РЕШЕНИЕ

№ 191

Гр.София, 27.11.2023г.

Върховният касационен съд на Р. Б. Второ гражданско отделение, в открито заседание на десети октомври две хиляди двадесет и трета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА

АТАНАС КЕМАНОВ

Като разгледа докладваното от съдията Ат.Кеманов гр. д.№3639/22г. на ВКС, за да се произнесе взе предвид следното :

Производството е по реда на чл. 290 от ГПК и е образувано по касационна жалба на „Кожите“ЕООД, чрез пълномощника му адвокат П.Г., против решение №78 от 26.01.2022г., постановено по в. гр. д. №918/2021г. на Бургаски окръжен съд.

С обжалваното решение съставът на Бургаския окръжен съд е потвърдил решение № 260453 от 15.03.2021 г., постановено по гр. дело № 3715/2020 г. по описа на Районен съд – Бургас, с което е отхвърлен иска на „Кожите“ЕООД против „Венера-КН“ООД, за осъждане на ответника да преустанови неправомерните си действия по паркиране на моторни превозни средства пред самостоятелен обект с идентификатор 67800.502.535.1.8, собственост на ищеца, представляващ магазин със застроена площ от 51.39 кв. м. в гр.Созопол, ул.Републиканска, ет.1, обект – магазин №4, находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 67800.502.535 с предназначение на самостоятелния обект – за търговска дейност, състоящ се от търговско помещение и санитарен възел, с които действия ответникът пречи на ищеца да упражнява правото си на собственост върху обекта в пълен обем, както и за осъждане на ответната страна да предприеме всички необходими действия за отстраняване на маркировката и на монтираните съоръжения с цел запазване на място за паркиране върху имот с идентификатор 67800.502.535 и имот с идентификатор 67800.502.359.

В подадената от „Кожите“ЕООД касационна жалба се излагат доводи за това, че обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон и при съществени нарушения на съдопроизводствените правила.Поискано е същото да бъде отменено и предявеният иск уважен, а в условията на евентуалност делото да се върне за ново разглеждане от друг състав на съда.

Ответникът по касация „Венера-КН“ООД е депозирал отговор на подадената жалба, в който се изразява становище за нейната неоснователност и правилност на обжалваното решение.

С постановеното по делото определение № 1573/09.06.2023 година обжалваното решение е допуснато до касационно обжалване по следните материалноправни и процесуалноправни въпроси : може ли съдът да формира извод за неоснователност на иска по чл.109 от ЗС, предявен от суперфициара срещу собственика на терена, който е основан на твърдения за нарушаване на правото му на собственост да ползва притежаваната в изключителна собственост сграда по предназначение, без преди това да бъде определен необходимия за поддържането и експлоатацията й терен /прилежаща площ/ ; налице ли е служебно задължение за съда при произнасяне по иск по чл.109 от ЗС да назначи служебно техническа експертиза за определянето на необходимата прилежаща площ, когато е налице разделна собственост на дворното място и сградата, за да установи каква част от незастроеното място суперфициарният собственик има право да ползва.

Съгласно чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да се ползва от земята, само доколкото това е необходимо за използуване на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго.Ако в акта, с който е отстъпено правото по чл. 63 ЗС не е постановено друго, правото на собственика на обект в постройка, съществуващ при условията на суперфициарна собственост, се ограничава само до правомощията, установени с чл. 64 ЗС - да ползва самостоятелно необходимия за поддържането и експлоатацията й терен /прилежаща площ/.

Собственикът на терена има правото да го ползва, зачитайки правата на суперфициарния собственик върху онази част, която му е необходима за използуването на постройката според нейното предназначение.Ако постройката е с търговско предназначение, то следва да бъде осигурен непрекъснат достъп не само за суперфициара, но и за потенциалните клиенти.В същия смисъл е и решение № 304 от 21.11.2011 г. по гр. д. № 1311/2010 г. на ВКС,ІІ г. о., което се споделя изцяло от настоящия състав.

В случаите, при които суперфициарният собственик защитава правото си да ползва част от дворното място срещу неоснователни действия или бездействия на собственика на терена чрез иск по чл. 109 ЗС, то при преценка на основателността на този иск съдът следва задължително да установи каква е прилежащата площ, необходима за ползване на сградата.За да я определи, съдът следва да назначи съдебно-техническа експертиза, като за определяне размера на прилежащите площи се прилагат разпоредбите на Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони/В същия смисъл решение № 33 от 26.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 6221/2014 г., II г. о. и решение № 60132 от 20.01.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1125/2021 г., I г. о./.

Когато съдът е бил сезиран само с иск по чл. 109 ЗС, но не и с иск по чл. 64 ЗС за определяне на онази част от земята, която суперфициарният собственик може да ползва с оглед използване на своята постройка според нейното предназначение, съдът следва служебно да се произнесе по този преюдициален въпрос.Това следва от императивния характер на нормата на чл. 64 ЗС, която създава ограничение за собственика на земята да я ползва изцяло, когато в нея са построени сгради, собственост на лица, които не притежават права върху терена.

С оглед на така дадените отговори на правните въпроси, по повод на които е допуснато касационно обжалване Върховният касационен съд, състав на Второ отделение приема, че решението на Бургаския окръжен съд е неправилно по следните съображения:

По делото безспорно установено, че с договор за покупко-продажба по нотариален акт №59/29.01.2018г., н. д.№46/2018г. на БН, „Венера – КН“ООД е продал на „Кожите“ЕООД следния свой недвижим имот, а именно – самостоятелен обект с идентификатор 67800.502.535.1.8 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Созопол, представляващ магазин №4 със застроена площ от 51.39 кв. м.

От съдържанието на представения по делото идеен проект се установява, че при изграждане на сградата са предвидени : четири апартамента, които отговарят на изискванията за „жилище“ и 4 паркоместа ; 15 апартамента за сезонно ползване с 3 паркоместа ; търговска площ от 449 кв. м., като на 100 кв. м. е предвидено едно паркомясто или общо – 5 паркоместа ; общо за целия обект са предвидени 12 паркоместа.

За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че на основание чл. 43, ал. 1 от ЗУТ за нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот.При проектирането на процесната сградата са били предвидени 12 паркоместа, които са разположени на предната й фасада, и като поддържа тяхното съществуване на предвидените в проекта им места, ответното дружество не извършва неоснователни и неправомерни действия.Разположението на паркоместата и начинът, по който паркират моторните превозни средства не пречи на достъпа на магазина, както и не пречи на видимостта на хората, които искат да го посетят.

Този извод на съда е необоснован, тъй като е формиран преди по делото да бъде изслушана съдебно-техническа експертиза, която да установи каква е необходимата прилежаща площ към притежавания от ищеца магазин.Едва тогава може да се прецени дали е налице твърдяното в исковата молба нарушение на правото на собственост - предвидените по проект паркоместа, които са разположени срещу търговския обект попадат в прилежащата му площ и не осигуряват безпрепятствен достъп до него. Обжалваното решение е постановено, без да бъдат предприети дължимите от въззивния съд процесуални действия, изразяващи се в допускането на съдебно-техническа експертиза с формулираната по-горе задача.

Обжалваното решение е неправилно и следва да бъде отменено.

След отмяна на решението, на основание чл. 293, ал. 3 ГПК делото следва да бъде върнато за ново разглеждане на въззивния съд, тъй като се налага извършването на нови процесуални действия.Следва да се допусне съдебно - техническа експертиза, която да определи прилежащата площ съгласно Наредба № 7/2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.При изготвяне на тази експертиза следва да се съобрази предназначението на имота на ищеца, който представлява магазин за извършване на търговска дейност.

След определяне на необходимата прилежаща площ по посочения по-горе ред, съдът следва да се произнесе по иска с правно основание чл.109 от ЗС.

Разноски за настоящето производство не следва да се присъждат, тъй като по тях произнасяне дължи въззивната инстанция/чл. 294, ал. 2 ГПК/.

Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение №78 от 26.01.2022г., постановено по в. гр. д. №918/2021г. на Бургаския окръжен съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Бургаския окръжен съд.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :