Р Е Ш Е Н И Е

№ 220

гр. София, 18.12.2023г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Четвърто гражданско отделение в открито заседание на четвърти декември две хиляди двадесет и трета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИС ИЛИЕВ

ЧЛЕНОВЕ: ЕРИК ВАСИЛЕВ

ЯНА ВЪЛДОБРЕВАпри участието на секретаря А. Д. и като изслуша докладваното от съдията Вълдобрева гр. д. № 1513/2023г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

С определение № 3088/18.10.2023г., постановено по настоящото дело по касационната жалба на Р. Г. Б. е допуснато касационно обжалване на решение №1641 от 15.12.2022г. по въззивно гр. дело №216/2022г. на Варненския окръжен съд, в частта, с която след частична отмяна на решение № 420/29.01.2020г., поправено по реда на чл. 247 ГПК с решение №3568/28.07.2020г., постановени по гр. дело № 17117/2018г. на Варненския районен съд, касаторката Р. Б. е осъдена, на основание чл.55, ал.1, предл.2 ЗЗД да плати на С. Я. Н. сумата 20 000 лева, получена на неосъществено основание, по повод водени преговори за сключване на договор за продажба на недвижим имот.

Обжалване е допуснато, на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса, формулиран от жалбоподателката и уточнен от състава на ВКС, съгласно правомощията, дадени в т.1 от ТР №1/2010г. по тълк. дело №1/2009г. на ОСГТК на ВКС: Приложим ли е институтът на неоснователното обогатяване, при наличие на подписан предварителен договор и платено капаро по него.

По поставения за разглеждане въпрос съставът на ВКС намира следното:

В ППВС № 1/28.05.1978г. по гр. дело № 1/1979г. е посочено, че институтът на неоснователното обогатяване следва да има приложение, когато между страните не съществува облигационна обвързаност и липсва възможност да реализират правата си по друг ред. При неоснователното обогатяване е налице разместване на блага от имуществото на едно лице в имуществото на друго, без да е налице основание за това. Наличието на договорна обвързаност между страните изключва приложението на този институт (решение № 246/ 27.05.2011г. по гр. д. № 1265/2010г. на IV ГО на ВКС и решение № 151 от 15.07.2010 г. по гр. дело № 844/2009г. на III ГО на ВКС). При двустранните договори, какъвто е и предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот, възникват задължения и за двете страни. Предварителният договор има организационен и подготвителен характер; основното насрещно задължение на страните по него е сключване на окончателен договор. Съгласно чл.19, ал.2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния; в него страните могат да включат и други уговорки, респ. да поемат и други насрещни задължения, включително акцесорни-за неустойка, задатък, отменина (решение № 148/30.06.2014г. по гр. д.№5698/2013г. на IV ГО на ВКС). Каква ще бъде функцията на капарото решават страните при сключването на договора, като при липса на специална уговорка се прилагат диспозитивните правила на чл.93 ЗЗД. Ако в предварителния договор страните изрично са уговорили, че определена парична сума или вещ се предава от едната страна на другата като задакът/капаро, то волята на страните е, че задатъкът/капарото изпълнява обезпечителна и обезщетителна функция. В случай на неизпълнение на задължението на продавача по предварителния договор да прехвърли собствеността, за купувача, с оглед интереса му, може да се породи право да развали договора или да се откаже от него-чл.87, ал.1 и ал.2 ЗЗД. Правото да се развали договора/правото на отказ от договора е субективно материално потестативно право, с чието упражняване договорната връзка между страните се ликвидира чрез прекратяване, вследствие на което те, освен ако не са уговорили друго, понасят неблагоприятните последици при реализиране на гражданската им отговорност от изправната страна, която е упражнила правото си (решение № 60313/12.08.2022г. по гр. д.№512/2021г. на ІV ГО на ВКС).

Или по поставения въпрос този състав на ВКС дава следния отговор: Наличието на договорна обвързаност между страните изключва приложението на института на неоснователното обогатяване. При валидно сключен предварителен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък/капаро, отношенията между страните се уреждат по правилата за договорно изпълнение/неизпълнение.

По основателността на касационната жалба:

От доказателствата по делото се установява, че между ищцата и съпруга й, в качеството им на купувачи и ответницата и съпруга й - като продавачи, е сключен на 30.03.2018г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот-къща в [населено място], [община], построена върху УПИ *** в квартал 13 за продажна цена 100 000 лева. Посочено в договора е, че купувачът следва да внесе капаро в размер 25 000 лева; сумата 54 000 лева ще плати по банков път, чрез отпуснат банков кредит от „У. Б. АД; остатъкът в размер 21 000 лева ще плати при подписване на сделката пред нотариус. Страните са определили краен срок за сключване на окончателен договор- 30.06.2018г. и са уговорили, че този срок може да се променя само по взаимно писмено споразумение. По силата на чл.3 от договора, продавачът се е задължил да предостави всички документи, удостоверяващи правото му на собственост, изискуеми от закона за нотариалното оформяне на сделката; да не продава имота на трети лица и да не го обременява с вещни тежести; да продаде имота в състояние годно за обитаване и да предаде владението му на купувача; да плати всички консумативни разходи на имота. В чл.4 купувачът се е задължил да плати продажната цена в размера и в сроковете, уговорени в договора. Установено е по делото, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.03.2018г. е автентичен частен документ, подписан от ищцата С. Н. като „купувач“ (заключенията на двете съдебно-графологически експертизи, приети във въззивното производство). Няма спор, че на 01.10.2018г. ищцата С. Н. е превела по банковата сметка на ответницата Р. Б. сумата 8 400 лева и сумата 11 600 лева, а като основание за направените плащания в двете представени по делото платежни нареждания от „С. Ж. Е. АД от 01.10.2018г. е отразено „капаро за покупка на имот“.

Установено е също, че ответницата и съпругът й се легитимират като собственици на процесния имот, предмет на предварителния договор с нот. акт №178, том VIII, дело №2248/1997г. на нотариус С. С.. През месец април 2018г. и през месец септември 2018г. ищцата и съпругът й са отправили искания до „У. Б. АД, съответно до „С. Ж. Е. АД за отпускане на банков кредит в размер 54 000 лева. Към исканията са приложили: нотариалния акт от 1997г., удостоверение за търпим строеж №97/26.07.2017г. на [община], от което е видно, че изградената в дворното място едноетажна търговска сграда, представляваща магазин за хранителни стоки със склад и санитарен възел със застроена площ 50 кв. м, представлява търпим строеж, съгласно §127, ал.1 от ПЗР на ЗУТ; удостоверение за наличието или липсата на задължения изх.№ 030201800067219/01.03.2018г. от ТД на НАП Варна; удостоверение за семейно положение, съпруга и деца с изх.№351/ 11.06.2018г. на [община]; 2 броя удостоверения за вписване, отбелязвания и заличавания за имот с изх.№5347/16.04.2018г. и с изх.№5345/16.04.2018г. от Агенция по вписванията; удостоверение за търпим строеж от 2018г. на [община]; удостоверение за търпим строеж №128/22.08.2018г. на [община]; 3 броя удостоверения за вписване, отбелязвания и заличавания за имот с изх.№15420/05.10.2018г., с изх.№15417/05.10.2018г. и с изх. №15421/05.10.2018г. от Агенция по вписванията; скица №575/852/03.07.2018г., издадена от [община]; Удостоверение за данъчна оценка по чл.264, ал.1 ДОПК с изх.№ [ЕГН]/13.03.2018г. от [община]; удостоверение за данъчна оценка по чл.264, ал.1 ДОПК с изх.№ [ЕГН]/04.10.2018г. от [община].

Не се спори, че банков кредит на ищцата не е отпуснат; действието на предварителния договор е продължено по взаимно съгласие на страните; до сключване на окончателен договор и прехвърляне на собствеността върху процесния имот не се е стигнало. На 17.10.2018г. ищата с телепоща с изх.№ 38, получена от ответницата на 18.10.2018г. е отправила изявление за разваляне на предварителния договор за покупко-продажба, поради липса на интерес от сключването на окончателен договор. Поискала е връщане на сумата 20 000 лева - заплатеното капаро.

За да уважи евентуалния иск по чл. 55, ал.2 ЗЗД и да осъди касатара-ответник да плати на ищцата сумата 20 000 лева, въззивният съд е приел следното: предварително дължимите по предварителния договор 25 000 лева, част от които е процесната сума 20 000 лева, съотнесена към размера на останалите дължими плащания - 54 000 лева и 21 000 лева, сборът от които три плащания е в размер на посочената в договора продажна цена на имота – 100 000 лева, води до извод, че процесната сума има характера на авансово плащане на част от продажната цена на имота. Несключването на окончателния договор за покупко-продажба, като очакваното правно основание, с оглед на което е извършено имущественото разместване, обосновава извода, че сумата 20 000 лева – част от продажната цена на имота е получена от ответницата на неосъществено основание, съответно същата подлежи на връщане, поради което искът по чл. 55, ал.1, предл.2 ЗЗД е основателен.

С оглед дадения отговор на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, изводите на въззивния съд са неправилни. Основателни са оплакванията в касационната жалба, че Варненският окръжен съд е приложил неправилно материалния закон, като е приел, че страните не са придали на заплатената част от продажната цена значението на задатък, наречен от тях „капаро” в предварителния договор.

Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО намира, че е налице касационното основание по чл. 281, т. 3, пр. 2 ГПК и тъй като не се налага извършване на допълнителни съдопроизводствени действия, спорът следва да бъде разрешен по същество от касационната инстанция - чл. 293, ал. 3 ГПК.

Законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на авансово платените суми. В този случай капарото представлява част от продажната цена и подлежи на приспадане при изпълнението, а при неизпълнение - се задържа или се връща в уговорения от страните размер, а при липса на изрична уговорка-в предвидения в чл.93, ал.2 ЗЗД двоен размер (решение №12/23.05.2018г. по гр. д.№ 834/2017г. на ІІІ ГО, решение №64/10.09.2012г. по търг. д.№ 193/ 2011г. на ІІ ТО и решение № 71/09.07.2010г. по търг. д.№ 726/2009г. на І ТО на ВКС).

При установените по делото факти, следва да се приеме, че страните са били обвързани от валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по който ищцата като купувач, е платила задатък в размер 20 000 лева и се е задължила да плати част от остатъка -54 000 лева, чрез банков кредит, а останалата част - 21 000 лева – в деня на окончателното сключване на договора за покупко-продажба. Тоест изпълнението на предварителния договор е обезпечено със задатък. Този извод се извежда не само от съдържанието на предварителния договор, но и от представените платежни документи, удостоверяващи плащането на 20 000 лева, където недвусмислено е посочен този термин. Че тази сума е предадена като задатък, ищцата признава в исковата молба, както и в отправената до ответницата телеграма, с която като поддържа, че е изправна страна в отношенията, иска връщане на сумата. Ищцата твърди неизпълнение от страна на продавачите да я снабдят с конкретни документи-удостоверения за търпимост и данъчна оценка на имота, липсата на които според нея е довело до отказ да й се отпусне банков кредит, поради което тя, като изправна страна по предварителния договор, има право да се откаже от него и да претендира връщане на даденото капаро. Ответницата в отговора на исковата молба, както и в хода на процеса поддържа, че не ищцата, а тя е изправна страна по договора, поради което е упражнила правото си да задържи задатъка. В случая и двете страни претендират да са изправна страна по предварителния договор и че разполагат с правата по чл. 93, ал.2 ЗЗД въз основа на постигнатото съглашение за задатък.

Трайна и непротиворечива е съдебната практика, обективирана в цитираните съдебни актове на ВКС, че преценката за неизпълнение се прави с оглед конкретно уговорените клаузи на договора и поведението на страните. Изявлението за извънсъдебно разваляне на договора трябва да достигне до неизправната страна, а определянето на характера на волеизявлението, като правно действие, е от компетентността на съда, като същият не е обвързан от дадената от страните квалификация. При определяне характера на волеизявлението, съдът дължи преценка на обстоятелствата, сочени като основание за преустановяване на облигационната връзка и съобразно тази преценка следва да изведе извод дали в полза на изправната страна е възникнало потестативното право да развали договора и то към момента на упражняване на това право.

Според съдържанието на процесния договор, задълженията на продавачите се изчерпват с това да представят документите, удостоверяващи правото им на собственост, необходими за нотариалното оформяне на сделката и да прехвърлят собствеността върху имота в уговорения срок необременен с тежести и без непогасени задължения. Задължения за предоставяне на купувача на изисквани от него от банката документи за отпускане на банков кредит, продавачите не са поемали, но са съдействали на купувача и са му предоставили поискани от него документи за кандидатстване за банков кредит, в това число-нотариален акт, удостоверения за търпимост, данъчни оценки и др., тоест всички документи, установяващи правото им на собственост върху имота и че същият е бил годен обект за продажба. Именно поради изложеното продавачите са били изправни и готови да престират в срока на договора, вкл. и в продължения такъв. Предвид това, не може да се приеме, че е налице неизпълнение на договорно задължение на ответницата, респективно–условието за отказ/разваляне на предварителния договор от ищцата и за възникване на задължение в тежест на продавача да върне полученото капаро. Гаранционната и обезпечително-наказателна функция на задатък се изразява в право на изправната страна да иска двоен или по-малък размер на дадения от нея задатък, ако получилата задатъка страна е неизправна. В случая обаче не се установява получилата задатъка страна да е неизправна, а търсещата го – да е изправна, поради което за ищцата не е възникнало претендираното от нея право да иска връщане на платената като задатък сума. Предвид изложеното предявеният иск с правно основание чл. 55, ал.1, предл.2 ЗЗД е неоснователен и следва да се отхвърли.

С оглед изхода на спора жалбоподателката следва да плати на ответницата направените разноски във въззивната и в касационната инстанция, както и в производството по чл. 303 ГПК в общ размер 6 304 лева - за държавни такси, депозит вещо лице и адвокатско възнаграждение. Разноски в полза на касатора за първоинстанционното производство не се присъждат, доколкото липсват доказателства за сторени такива.

Така мотивиран Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение №1641 от 15.12.2022г., постановено по въззивно гр. дело №216/2022г. на Варненския окръжен съд, в обжалваната от Р. Б. част и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 55, ал.1, предл.2 ЗЗД на С. Я. Н. с ЕГН [ЕГН] и с адрес: [населено място], общ.А., обл.В., [улица], предявен против Р. Г. Б. с ЕГН [ЕГН] и с адрес: [населено място],[жк], [жилищен адрес] за осъждане на ответницата да плати на ищцата сумата 20 000 лева, получена на неосъществено основание.

ОСЪЖДА С. Я. Н. с ЕГН [ЕГН] да плати на Р. Г. Б. с ЕГН [ЕГН] направените разноски във въззивната и в касационната инстанция, както и в производството по чл. 303 ГПК в общ размер 6 304 лева

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: