1Р Е Ш Е Н И Е

№ 21

София, 16.01.2026 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на деветнадесети ноември две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Д. Ц. ЧЛЕНОВЕ: Теодора Гроздева

Милена Даскалова

при участието на секретаря Ц. П. като изслуша докладваното от съдия М. Д. гр. д.№ 2819 по описа за 2024 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК .

Образувано е по касационна жалба на Д. Р. Д., чрез адв. С., срещу решение 281 от 21.03.2024г., постановено по в. гр. дело №163/2024г. на Окръжен съд - Варна, с което е потвърдено решение № 3524 от 02.11.2023 г. по гр. дело № 3400/2023 г. на Районен съд – Варна в частта, с което са отхвърлени исковете на Д. Р. Д. за осъждане на ЕТ „Оникс-Д. Д. “ да му предаде владението върху 2/3 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № ***по кадастралната карта на [населено място], [община]; 2/3 ид. ч. части от поземлен имот с идентификатор № ***по кадастралната карта на [населено място], [община] и да му предаде владението върху поземлен имот с идентификатор № ***по кадастралната карта на [населено място].

Касационната жалба съдържа оплаквания за неправилност на въззивното решение, поради постановяването му в нарушение на материалния закон, поради необоснованост и поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила - основания за касационно обжалване по чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК. В открито съдебно заседание не се явява представител на касатора.

С депозирания писмен отговор и в открито съдебно заседание ответникът по касационната жалба, чрез адв. З., оспорва жалбата и прави искане за присъждане на направените разноски по делото.

Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение намира следното:

Производството по делото е образувано по предявен от Д. Р. Д. против ЕТ „Оникс-Д. Д. ревандикационен иск за следните недвижими имоти : поземлен имот с идентификатор № ***по Кадастралната карта на [населено място]; 2/3 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № ***по Кадастралната карта на [населено място], [община] и 2/3 ид. ч. части от поземлен имот с идентификатор № ***, по Кадастралната карта на [населено място], [община].

Спор по фактите няма. Установено е, че по силата на договор за аренда от 29.09.2008г., вписан на 07.10.2008г., Д. М. С. е предоставил на ответника ЕТ“Оникс -Д. Д. обработваема земеделска земя в землището на [населено място] за период от 6 години, а именно ниви с кадастрални номера ***и ***. С анекс от 19.09.2011г. срокът на действие на договора е удължен с 6 години. С анекс от 13.09.2016г. срокът на договора е удължен с 6 стопански години, считано от 01.10.2019 г.

С договор за аренда от 29.05.2012 г., вписан на 19.06.2012г., Й. Н. Я. е предоставила на ответника собствена земеделска земя в землището на [населено място] за период от 6 години, сред която е и нива с кадастрален номер ***. С анекс от 28.09.2015 г. срокът на действие на договора е удължен с 6 години.

С договор за дарение от 28.08.2020 г. /НА №52, дело №752/2020г./, С. М. С. е дарил на ищеца Д. Д. по 1/3 ид. ч. от ПИ с идентификатор ***и от ПИ с идентификатор ***в землището на [населено място]. С договор за продажба от 28.08.2020 г. /НА №53, дело №753/2020г./ Й. М. К. е продала на ищеца по 1/3 ид. ч. от същите недвижими имоти. С договор за продажба от 29.07.2020 г. /НА №141, дело №317/2020г./ Й. Н. Я., П. С. С. и К. С. К. са продали на ищеца ПИ с идентификатор ***в землището на [населено място]. На 15.12.2022г. ищецът е сключил договор за аренда с „Лесос“ ЕООД за земеделски земи, сред които и процесните.

При тези доказателства първоинстанционният съд е уважил иска с правно основание чл. 108 ЗС в установителната му част и го е отхвърлил в осъдителната му част. Решението в частта му, с която искът е уважену не е обжалвано и е влязло в сила. Постъпила е въззивна жалба против решението на районния съд, с което е отхвърлен ревандикационният иск в осъдителната му част.

Въззивният съд е направил извод за неоснователност на въззивната жалба. Изложени са мотиви, че сключването на договор за аренда е управително действие. Към момента на сключване на договорите и анексите към тях, ищецът не е бил съсобственик на имотите и съгласието му не е било нужно, предвид действащата към този момент разпоредба на чл. 3, ал.4 от ЗАЗ. Той е придобил имотите от прехвърлители, приели сключения аренден договор и действията им следва да бъдат съобразени по аргумент от чл. 17 ЗАЗ. Съдът е посочил, че до изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ /обн. ДВ, бр. 13/2017 г./ е била регламентирана възможност за сключване на договор за аренда и от съсобственик, притежаващ по-малко от половината от дяловете. Въззивният съд се е позовал на практиката на ВКС /решение № 12/2018 г. по гр. д. № 1251/2017 г., второ г. о./, в която е прието, че договор за аренда /сключен до измененията на ЗАЗ с ДВ, бр. 13/2017 г. / като договор за управление на общата вещ, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора, не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако не са го приели. Съдът е приел, че в случая към датата на сключване на договорите праводателите на ищеца са притежавали повече от 1/2 ид. ч. от процесните имоти и е направил извод, че ответникът държи имотите на валидно правно основание.

Прието е, че правата на ответника като арендатор са противопоставими на правата на ищеца като собственик на арендуваните имоти, поради което и доколкото по делото няма данни за прекратяване на арендното правоотношение, следва да се приеме, че ответникът ползва имотите на правно основание и предявеният ревандикационен иск в осъдителната му част е неоснователен.

С определението по чл. 288 ГПК № 3345 от 25.06.2025 г. касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния правен въпрос :Договор за аренда, сключен от съсобственик, притежаващ по-малко от 50% от съсобствената земеделска земя, който договор е сключен преди изменението на ЗАЗ /обн. в ДВ бр.13 от 17.02.2017г./ противопоставим ли е на трето лице - приобретател, придобило 50% или повече от имота от други съсобственици, различни от арендодателя?

По поставения правен въпрос :

В практиката на ВКС / решение № 115 от 21.11.2017г. на ВКС по гр. д. № 997/2017г. на I г. о. и решение № 12 от 01.03.2018г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017г. на II г. о./, която изцяло се споделя от настоящия състав на ВКС, се приема, че нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ бр. 13 от 7.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС, не изключва приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не притежава повече от половината от вещта, този договор е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо /например получавайки припадащата се на дела им част от арендните плащания/.

Неоснователни са доводите на ответника по касация, че дадените разрешения в практиката на ВКС по правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване, не съответстват на целите на ЗАЗ и на спецификите на арендните отношения. В цитираната практика на ВКС е отчетено, че Законът за арендата в земеделието регулира обществените отношения, свързани с предоставянето на земеделски земи за ползване и извличане на плодовете от тях, произтича от особеното им функционално предназначение от гледна точка на това, че при ползването /обработката/ на земеделската земя същата дава плодове, като е съобразено, че ЗАЗ не изключва приложението на правилото на чл. 32, ал.2 ЗС и именно при съобразяване на действащата и относима правна уредба е даден и отговорът на правния въпрос.

Предвид отговора на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, въззивното решение, с което е отхвърлен искът по чл. 108 ЗС в осъдителната му част е неправилно като постановено в противоречие с материалния закон-чл. чл. 3, ал. 4 ЗАЗ и чл. 32, ал.2 ЗС, което е довело до необоснованост на направения извод, че сключените арендни договори от съсобственици, притежаващи по - малко от 50% от съсобствеността, са противопоставими на ищеца, придобил собствеността върху 2/3 от поземлени имоти с идентификатори № ***; № ***и изцяло собствеността върху имот с идентификатор № ***, след сключването на арендните договори, са противопоставими на ищеца – отменителни основания по чл.293, ал.2, предл. първи и трето ГПК.

Тъй като не се налага извършването на нови съдопроизводствени действия, спорът следва да бъде разрешен по същество от настоящия състав на ВКС.

Ответникът ползва имоти с идентификатори № ***и № ***въз основа на сключени арендни договори, арендодател по които е Д. М. С.. Ищецът се легитимира като собственик на по 2/3 ид. ч. от тези имоти въз основа на договорите за дарение и покупко - продажба от 28.08.2020г., като видно от тези договори, арендодателят Д. С. не е страна по тях, от което и следва, че договорът за аренда е сключен със съсобственик, притежаващ по - малко от 50 % от съсобствеността. По правило договори за управление, какъвто е и договорът за аренда, може да сключи всеки съсобственик за цялата вещ, но предвид разпоредбата на чл. 32, ал.1 ЗС този договор обвързва останалите съсобственици, само ако частта на сключилия го съсобственик е повече от 50 % ид. ч. от имота. В случай, че договорът е сключен от съсобственик, притежаващ дял равен или под 50 %, договорът е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако не са го приели, като в случая не е установено такова приемане.

Предвид горното се налага извод, че ответникът няма противопоставимо на ищеца право да ползва притежаваните от него по 2/3 ид. ч. от поземлени имоти с идентификатори № ***и № ***и предявеният иск по чл. 108 ЗС е основателен и в осъдителната си част.

Третият поземлен имот с идентификатор № ***е отдаден под аренда на ответника от Й. Н. Я., която заедно с П. С. С. и К. С. К. е продала на ищеца този имот. От доказателствата по делото се установява, че собствеността върху имота е възстановена на С. К. Я. с решение на ПК - Д. Ч. от 08.07.1999г. С. К. Я. е починал на 24.04.2001г. и негови наследници са съпругата му Й. Я. и децата му П. С. и К. К., всеки от които на основание чл. 9, ал.1 ЗН се легитимира като собственик на основание наследство на по 1/3 д. ч. от имота. Следователно и за този имот арендният договор е сключен от съсобственик, притежаващ по - малко от половината от съсобствеността и след като ищецът е придобил 2/3 ид. ч. от имота от съсобственици, които не са били страна по договора за аренда и на които арендното правоотношение е било непротивопоставимо, следва, че и този аренден договор е непротивопоставим на ищеца. След като ответникът не разполага по отношение на ищеца с противопоставимо му право да държи имота, се налага извод, че искът по чл. 108 ЗС е основателен осъдителната му част и за третия имот.

По изложените съображения въззивното решение следва да бъде отменено и вместо него да се постанови решение за уважаване на исковете по чл. 108 ЗС в осъдителната им част.

С оглед изхода от спора следва да се отмени и решението в частта му за присъдените в полза на ответника разноски за първоинстанционното и за въззивното производство, като в полза на касатора се присъдят направените пред трите съдебни инстанции разноски в общ размер от 1 792,08 евро, равняващи се на 3505лв. /1750 лева разноски за производството пред районния съд; 1675 лв. за въззивното производство и 80 лв. за касационното производство/.

По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, първо отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 281 от 21.03.2024г., постановено по възз. гр. дело №163/2024г. на Окръжен съд - Варна, с което е потвърдено решение № 3524 от 02.11.2023 г. по гр. дело № 3400/2023 г. на Районен съд – Варна в частта, с която са отхвърлени исковете на Д. Р. Д. за осъждане на ЕТ „Оникс-Д. Д. да му предаде владението върху 2/3 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № ***по кадастралната карта на [населено място], [община]; 2/3 ид. ч. части от поземлен имот с идентификатор № ***по кадастралната карта на [населено място], [община] и да му предаде владението върху поземлен имот с идентификатор № ***по кадастралната карта на [населено място], както и изцяло в частта му за присъдените разноски за първоинстанционното и за въззивното производство, като вместо него постановява :

ОСЪЖДА Д. И. Д., извършващ търговска дейност като ЕТ „Оникс-Д. Д. , [населено място] с ЕИК103013979 да предаде на основание чл. 108 ЗС на Д. Р. Д. с ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица], № ***, владението върху 2/3 ид. ч. от нива от 3 255 кв. м. в м. „В.“ -поземлен имот с идентификатор № ***по кадастралната карта на [населено място], [община]; 2/3 ид. ч. части от нива с площ 4 406 кв. м. в м. „Г. “ - поземлен имот с идентификатор № ***по кадастралната карта на [населено място], [община] и върху нива от 10 227 кв. м. в м. „Б.“ - поземлен имот с идентификатор № ***по Кадастралната карта на [населено място].

ОСЪЖДА Д. И. Д., извършващ търговска дейност като ЕТ „Оникс-Д. Д. , [населено място] с ЕИК 103013979 да заплати на основание чл. 78 ГПК на Д. Р. Д. направените пред трите съдебни инстанции разноски в общ размер от 1 792,08 / хиляда седемстотин деветдесет и две евро и осем евроцента/ евро, равняващи се на 3 505лв.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: