение, даването на банкова сметка от ищците за получаването на наемната цена в качеството им на наемодатели би следвало да се тълкува като волеизявление чрез конклудентни действия, с което биха се обвързали от договора за наем, а в този случай те не биха могли да претендират средната пазарна наемна цена за лишаването им от ползване. Поддържа се становище, че ако ищецът е искал да се противопостави на договора за наем е следвало да връща получаваните наемни вноски, което обаче той не е сторил. В открито съдебно заседание, процесуалният представител на касатора поддържа доводите за неправилност на въззивното решение и моли същото да бъде отменено, като вместо него бъде постановено друто, с което искът по чл.233 ЗЗД да бъде отхвърлен. Претендира присъждане на сторените за касационната инстанция разноски по делото.

Насрещната страна по жалбата – И. Т. Д., чрез пълномощника си адв. М., е депозирал отговор на касационната жалба, в който поддържа становище за неоснователност на доводите, изложени в касационната жалба за допуснати от въззивния съд съществени нарушения на съдопроизводствените правила закон и необоснованост. Претендира разноски за производството пред ВКС. В открито съдебно заседание процесуалният представител на ищеца моли съдът да остави без уважение касационната жалба на ответника, като постанови решение, с което да остави в сила решението на въззивния съд.

Обжалването на въззивно решение е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по процесуалноправния въпрос може ли съдът да основе решението си на факти/обстоятелства, които са въведени за първи път с въззивната жалба и допустимо ли е съдът да разгледа и да мотивира решението си с обстоятелства и направени във връзка тях възражения, когато същите са били въведени в процеса след преклузивните за това срокове, предвид забраната по чл.266, ал.1 ГПК, както и по материалноправния въпрос дали получаването на ежемесечни парични суми, пропорционални на идеална част от правото на собственост на съответния съсобственик в един общ недвижим имот, срещу ползването на същия, и невъзстановяването на тези суми към платеца, представлява съгласие от страна на съответния съсобственик по смисъла на ЗЗД за наличие на облигационно отношение, изразяващо се в договор за наем между тези страни, за да се провери дали дадените от въззивния съд разрешения противоречат на постановките на ТР № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС и на решение № 88 от 04.05.2016 г. по гр. д. № 4229/2015 г. на III г. о. относно служебните предели на въззивната проверка и съответно забраната за включване в предмета на въззивното производство на нови факти и обстоятелства, било по инициатива на съда, било по искане на някоя от страните, както и на практиката, обективирана в решение № 14 от 25.02.2020 г. по гр. д. № 2458/2019 г. по описа на ВКС, I г. о. по втория правен въпрос.

За да отмени решението на първоинстанционноия съд и вместо него да постанови друго, с което искът по чл.233, ал.1 ЗЗД е уважен, въззивният съд е приел следното: сключеният между ищеца И. Д. и Д. Д., в качеството им на наемодатели и ответното дружество - наемател, договор за наем от 30.05.2012 г., с уговорен срок до 31.05.2017 г. е прекратен с отправената от ищеца нотариална покана, връчена на ответника на 22.11.2019 г., а ако условно се приеме, че прекратяването не е настъпило на тази дата, то наемните отношения между страните по договора са били прекратени с подаването на исковата молба по чл.233, ал.1 ЗЗД, която също има характер на предизвестие по смисъла на чл.238, ал.1 ЗЗД; след прекратяване на наемните правоотношения, същите не могат да бъдат продължени или подновени едностранно от бившия наемател, поради което той е длъжен да върне наетата вещ, която задържа без правно основание; относно действието на договора за наем от 19.07.2019 г. е прието, че в конкретния случай не са налице конклудентни действия на ищеца, означаващи съгласие от негова страна за сключване на договора, а е налице изрично противопоставяне за това, което е обективирано както в нотариалната покана, така и в заявителския материал до органите на 07 РПУ; макар и в договора за наем от 19.07.2019 г. да е посочена банковата сметка на ищеца, то тя не била предоставена от него, а от другия съсобственик –Д. Д., поради което даденото в решение № 156 от 07.11.2018 г. по гр. д. № 1223/2018 г. на ВКС разрешение, не е приложимо в конкретния случай; макар и по делото да е безспорно установено, че по банковата сметка на ищеца са превеждани от ответника договорените в чл.4 от договора за наем от 19.07.2019 г. суми, представляващи припадащата се на ищеца част от наемното възнаграждение, то с оглед изявлението на ищеца, че е получавал същите като обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем от 2012 г., съдът е приел, че сключеният на 19.07.2019 г. договор за наем между Д. Д. и ответното дружество, не може да бъде противопоставен на ищеца;

По повдигнатия процесуалноправен въпрос:

В трайната практика на Върховния касационен съд се приема, че предявеният иск не може да се разгледа на основание, което не е посочено от ищеца, а основанието на иска са наведените факти и обстоятелства, от които произтича претендираното право. Уреденото в чл.6 ГПК диспозитивно начало се състои в обусловеността на защитата на накърненото право от волята на лицето, легитимирано да я търси, т. е. диспозитивното начало е процесуално отражение на разпоредителната власт на носителя на гражданските права, която е включена в съдържанието на тия права. Производствата на гражданския процес се образуват само по молба или жалба на носителя на правото на защита, т. е. страните по производството, неговият предмет и обсегът на дължимата защита и съдействие се определят от търсещия защита – чл.6, ал.2 ГПК. Само търсещият защита, но не и съдът може да измени основанието и предмета на делото. Съдът е длъжен да даде защита само в рамките, посочени от ищеца с основанието и петитума на иска, поради което той не може да уважи иска на основание, непосочено от ищеца или пък въз основа на незаявен петитум. Съдът не може да основе решението си на факти, които не са посочени от ищеца в исковата молба, още по-малко това може да направи въззивният съд, дори ако новите факти са посочени във въззивната жалба. Служебните предели на въззивната проверка са ясно изяснени в ТР № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС и тя не допуска в предмета на въззивното производство да се включат нови правопораждащи факти и обстоятелства нито по инициатива на съда, нито по искане на някоя от страните. След приключване на първото заседание по делото страните могат да навеждат нови факти само по изключение в хипотезите на чл.147 ГПК, чл.266, ал.2 и 3 ГПК или като реплика или дуплика на становища на ответната страна, съответно съдът не може да основава своето решение относно спорното право на факти, които са наведени след първото заседания по делото, освен в посочените изключения.

При така дадения отговор на въпроса, основателни са доводите на касатора, че въззивният съд е допуснал съществено нарушение на съдопроизводствените правила, основавайки решението си на факт, наведен от ищеца за първи път пред въззивната инстанция. Правилно съдът е приел за установено, че в периода от м.07.2017 до приключване на съдебното дирене пред въззивната инстанция, по банковата сметка на ищеца са превеждани от ответното дружество договорените в чл.4 от договора за наем от 19.07.2019 г. суми като припадаща се част от наемното възнаграждение. Неправилно обаче въззивният съд е взел предвид наведеното от ищеца едва с въззивната му жалба възражение, че е получавал сумите като обезщетение за ползване на имота, а не като наемно възнаграждение, т. е. съдът е основал е решението си на фактическо твърдение, наведено едва във въззивното производство в нарушение на разпоредбата на чл.266, ал.1 ГПК. Ищецът е имал възможност да въведе този факт до края на първото съдебно заседание по делото пред първата инстанция съгласно разпоредбата на чл.143, ал.2 ГПК, като поясни и допълни исковата молба, както и да представи доказателства във връзка с направените от ответното дружество оспорвания от ответника, което той не е сторил.

По повдигнатия в хипотезата на чл.280, ал.1, т.1 ГПК материалноправен въпрос:

В решение 14 от 25.02.2020 г. по гр. д. № 2458/2019 г. по описа на ВКС, I г. о е даден положителен отговор на поставения въпрос, като са изложени следните съображения: съгласно чл.228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена, като от тази дефиниция следва, че страните по договора за наем следва да постигнат съгласие по два въпроса – относно вещта, която се предоставя за временно ползване и относно цената, която се дължи срещу предоставеното ползване. Това са съществените елементи на този вид облигационно правоотношение. Няма спор в съдебната практика, а и в доктрината, че договорът за наем е действие на управление на вещта, поради което то може да бъде извършено от всеки, който разполага с управителни правомощия. При отдаване под наем на съсобствена вещ, следва да се съобрази правилото на чл.32, ал.1 ЗС, според което общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Договорът за наем е неформален, поради което той може да се сключи в писмена форма, в устна форма или с конклудентни действия. В посоченото решение, съставът на ВКС е приел, че при съсобствените вещи такова конклудентно действие може да съставлява получаването на ежемесечни парични суми, пропорционални на идеалната част от правото на собственост на съответния съсобственик в общата вещ, и невъзстановяването на тези суми на платеца. На така извършените действия следва да се придаде значението на съгласие – както от страна на получателя-съсобственик на вещта в качеството му на наемодател, така и на заплатилия съответната парична сума в качеството му на наемател, за наличието на облигационно отношение, изразяващо се в договор за наем между тези страни. Това е така, защото от съдържанието на посочените действия може да се заключи за наличието на съвпадащи волеизявления по един от съществените елементи на договора за наем – цената. Извън изложените в посоченото решение правни съображения, които се споделят от настоящият състав на ВКС, даденото разрешение по въпроса може да бъде допълнено и със следните аргументи. Изхождайки от принципното положение, че договорът произвежда действие само между страните, а спрямо трети лица – само в предвидените от закона случаи – чл.21, ал.1 ЗЗД, както и от разрешението, дадено в ТР № 91 от 1.10.1974 г. по гр. д. № 63/74 г., ОСГК на ВС, че отдаването на съсобствена вещ под наем за срок от 3 години представлява действие на управление – по арг. от ал. 2 на чл.229 ЗЗД и при съобразяване на правилото на чл.32, ал.1 ЗС, следва извод, че при отдаване под наем на съсобствена вещ за срок от три години от един или от няколко от собствениците, които притежават повече от Ѕ ид. ч. от същата, договорът за наем ще е противопоставим на останалите съсобственици, дори и те да не са съгласни с него. Това е така защото миноритарните съсобственици нямат право да извършват действие на управление, каквото е прекратяването на договора за наем. Ако те считат, че решението на мнозинството е вредно за общата, могат да поискат от районния съд да разреши въпроса по реда на чл.32, ал.2 ЗС. В хипотеза като настоящата, при която съсобствениците притежават по Ѕ ид. ч. от вещта и никой от тях няма право да извършва самостоятелно действия на управление съгласно чл.32, ал.1 ЗС, вариантите са няколко: Първият е този, който е разгледан в цитираното по-горе решение на ВКС – един от съсобствениците сключва договор за наем за цялата вещ и посочва банкова сметка и на другия съсобственик. Ако наемателят превежда дължимата наемна цена на другия съсобственик и последният я задържа, той следва да се счита обвързан от сключения договор за наем, понеже е изразил с конклудентни действия желанието си да стане страна по наемния договор. Ако този съсобственик обаче върне наемната цена на наемателя или манифестира по друг начин несъгласието си със сключения без негово участие договор за наем, същият има право да отстрани наемателя от съсобствената вещ, като средството му за защита в този случай е чрез ревандикационния иск по чл.108 ЗС, а не чрез специалния иск по чл.233 ЗЗД, като аргументите за това разрешение са следните: Съсобственик, който отдава самостоятелно общата вещ под наем сключва валиден договор с наемателя, макар и да не притежава повече от Ѕ от съсобствеността. Този договор обаче не е противопоставим на другия съсобственик, освен ако не го е приел /изрично или с конклудентни действия/. Ако се приеме, че съсобственикът, който не е страна по договора няма право да отстрани наемателя от съсобствената вещ ще бъде стимулирано недобросъвестното поведение на съсобственика, който е отдал вещта под наем в нарушение на чл.32, ал.1 ЗС, ще се създаде неравнопоставеност между съсобственици с равни дялове и на последно място ще бъде нарушен принципът за относителното действие на договорите, защото няма как договор за наем, сключен от съсобственик, който притежава само Ѕ от вещта, да произведе действие за другия съсобственик, притежаващ останалата Ѕ. Същевременно, доколкото другият съсобственик не е страна по договора за наем, то той не разполага с иска по чл.233 ЗЗД и няма право да прекрати договора за наем. Ето защо, в подобна хипотеза средството му за защита е по реда на чл.108 ЗС - като съсобственик той може да поиска защита на правото си на собственост, както срещу другия съсобственик, така и срещу всяко трето лице, което владее или държи вещта без основание за това.

В конкретния случай въззивният съд изобщо не е коментирал цитираното от първата инстанция решение № 14 от 25.02.2020 г. по гр. д. № 2458/2019 г. по описа на ВКС, I г. о, в което е даден положителен отговор на правния въпрос, по който е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК обжалването на въззивното решение в настоящото производство. Като е приел, че получените от въззивника-ищец суми не представляват конклудентно съгласие за сключване на договор за наем, въззивният съд се е отклонил от посочената практика на ВКС и се е произнесъл в нарушение на материалния закон, поради което въззивното решение следва да бъде отменено, а делото да бъде решено по същество от касационната инстанция.

От събраните по делото писмени доказателства се установява, че първият договор за наем от 20.05.2012 г. и анекс № 3 от 21.05.2012 г., уреждат срочен договор за наем, сключен между ищеца И. Д. и неговия брат Д. Д., в качеството им на наемодатели и ответното дружество, като наемател. Срокът на този договор е изтекъл на 31.05.2017 г., като по силата на чл.236, ал.1 ЗЗД последният се е трансформирал от срочен в безсрочен договор за наем, поради знанието и липсата на противопоставяне на наемодателите – факт, който е заявен от ищеца в исковата молба и е безспорен между страните по делото. Неоснователно е възражението на ищеца, че се е противопоставил на мълчаливото продължаване на договора за наем като е изпратил предизвестие за прекратяване на договора през 2019 г. до ответното дружество. Разумът на закона изисква противопоставянето по смисъла на чл.236, ал.1 ЗЗД да бъде извършено в относително кратък срок /един, два до три месеца/, а не както е в конкретния случай – 2 години и половина по-късно. Освен това, към датата на изпращане на предизвестието, връчено на 22.11.2019 г. на наемателя, отношенията между страните вече са били преуредени с нов срочен договор за наем, сключен на 19.07.2019 г. между Д. Д. и ответното дружество, т. е. от безсрочен договорът отново е станал срочен /срокът му е бил до 31.07.2022 г./ С получаването на първата наемна вноска по този договор от съсобственика на имота – И. Д. и нейното задържане, последният се е съгласил сключеният договор за наем да обвърже и него, т. е. със задържането на първата наемна вноска той е станал страна по срочния договор за наем от 19.07.2019 г. Ако не е искал да бъде обвързан от договора, сключен от другия съсобственик на имота, то той е имал възможността да върне преведената сума или да изрази по друг начин несъгласието си със сключения договор за наем. Веднъж сключен срочният договор за наем не може да бъде прекратен по реда на чл.238 ЗЗД нито с едностранно предизвестие, нито с исковата молба. Ето защо, доколкото процесният договор за наем не е бил прекратен, то искът с правно основание чл.233 ЗЗД се явява неоснователен и подлежи на отхвърляне.

При този изход на спора, на касатора се дължат сторените разноски за държавни такси и за адвокатско възнаграждение за производството пред касационната инстанция, които са в общ размер на 1530 лв.

Мотивиран от горното, Върховният касационен съд,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение от 02.11.2021 г. на Софийски градски съд, постановено по в. гр. д. № 12321/2020 г., като вместо него постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявения от И. Т. Д., ЕГН [ЕГН] с адрес [населено място], [улица], ап. срещу „ЕС О ЕС ЛОКСМИТ“ ООД, ЕИК 201442226[ЕИК], иск с правно основание чл.233 ЗЗД – за опразване и връщане на държането върху наето помещение по прекратен договор за наем, представляващо магазин №, находящ се на партерния етаж на сграда в [населено място], [улица], със застроена площ от 123,32 кв. м., състоящ се от търговско помещение, склад и баня с тоалетна.

ОСЪЖДА И. Т. Д., ЕГН [ЕГН] с адрес [населено място], [улица], ап.13 да заплати на „ЕС О ЕС ЛОКСМИТ“ ООД, ЕИК[ЕИК], сумата от 1530,00 лв. - разноски за касационната инстанция.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: