О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 4498

гр. София, 08.10.2025 год.

Върховният касационен съд на Р. Б. Второ гражданско отделение, в закрито заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

ЧЛЕНОВА: ГЕРГАНА НИКОВА

СОНЯ НАЙДЕНОВА

като изслуша докладваното от съдията Николова гр. д. № 3797/2024 год. по описа на ВКС, II г. о. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 288, вр. с чл. 280 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Г. Д. П.-М. с пълномощник адв. Н. Ш. срещу решение № 73 от 01.03.2024 год. по въззивно гр. д. № 484/2023 год. на Старозагорския окръжен съд. С него, като е отменено изцяло решението от 23.08.2023 год. по гр. д. № 914/2022 год. на Районния съд - гр. Чирпан, са отхвърлени предявените от касатора Г. П.-М. против Д. А. А. искове, както следва:

- за прогласяване нищожността, на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД /поради липса на съгласие/, на договор за аренда на земеделска земя, вписан под акт № 21, том 5 от 19.05.2012 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан, в условията на евентуалност за обявяването му за относително недействителен, на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД /като сключен от лице, действащо като представител, без да има представителна власт/, или за обявяването му за недействителен на основание чл. 40 ЗЗД /поради споразумяване във вреда на представлявания/;

- за прогласяване нищожността, на основание чл. 26, ал. 1, пред. 1-во ЗЗД /като противоречащ на закона - чл. 38, ал. 1 ЗЗД/, на договор за аренда на земеделска земя, вписан под акт № 45, том 7 от 05.08.2016 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан, в условията на евентуалност за обявяването му за относително недействителен, на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД /като сключен от лице, действащо като представител, без да е изрично упълномощено да договаря само със себе си/, или за обявяването му за недействителен на основание чл. 40 ЗЗД /поради споразумяване във вреда на представлявания/;

- за признаване за установено, че ищцата е собственик и за осъждане ответницата да предаде владението, на основание чл. 108 ЗС, върху подробно описаните в решението поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, *** и *** по КККР на [населено място], [община], обл. С. З..

В резултат от постановения изход по предмета на спора ищцата е осъдена да заплати на ответницата разноски в размер на 3 600 лева за първоинстанционното производство и 3 666 лева за въззивното.

Недоволна от така постановеното решение, ищцата Г. П.-М. го оспорва по съображения за неправилност в частта му относно имотите с идентификатори ***, *** и ***, предмет на договора за аренда, вписан под акт № 45, том 7 от 05.08.2016 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан. Изтъква, че договорът е сключен от собственици, притежаващи по-малко от 50 % от собствеността върху имотите, поради което същият не би следвало да е противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху мажоритарен дял от собствеността. Счита, че липсата на решение на съсобствениците по чл. 32, ал. ЗС следва да се приравни на липса на воля/съгласие. Претендира разноски пред всички съдебни инстанции.

В изложение към жалбата се поддържа наличие на основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпросите: „Длъжен ли е съдът да обсъди събраните по делото доказателства, извършвайки съпоставка на доказателствения материал с фактите по спорното материално право, като се произнесе по всички искания, възражения и доводи на страните в рамките на предмета на делото и да изложи правните си доводи?“ и „Дали арендатор, вписал договор за аренда сключен със собственик притежаващ 1/3 от недвижимия имот предмет на договора за аренда, който договор е сключен при липса на взето решение от съсобствениците, притежаващи повече от 50 % от собствеността върху имота, разполага с противопоставимо основание да държи имота?“. Твърди се въпросите да са разрешени от въззивния съд в противоречие с практиката на ВКС, обективирана в ТР № 1/2013 год. на ОСГТК на ВКС, ТР № 1/2000 год. на ОСГК на ВКС, ППВС 1/13.07.1953 год., ППВС № 7/27.12.1965 год., ППВС № 1/10.11.1985 год., решение от 18.08.2022 год. по гр. д. № 236/2021 год. на ВКС, IV г. о. (по първия въпрос) и съответно решение № 115 от 21.11.2017 год. по гр. д. № 997/2017 год. на ВКС, I г. о. (по втория въпрос).

Ответницата Д. А. А., представлявана от адв. Зл. Й., оспорва касационната жалба в писмен отговор по съображения за отсъствие на посочените предпоставки за допускане на касационното обжалване, съответно за неоснователност на наведените оплаквания по същество на спора. Претендира разноски за адвокатска защита.

Жалбата, като подадена в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна, отговаряща на изискванията по чл. 284, ал. 1 и ал. 2 ГПК, придружена от изложение по чл. 284, ал. 3 ГПК и насочена срещу решение, подлежащо на касационно обжалване, е процесуално допустима.

Въззивното решение, като необжалвано, е влязло в сила в частта му досежно облигационните претенции по отношение договора за аренда на земеделска земя, вписан под акт № 21, том 5 от 19.05.2012 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан, съответно по отношение предявените вещни искове за ревандикация на имоти с идентификатори ***, ***, ***.

Спрямо така зададения обхват на дължимата проверка и като съобрази данните по делото, Върховният касационен съд, състав на Второ г. о. намира следното:

За да постанови решението в обжалваните му части въззивният съд приема за безспорно между страните, а и установено посредством представения нотариален акт за покупко-продажба на земеделска земя с № 54 от 23.04.2019 год.,вписан под акт № 50, том 4 от 23.04.2019 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан, че ищцата П.-М. се легитимира като собственик на процесните имоти с идентификатори ***, *** и *** – предмет на договора за аренда, вписан под акт № 45, том 7 от 05.08.2016 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан. Последният е сключен от арендатора А. в лично качество и като пълномощник на арендодателите В. Т., Д. С. и П. Д. по силата на пълномощно с рег. № 19 от 03.08.2016 год., заверено от кметството в с. Съединение. Не е спорно между страните, че имотите понастоящем се владеят от ответницата.

При така установените факти въззивният съд споделя изложените от районния съд мотиви по отношение иска с правно основание чл. 26, ал. 1, пред. 1-во ЗЗД, но приема, че същите не обосновават неговата недопустимост, а неоснователност. Изтъкнато е, че съгласно чл. 38, ал. 1 ЗЗД представителят не може да договаря от името на представлявания нито лично със себе си, нито с друго лице, което той също представлява, освен ако представляваният е дал съгласието си за това. На тази недействителност обаче, може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници, поради което ищцата като частен правоприемник на част от представляваните лица не може да проведе успешно този иск и същият следва да бъде отхвърлен.

По евентуалния иск с правно основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД съдът намира, че дори и да се приеме, че е налице хипотеза на висяща недействителност поради сключване на сделката без надлежно учредена представителна власт, то отново на този порок може да се позоват единствено лицата, от името на които е сключен договорът за аренда или техните универсални правоприемници, какъвто не се явява ищцата. Съответно и този иск е неоснователен.

По аналогични съображения е отхвърлен и евентуалният иск по чл. 40 ЗЗД, доколкото е прието, че само представляваното лице може да се позове на тази недействителност и да извърши преценката, че пълномощникът му се е споразумял с насрещната страна в негова вреда.

Поради отхвърляне на тези искове от въззивния съд е обоснован извод, че следва да се отхвърлят като изцяло неоснователни и обусловените от тях претенции за ревандикация на посочените имоти - предмет на атакувания договор за аренда.

Възприетите мотиви относно липсата на процесуална легитимация на ищцата да предяви исковете по чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД, чл. 42, ал. 2 ЗЗД и чл. 40 ЗЗД налагат въззивното решение да се допусне до касационно обжалване в тези му части по служебен почин на настоящата инстанция, в съответствие с правомощията по чл. 280, ал. 2, предл. 2-ро ГПК.

В частта му по исковете с правно основание чл. 108 ЗС за ревандикиране на имотите с идентификатори /кратки № №/ .31, .20 и .390. въззивното решение следва да се допусне до касационно обжалване на посоченото от касатора основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по повдигнатия първи процесуалноправен въпрос, поради необсъждане на възраженията /въведени още с исковата молба и поддържани в отговора на въззивната жалба/ относно непротивопоставимостта на сключения договор за аренда вследствие несъобразяването с изискването на чл. 32, ал. 1 ЗС – да бъде взето решение от съсобствениците, притежаващи повече от 50 % от собствеността. След като този довод изобщо не е разгледан от въззивния съд, то няма как да се приеме, че повдигнатият от касатора във връзка с него втори материалноправен въпрос е обусловил решаващите изводи на съда, каквото формално изискване е заложено като обща предпоставка по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК – доводите на касатора в тази насока следва да се съобразят при произнасянето по същество на спора в производството по чл. 290 ГПК.

В посочените му части /по исковете с правно основание чл. 108 ЗС/ въззивното решение поражда съмнение и за очевидна неправилност /чл. 280, ал. 2, предл. 3-то ГПК/ с оглед направения от съда категоричен извод за придобиване на собствеността от ищцата и последващото отхвърляне на ревандикационните искове, както в осъдителната, така и в установителната им част.

Водим от горното и на основание чл. 288 ГПК, настоящият състав на ВКС, ІІ г. о.,

ОПРЕДЕЛИ:

ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 73 от 01.03.2024 год. по въззивно гр. д. № 484/2023 год. на Старозагорския окръжен съд по постъпилата срещу него касационна жалба на Г. Д. П.-М., чрез адв. Н. Ш., в обжалваните му части:

- за отхвърляне като неоснователни исковете за прогласяване нищожността, на основание чл. 26, ал. 1, пред. 1-во ЗЗД /като противоречащ на закона - чл. 38, ал. 1 ЗЗД/, на договор за аренда на земеделска земя, вписан под акт № 45, том 7 от 05.08.2016 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан, в условията на евентуалност за обявяването му за относително недействителен, на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД /като сключен от лице, действащо като представител, без да е изрично упълномощено да договаря само със себе си/, или за обявяването му за недействителен на основание чл. 40 ЗЗД /поради споразумяване във вреда на представлявания/;

- за отхвърляне на исковете по чл. 108 ЗС по отношение на подробно описаните в решението поземлени имоти с идентификатори ***, *** и *** по КККР на [населено място], [община], обл. С. З..

УКАЗВА на ищцата, чрез адв. Н. Ш., в едноседмичен срок от съобщението да представи доказателства за платена държавна такса по сметката на Върховния касационен съд в размер на 100 /сто/ лева.

След представяне на доказателства за внесена държавна такса, делото да се докладва за насрочване в открито заседание, в противен случай - за прекратяване.

Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.