Производство по чл. 290 ГПК.

Образувано по касационна жалба на „УниК. Б“ АД, чрез юрисконсулт П. С., срещу решение № 10386/20.05.2021 г. по гр. д.№ 5609/2018 г. на Апелативен съд София, с което се обезсилва решение № 3854/10.08.2018 г. по гр. д.№ 65/2017 г. на Окръжен съд Благоевград в частта, в която са отхвърлени евентуално предявените искове на Л. У. и Д. М. У. против „ГБ-Б. С. Д“ ЕООД и „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, че банката не е носител на ипотечно право на основание договора за учредяване на ипотека с нотариален акт № 93/2007г., тъй като е частично нищожен по отношение на учредената ипотека върху право на строеж - поради невъзможен предмет, тъй като вещното право не е съществувало при съставяне на ипотечния акт, както и поради накърняване на добрите нрави; отменя се решение № 3854/10.08.2018 г. по гр. д.№ 65/2017 г. на Окръжен съд Благоевград, ГО, 4 състав, в останалата обжалвана част /за недействителност на ипотеката поради противоречие със закона/, като се признава за установено, на основание чл. 124, ал. 1 ГПК, че „УниК. Б“ АД не е носител на ипотечно право върху апартамент № А 65, находящ се на третия етаж в сградата на „СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ със застроена площ 85, 95 кв. м, ведно с 1, 41% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж в поземлен имот № ****, целият с площ 5267 кв. м, в местността „Ш.“, [община], съгласно нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 93, т.ІV, рег.№ 3057, дело № 651/2007 г. на нотариус с рег.№ ** от регистъра на Нотариалната камара, вписана с молба вх.№ 6682 от 10.10.2007 г. в Служба по вписванията - [населено място], тъй като съдът е бил сезиран с един отрицателен установителен иск.

Касационна жалба срещу решението на въззивния съд, с което се признава за установено, че банката-ответник по делото не е носител на ипотечно право върху процесния апартамент, е подадена от „УниК. Б“ АД, с доводи за неправилност и необоснованост на решението.

Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по материалноправния въпрос: „Учредената договорна ипотека върху собствен поземлен имот разпростира ли действието си и върху предвидените за построяване в този имот сгради и обекти, когато за тях има одобрен проект и запазва ли се действието й, ако учреденото право на строеж за сградите и/или отделни самостоятелни обекти в ипотекирания имот е било прехвърлено на трети лица преди изграждането им на фаза „груб строеж“?“

По обусловилия касационното обжалване въпрос, настоящият състав на Върховния касационен съд приема следното: Договорната ипотека се учредява по съгласие на кредитора и собственика на вещта, служеща като обезпечение, но поражда действие от нейното вписване в имотния регистър, чрез подреждане на нотариалния акт в ипотечната книга (чл. 15, ал. 1 ПВп). От това следва, че за да поради действие е необходимо не само да бъде спазена нотариалната форма на договора за ипотека, но и вписване на ипотеката в книгите за вписване. Предмет на ипотеката може да бъде реално обособен имот – земя, сграда, отделен самостоятелен обект или идеална част от него, вкл. ограничено вещно право /напр. право на строеж/ или заместващата облага (чл. 154 ЗЗД), стига имотът или вещното право да са отчуждаеми и да принадлежат на лицето, задължено към кредитора по обезпеченото с ипотека вземане (чл. 167, ал. 3 ЗЗД), тъй като в противен случай, при публичната продан, кредиторът няма да може да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот. Поради същата причина не могат да бъдат ипотекирани имоти-публична собственост, вещно право на ползване или несамостоятелни ограничени вещни права /напр. сервитут/.

Правото на строеж може да се ипотекира с неговото учредяване, както и по-късно, като ипотеката обхваща не само имота в състоянието, в което се намира при учредяването й, но се разпростира и върху всички последващи подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота, които не могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане (чл. 92 ЗС), вкл. добивите от вещта (чл. 93 ЗС), в това число и доходите от нея, след получаване на покана за доброволно изпълнение в изпълнителния процес (чл. 173, ал. 2 ЗЗД), Без правно значение е дали приращението може да се ползва самостоятелно и да бъде обособено като отделен обект, тъй като при трансформиране на правото на строеж в право на собственост /с изграждане на сградата в груб строеж/ ипотеката преминава от ипотекирания имот върху постройката и се разпростира и върху заместващата облага. В тези случаи, самостоятелно изграден обект може да бъде изключен от обхвата на ипотеката само ако се придобива не от собственика учредил ипотека, а от трето лице /напр. суперфициар/, въз основа на учреденото му или прехвърлено право на строеж, ако е вписано преди ипотеката. Когато правото на строеж е било упражнено и грубият строеж на сградата е завършен, ипотеката трябва да се учреди върху сградата или обособените самостоятелни обекти със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху земята.

Съгласно чл. 150 ЗЗД, залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане при прехвърлянето му, а ако задължението се раздели между наследниците на длъжника, залогът и ипотеката продължава да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всичките вещи дори когато те са поделени между наследниците. Следователно, ипотечното право е неделимо дори ако обезпеченото задължение бъде разделяно между наследниците на длъжника, т. е залогът и ипотеката продължават да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всички вещи, дори когато са поделени между наследниците, от което се налага извода, че разделянето на дълга не води до разделяне на ипотечното право.

Същото разрешение следва да се приеме и когато един ипотекиран имот е разделен на няколко отделни части, които след обособяването им в самостоятелни обекти са прехвърлени в собственост на трети лица, които не са длъжници по обезпеченото с ипотека вземане. Този извод е в съответствие с нормата на чл. 173, ал. 1 ЗЗД, че кредиторът, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято и собственост да се намира той. След като ипотечното право е неделимо, то ще следва всички части от първоначално ипотекирания имот, които са прехвърлени в собственост на трети лица и ще имат правното положение както при учредяването на ипотеката. В този смисъл, разпореждането с част от ипотекирания имот в полза на трето лице, не освобождава прехвърлената част от ипотечната тежест за цялото вземане, без съгласие на кредитора.

Предвид изложените съображения, на материалноправния въпрос следва да се отговори, че ипотеката произвежда действие чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона и обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но и всички последващи подобрения и приращения, които не могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане, вкл. добивите от вещта както и доходите от нея (чл. 173, ал. 2 ЗЗД), Договорна ипотека може да бъде учредена валидно само ако имотът, който се обременява, принадлежи на лицето, задължено към кредитора по обезпеченото с ипотека задължение Когато правото на строеж е предмет на ипотека, а отделни части /обекти/ от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части и самостоятелни обекти не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако тяхното отчуждаване не предхожда вписването на ипотеката.

При проверка на обжалваното решение, с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, настоящият състав на Върховния касационен съд намира доводите в касационната жалба за основателни поради следните съображения:

Въззивният съд правилно е приел от фактическа страна, че Л. У. и Д. М. У. са сключили предварителен договор за продажба на право на строеж на недвижим имот и строителни и довършителни работи от 2006 г., с „ГБ-Б. С. Д“ ЕООД /с предишно наименование „Б. С. Д“/ за апартамент № А 65, находящ се в сградата на „СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ със застроена площ 85, 95 кв. м, ведно с 1, 41% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж в поземлен имот № ****, целият с площ 5267 кв. м, в местността „Ш.“, [община], който купувачите да получат в срок не по-късно от 30.10.2007 г. С анекс от 03.09.2007 г., купувачите изрично се съгласяват, че продавачът има право да ипотекира правото на строеж за финансиране и довършителни работи в строителството, като всички разходите във връзка със заема са за сметка на продавача. Правилно също така съдът е установил, че за обезпечаване на вземанията по сключения договор за кредит за общо 3 450 000 евро, „ГБ-Б. С. Д“ ЕООД е учредил договорна ипотека в полза на „УниК. Б“ АД с нотариален акт № 93 от 10.10.2007 г. върху поземлен имот № ***, недно с правото на строеж за изграждане на жилищен комплект, въз основа на разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г., че купувачите Л. У. и Д. М. У. са придобили правото на строеж върху апартамент № А 65, с нотариален акт № 75 от 16.11.2007 г., а грубият строеж на сградата е завършен на 03.12.2007 г. с акт за приемане на конструкцията. В противоречие на материалния закон, обаче, въззивният съд приема, че договорната ипотека произвежда действие при условие, че бъдещата вещ възникне и е собственост на лицето, учредило ипотеката, т. е. ипотечното право ще възникне от момента на построяване на сградата и от този момент кредиторът може да удовлетвори претенцията си, като насочи принудително изпълнение върху самостоятелните обекти в нея. Според мотивите на решението, грубият строеж на сградата е завършен на 03.12.2007 г., а купувачът е придобил правото на строеж за апартамент № А 65, с нотариален акт № 75 от 16.11.2007 г., поради което този имот (самостоятелният обект) е извън обхвата на учреденото ипотечно право в полза на банката-ответник и не може да служи като обезпечение на ипотекарния кредитор. Тези изводи са в противоречие с разпоредбата на чл. 173, ал. 1 ЗЗД, че кредиторът има право да се удовлетвори от цената на ипотекирания в негова полза имот, в чиято и собственост да се намира той.

Няма съмнение, че договорна ипотека може да бъде учредена само при валидно изразено съгласие на страните, но поражда действие от нейното вписване в имотния регистър, чрез подреждане на нотариалния акт в ипотечната книга, според чл. 15, ал. 1 ПВп. От нотариален акт № 93 от 10.10.2007 г. за учредяване на договорна ипотека е видно, че предмет на ипотеката е поземлен имот, „ведно с правото на строеж върху мястото“, т. е. самостоятелно обособен имот, принадлежащ на лицето, учредило ипотеката, заедно с правото да построи сграда, въз основа на надлежно издаденото му разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г. По аргумент от чл. 166, ал. 1 ЗЗД, следва да се приеме, че договорната ипотека има действие, от деня когато завършва фактическия състав на нейното учредяване, чрез вписване на ипотеката в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона. Тя обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но се разпростира върху всички последващи приращения и подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота, които не могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане.

Като самостоятелен обект на разпореждане, правото на строеж може да се ипотекира още с учредяването или по-късно, както е в случая, когато преди завършване на сградата в груб строеж и трансформирането му в отделен обект на собственост, правото на строеж е било предмет на продажба с нотариален акт № 75 от 16.11.2007 г. Без правно значение е дали сградата може да се ползва самостоятелно и да бъдат обособени отделни обекти в нея, тъй като ипотеката обхваща всички подобрения и приращения в ипотекирания имот и преминава върху постройката, след като грубият строеж на сградата е завършен (т. 1 от ТР №1/04.05.2011 г. по тълк. дело № 1/2011 г., ОСГК на ВКС). Ипотечното право е неделимо и следва всички части от първоначално ипотекирания имот, независимо дали те са били изградени самостоятелно и прехвърлени в собственост на трети лица. Когато части от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части /самостоятелни обекти/ не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако придобиването им не предхожда учредяването на ипотеката.

От данните по делото е видно, че договорната ипотека е учредена собственика на поземления имот с нотариален акт № 93 от 10.10.2007 г., а Л. У. и Д. М. У. са придобили правото на строеж за апартамент № А., с нотариален акт № 75/16.11.2007 г., т. е. отчуждаването на правото на строеж не предхожда вписването на ипотеката и трансформирането му в право на собственост със завършване на грубия строеж на сградата на 03.12.2007 г. Ипотечното право следва всички части от първоначално ипотекирания имот, с оглед на което се налага извод, че независимо от прехвърлянето на правото на строеж за апартамент № А 65, находящ се в сградата на „СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ със застроена площ 85, 95 кв. м, ведно с 1, 41% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху имот № ****, целият с площ 5267 кв. м, в местността „Ш.“, [община], този самостоятелен обект не е освободен от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора. Учредената договорна ипотека в полза на „УниК. Б“ АД, с нотариален акт № 93/10.10.2007 г. върху имот № ****, ведно с правото на строеж за изграждане на жилищен комплект, въз основа на разрешение за строеж № 384 от 24.11.2006 г. не е недействителна, тъй като е изпълнено изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, обремененият с тежест имот да принадлежи на лицето, което я учредява, поради което предявеният иск е неоснователен.

От „УниК. Б“ АД са поискани разноски по делото, които с оглед изхода на спора следва да бъдат присъдени, съгласно приложените доказателства и списък по чл. 80 ГПК.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение № 10386 от 20.05.2021 г. по гр. д.№ 5609/2018 г. на Апелативен съд София и вместо това:

ОТХВЪРЛЯ предявеният иск на Л. У. и Д. М. У. против „ГБ-Б. С. Д“ ЕООД и „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, да се признае за установено, че „УниК. Б“ АД не е носител на ипотечно право върху апартамент № А 65, находящ се в сградата на „СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ със застроена площ 85, 95 кв. м, ведно с 1, 41% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху имот № ****, целият с площ 5267 кв. м, в местността „Ш.“, [община], съгласно договор за ипотека с нотариален акт № 93, т.ІV, рег.№ 3057, дело № 651/2007 г. на нотариус, рег.№ ** от регистъра на Нотариалната камара, която е вписана с молба вх.№ 6682 от 10.10.2007 г. в Служба по вписванията - [населено място].

ОСЪЖДА Л. У. и Д. М. У. да заплатят на „УниК. Б“ АД разноски по делото в размер на 5676, 24 (пет хиляди шестстотин седемдесет и шест лева, двадесет и четири стотинки) лева, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.