Р Е Ш Е Н И Е

№ 554

гр. София, 03.10.2025г.

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и трети септември две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖИВА ДЕКОВА

ЧЛЕНОВЕ: И. П.

ДЖУЛИАНА ПЕТКОВА

при участието на секретаря К. Г. като разгледа докладваното от съдия Петкова гр. дело № 3545 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 от ГПК.

С определение № 1646/03.04.2025г. е допуснато касационно обжалване на решение № 164/29.03.2024г. по в. гр. д. № 601/2023г. по описа на Окръжен съд Благоевград на основание чл. 280, ал.2, предл.3 ГПК.

Касаторът „Недвижими имоти–Банско“ ООД, [населено място], чрез адв.П. С., иска отмяна на въззивното решение на всички основания по чл. 281, т.3 ГПК и отхвърляне на иска. Твърди, че въззивната инстанция не е изложила собствени мотиви за основателност на предявения иск по чл. 93, ал.2 ЗЗД извън този, че страните са материалноправно легитимирани, поради което преповтаря оплакванията си срещу правилността на първоинстанционното решение. Акцентира се на неправилност на приетото, че по силата на посредническия договор с ищците ответното дружество е поело задължение за сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот, поради което несключването на такъв може да му се вмени във вина. Сочи, че е изпълнил всички задължения, произтичащи от процесния договор, а ищците не са изпълнили поетото с него задължение за сключат окончателен договор в указания срок, поради което и нямат основание нито да се откажат от договора, нито за претендират двойния размер на дадения задатък.

Насрещните страни по жалбата – ищците Г. П. П. и Н. Д. Д., чрез адв.К. А., оспорват оплакванията по касационната жалба.

По основателността на касационната жалба:

Обжалваното въззивно решение е постановено в производство по чл. 294 ГПК след отмяна на първото въззивно решение с решение на ВКС ІV ГО № 50089/06.06.2023г. по гр. д.№ 996/2022г., с което е прието, че „Bansko real estates“ LTD е наименованието на латиница на ответника „Недвижими имоти - Банско“ ООД, [населено място] ЕИК[ЕИК] и именно последният е материалноправно легитимиран по предявения иск.

С депозитна разписка от 05.04.2018г. ищците Г. П. П. и Н. Д. Д., от една страна, и ответникът „Недвижими имоти - Банско“ ООД, [населено място], от друга, са се договорили, че:

1/първите депозират на втория сумата 2 000 евро, определени като задатък за резервация на недвижим имот, находящ се в [населено място], представляващ апартамент № Ц -31 в комплекс „Т.“, ... етаж, с административен адрес [улица], [населено място], с обща площ от 95 кв. м., ведно с общите части на сградата, с продажна цена 41 000 евро;

2/ вторият поема задължения да не оферира гореописания недвижим имот на други лица, да не променя договорената продажна цена, да предаде резервационната такса от 2 000 евро на продавача на така описания имот или на негов пълномощник, да посредничи на първите в целия процес по покупко-продажбата до изповядване на нотариалната сделка включително (раздел ІІ);

3/ първите се задължават да закупят с нотариален акт недвижимия имот до 31.05.2018г., която дата е определена като „срок на депозитната разписка“ (чл.3.1. и т.3.2). Неизпълнението на това задължение от страна на ищците влече загуба на дадения от тях задатък – така т.3.3, а в случай, че по вина на ответника не се стигне до окончателно изповядване на сделката, същият дължи връщане на „резервацията“ в двоен размер – т.3.4.

Според така установените между страните уговорки, основание за връщане на получената сума от 2000 евро в двоен размер е несключване до 31.05.2018г. на окончателен договор за покупка на имота по вина на ответника. Сред поетите от последния задължения обаче няма такова за сключване на окончателен договор, вкл. до 31.05.2018г. Това следва както от прочита на раздел ІІ на разписката, така и от договорката в т. 2.4, според която продавачът на предлагания имот, а не ответникът, е този, който е длъжен да набави всички необходими документи за извършване на нотариалната сделка за своя сметка. Депозитната разписка от 05.04.2018г. по същността си е договор за посредничество, а то е чисто фактическа дейност, която се изразява в съдействието на търговския посредник за сключването на сделки. Съгласно уговореното между страните ответникът е следвало да посредничи на ищците до изповядване на сделката по нотариален ред - т. 2.3, така щото в указания срок – 31.05.2018г., те да могат да придобият резервирания имот на цената от 41 000 евро. Или несключването на окончателен договор по смисъла на т.3.4 от разписката би било по вина на ответника единствено ако неизпълнението на поетите от него с договора задължения ( тези по р.ІІ ) е станало причина ищците да не закупят резервирания имот, като например защото покупната цена се е увеличила, или пък защото чрез посредничеството на ответника имотът е закупен от трети лица, или пък защото ответникът не е посредничил между продавачите и ищците, или не е предал получената резервационна такса на продавача и именно поради това последният не е продал имота на ищците. Нито една от посочените хипотези не е установена по делото. Съвкупната преценка на писмените доказателства и свидетелските показания позволява безпротиворечив извод, че ответникът е съдействал на ищците за покупката на имота, като е водил активна кореспонденция с продавачите и се е снабдявал по пълномощие от тях с необходими за нотариалното изповядване на сделката документи / удостоверение за данъчна оценка, схема от СГКК- [населено място]./, уведомил е продавачите за датата на сключване на окончателен договор – 31.05.2018г. и за начина, по който ще бъде платено – налични средства и с банков кредит / така св. Ч. при очната ставка в о. с.з. на 25.02.2020г./, а в опит да предотврати продажбата на имота на трети лица от страна на продавачите преди 31.05.2018г. е поискал, заедно с ищците, налагане на възбрана върху имота като обезпечителна мярка по бъдещ иск и е уведомил нотариусите в града за наложената такава. Установено е категорично също така, че ищците не са получили необходимото им банково кредитиране за покупка на имота към 31.05.2018г., като причината за това няма връзка с неизпълнение на задълженията на ответника по договора за посредничество.

Гореизложеното предпоставя два решаващи извода - че ищците не са изправна страна по договора и че не е налице неизпълнение на поето към тях договорно задължение на ответника. Следователно липсва условието за отказ от/ разваляне на договора за посредничество и за възникване на задължение в тежест на ответника да върне полученото капаро в двоен размер съобразно чл. 93, ал. 2 ЗЗД.

За да приеме обратното, въззивният съд изцяло е игнорирал въпроса дали ищците са имали готовност до 31.05.2018г. да сключат окончателен договор, каквото задължение са поели към ответника с депозитната разписка; в отклонение от предмета на спора е изследвал наличието на договорни отношения между ответника и продавача на резервирания имот; направил е очевидно необоснован извод, че предлагането на имота за продажба от страна на продавача в различни агенции за недвижими имоти представлява неизпълнение на поетото от ответника към ищците в т. 2.1. задължение да не оферира резервирания имот на трети лица и очевидно неправилно е споделил извода на първоинстанционния съд, че ответникът дължи връщане на двойния размер на получения задатък на ищците ако окончателния договор не бъде сключен по вина на продавача на имота.

В обобщение, въззивното решение следва да бъде касирано и постановено ново, с което искът бъде отхвърлен.

Предвид изхода на спора пред настоящата касационна инстанция, на ответника се следват разноските за водене на делото - за държавни такси и адвокатски хонорар, който са в общ размер на 3480 лева (1190 лева за настоящата инстанция, 1290 лева – първи въззив и 1000 лева – първоинстанционното производство).

Мотивиран от изложеното и на основание чл.293, ал.1 ГПК, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение № 164/29.03.2024г. по в. гр. д. № 601/2023г. по описа на Окръжен съд Благоевград и ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Г. П. П., ЕГН [ЕГН] и Н. Д. Д., ЕГН [ЕГН], и двамата със съдебен адрес адв. К. А., [населено място], [улица] срещу „Недвижими имоти - Банско” ООД, ЕИК[ЕИК], [населено място], [улица], иск по чл. 93, ал.2 ЗЗД за присъждане на 7822, 90 лева, представляващи левовата равностойност на двойния размер на даден по депозитна разписка от 05.04.2018г. задатък от 2000 евро.

ОСЪЖДА Г. П. П., ЕГН [ЕГН] и Н. Д. Д., ЕГН [ЕГН], и двамата със съдебен адрес адв. К. А., [населено място], [улица] да платят на „Недвижими имоти - Банско” ООД, ЕИК[ЕИК], [населено място], [улица], на основание чл. 78, ал.3 ГПК, сумата 3480 лева – разноски за водене на делото.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: