РЕШЕНИЕ № 129

гр.София, 25.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. Второ гражданско отделение, в открито заседание на девети декември през две хиляди двадесет и пета година в състав:

Председател: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

Членове: ВЕСЕЛКА МАРЕВА

ДИАНА КОЛЕДЖИКОВА

при секретаря Д. Т. като разгледа докладваното от съдия Коледжикова гр. д. № 4782 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по подадена от името на Е. Ф. Х.-П. чрез адвокат Д. Ш. касационна жалба с вх.№ 9531 от 04.10.2024 г. срещу решение № 266 от 24.07.24 г., постановено от Окръжен съд - София по гр. дело № 849/2023 г. по описа на същия съд, в частта, с която след отмяна на решение № 199 от 23.08.2023 г. по гр. д. № 398/2022 г. по описа на Районен съд – Е. П. за отхвърляне на предявения иск по чл. 109 ЗС касаторката е осъдена да премахне част от покривна стреха на двуетажната жилищна сграда в урегулиран поземлен имот *, кв. 30 по плана на [населено място] хан, която навлиза с около 0,70 метра в съседния имот*, кв. 30, както и да заплати на Е. М. разноски в размер 1117,60 лева.

Касаторката прави оплаквания за необоснованост, нарушения на материалния и процесуалния закон: сградата била законно построена съобразно предходния регулационен план; строежът бил заварен спрямо действието на ЗУТ, затова бил търпим и не подлежи на премахване. Не били налице неоснователни действия или бездействия на ответницата по иска, а пречките за ползване имота на ищцата били поради изменението на ПУП от 2012 г.

Ответницата оспорва жалбата в писмен отговор, в който акцентира на изразеното от касаторката съгласие за изменение на плана, предвижданията на който се различават от завареното фактическо положение – предвидено е свързано застрояване. Посочва, че П. следва да съобрази сградата в съответствие с предвижданията на плана, а не да поддържа състояние, което препятства прилагането му.

Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в срок и от легитимирана страна с правен интерес да обжалва неизгодно за нея решение.

С определение от № 4081 от 15.09.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по материалноправния въпрос дали е налице причинна връзка между пречките за упражняване на правото на собственост от ищеца и поведението на ответника, когато тези пречки произтичат от административен акт, приет след като сградата на ответника е била законно построена?

Въззивния съд е разрешил спор по предявен от Е. В. М. срещу Е. Ф. Х.-П. иск с правно основание чл. 109 ЗС. Въззивният съд приел от фактическа страна, че имотите на ищцата и ответницата са образувани след разделянето през 2012 г. на УПИ * (стар), съсобствен между ответницата и праводателите на ищцата, в който съществувала построена през 1985-1986 г. свободно стояща двуетажна жилищна сграда, собственост на ответницата. Изменението на ПРЗ е одобрено при съгласие на собствениците на УПИ * (стар). Извършена е доброволна делба между съсобствениците, при която праводателите на ищцата станали изключителни собственици на УПИ имот *, а ответницата – на новия УПИ *, в който се намира сградата, съществуваща в имота преди изменението. Същата е построена през периода 1985-1986 г. След разделянето на стария парцел на два нови общата им граница минава по западната стена на сградата като с новия ПУП е предвидено свързано застрояване в двата нови парцела. Ищцата е собственик на урегулиран поземлен имот *, кв. 30 по плана на [населено място], ответницата е собственик на съседния урегулиран поземлен имот *, кв. 30. На ищцата било издадено разрешение за строеж на еднофамилна жилищна сграда, но стрехата на сградата на ответницата препятствала изграждането на постройка в свързано застрояване, съгласно предвижданията на застроителния план от 2012 г.

За да уважи негаторния иск, въззивният съд приел, че след изменението на ПРЗ от 2012 г. фактическото положение на сградата не съответствало на предвижданията на плана и издаденото в съответствие с него разрешение за строеж в имота на ищцата - западната стена на сградата на ответницата следвало да е калканна; покривната стреха не трябвало да наддава към парцела на ищцата. Това поддържано от ответницата фактическо положение съставлявало неоснователно действие, с което пречела на ищцата да упражнява пълноценно правото си на собственост. Ответницата следвало да съобрази сградата с предвижданията на плана, изменен по нейна инициатива, и да отстрани частта от стрехата, която не отговаря на плана за свързано застрояване и препятства възможността за прилагането му.

По правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване. Същият касае наличието на причинна връзка между пречките за пълноценното използване имота на ищеца и отказа на ответника да премахне сграда или част от сграда в случаите, когато след изграждането й е издаден административен акт, на който тя не е съответства – изменение на начина на застрояване в съседни урегулирани поземлени имоти, въвеждащо свързано застрояване при наличие на елементи от съществуващата сграда в единия парцел, съставляващи пречка за реализиране на застрояването в другия парцел.

Заповедта за изменение плана за застрояване има действие занапред. Тя определя начина на бъдещото застрояване и няма обратно действие; не се прилага за сградите, съществуващи към момента на влизането й в сила; не създава задължение за собственика на съществуващата към момента на влизането й в сила сграда да я приведе в съответствие с новите предвиждания и новия начин на застрояване.

Когато изменението е допуснато при условията на чл. 234, ал. 2, т. 6 ЗУТ по заявено от собственика на заварената сграда съгласие, последният е обвързан от начина на застрояване в съседния имот при условията на свързано застрояване. За да бъдат осъществени изискванията на закона за извършване на свързано застрояване в незастроения имот, собственикът на съседния застроен имот трябва да окаже съдействие за премахване на пречките в съществуващата сграда, защото този начин на застрояване е определен и по негово искане. Той не е длъжен да поеме разноските за отстраняване на пречките, които следва да се поемат от собственика на новата сграда, защото интересът от отстраняване на пречките е негов.

При разрешаване на спор по предявен иск по чл. 109 ЗС съдът трябва да се убеди, че действията, които ищецът претендира да бъдат извършени от ответника, са изпълними и са в състояние ефективно да защитят правото на ищеца, без да се засягат правата на ответника.

По касационната жалба: Фактите, които касационната инстанция приема за установени, са следните: Ищцата и ответницата са собственици на два съседни парцела, създадени след разделянето на съсобствен парцел, в който е съществувала свободно стояща сграда, собственост на ответницата. След издаване през 2012 г. на заповедта за разделяне на съсобствения парцел и одобрение на изменението на плана за застрояване за създадените от него два парцела е предвидено свързано застрояване. Извършена е делба, вследствие на което праводателите на ищцата придобиват право на собственост върху незастроения УПИ *; ответницата придобива право на собственост върху УПИ *, в който през 1986 г. е построена масивна сграда. Вътрешната регулационна линия между имотите на ищцата и ответницата минава по западната стена на сградата на ответницата. През 2019 г. на ищцата е издадено разрешение за строеж за реализиране на сграда при свързано застрояване и е започнало изграждане двуетажна къща на калкан с къщата на ответница, строителството на която е преустановено след изпълнение на трета плоча и преди изграждане на покрива. Сградата на ответницата е изградена в отклонение на одобрения проект като билото на покривната конструкция е изпълнено с посока север-юг, вместо изток-запад, както е по проект. Установено е, че стрехата на сградата на ответницата навлиза в имота на ищцата с около 70 сантиметра и съставлява пречка за изграждането на покрив на сградата на ищцата. По тази причина ищцата е предявила негаторния иск, по който с въззивното решение ответницата е осъдена да премахне частта от покривната стреха на собствената си къща, навлизаща с около 0,70 метра в имота на ищцата.

С оглед отговора на правния въпрос, решението е неправилно. Негаторният осъдителен иск е средство за защита на правото на собственост във всички случаи, при които ответникът с поведението си е създал неоснователни пречки за спокойното упражняване на собственическите правомощия на ищеца. Правилен е изводът на въззивния съд, че след изменението на ПЗР за процесните имоти фактическото положение се различава от предвижданията на плана за свързано застрояване, тъй като покривната стреха на сградата на ответницата навлиза в имота на ищцата. Правилно е прието, че ответницата се е съгласила с този начин на свързано застрояване и че премахването на стрехата следва да бъде извършено.

Процесните парцели са създадени вследствие изменение на ПРЗ по реда на чл. 134, ал. 2, т. 6 ЗУТ – по съгласие на собствениците на имота, от който са образувани два нови парцела. Когато изменението на плана за застрояване е одобрено по съгласие на собствениците на урегулираните поземлени имоти, включително и на собственика на заварената сграда, той е длъжен да осигури съдействие за реализиране на застроителния план в съседния УПИ.

Както е прието в решение № 782 от 05.07.2010 г. по гр. д. № 946/2009 г. на І г. о. на ВКС, фактът на попадане на стрехата на сградата, изградена на регулационната линия над имота на ищеца с 0,40 м. е достатъчно основание да се приеме че е налице пречка за упражняване правото на ползване в пълен обем. Собственикът на терена е собственик и на пространството над него и навлизането в това пространство на стрехата на съседа само по себе си съставлява достатъчно основание да се приеме, че е налице неоснователно действие по смисъла на чл. 109 от ЗС, пречещо на собственика, което той не е длъжен да търпи. Това е навлизане в чужд имот без съгласието на собственика му и винаги съставлява неоснователно действие, освен ако той не е дал изрично съгласие за това.

След одобряване на изменението на ПЗР отказът на ответницата да съдейства за застрояването имота на ищцата в съответствие с новото предвиждане на плана съставлява противоправно поведение, което е в причинна връзка с невъзможността на ищцата да застрои имота си. Това е така, защото изменението е извършено по искане и общо съгласие на съсобствениците на парцел * (стар), от който са образувани парцели * (нов) и * (нов), придобити в индивидуална собственост на всяка от страните със сключване на договора за делба. При заявяване на исканото изменение на ПЗР съгласно предложения проект, съсобствениците на парцел * (стар) са знаели, че при прокарване на вътрешната регулационна граница между новопроектираните парцели по западната стена на заварената сграда на ответницата стрехата на покрива ще навлиза в новия парцел, придобит впоследствие от праводателя на ищцата. Нито ищцата, нито нейните праводатели са се е съгласили изрично с оставането на стрехата над УПИ *. Ето защо възраженията на ответницата срещу премахването са неоснователни.

Налице е пряка причинна връзка между пречките за използване имота на ищцата и действията на ответницата – след като е заявила искане за изменение на ПЗР, предвиждащо свързано застрояване и е участвала в извършването на делбата, при която правото на собственост върху образуваните нови парцели се придобива от различни собственици, ответницата отказва да съдейства за премахване пречките за застрояване в имота на ищцата. Нейното съгласие е необходимо за провеждане на административната процедура пред главния архитект на общината за издаване на разрешение за строеж за извършване на преустройство на покрива – чл. 148, ал. 1 ЗУТ.

Ответницата дължи съдействие, защото се е съгласила застрояването в съседния парцел да се осъществи свързано, което по силата на закона означава, че при строеж в имота на ищцата сградата ще се допре до съществуващата сграда на ответницата като калканните стени на двете сгради следва да са без стреха или корниз и да завършват с противопожарен надзид с височина най-малко 0,3 м над покрива; калканната стена на заварената сграда трябва да се покрива напълно в хоризонтално и вертикално отношение от калканната стена на новата сграда, разполагана в съседния имот – чл. 21, ал. 2 ЗУТ и чл. 82, ал. 1 и ал. 2 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. Щом е заявила искане за изменение на ПЗ в свързано застрояване, ответницата се е съгласила западната стена на сградата й да се счита за калканна стена с всички посочени по-горе характеристики.

Неоснователно е касационното оплакване на Е. П., че не е осъществила неоснователни действия, с които да попречи на строителството в имота на ищцата, а пречките са възникнали вследствие изменението на ПУП през 2012 г., предвиждащо свързано застрояване в двата парцела. Съобразно отговора на правния въпрос, налице е причинна връзка между невъзможността ищцата да застрои имота си в съответствие с издаденото разрешение за строеж съобразно новото предвиждане на плана при свързано застрояване и отказът на ответницата да съдейства за премахването на стрехата на собствената си сграда, навлизаща в имота на ищцата, защото това противоправно състояние произтича от приетото по искане на ответницата изменение на ПРЗ. Отказът на ответницата да даде съгласие за премахване на тази част от стрехата е незаконосъобразен.

В случая е налице фактическият състав на чл. 109 ЗС, тъй като отказът на ответницата да съдейства за премахване на стрехата съставлява неоснователно действие, с което тя пречи на ищцата да упражнява пълноценно правото си на собственост чрез застрояване на имота си съобразно предвижданията на плана, но ответницата няма задължение да премахне стрехата за своя сметка. Като е приел, че ответницата следва да съобрази сградата си с предвижданията на изменения план и да отстрани покривната стреха, навлизаща в съседния имот, въззивният съд е приложил неправилно материалния закон, което е основание за касиране на решението.

Неправилно е прието от въззивния съд, че премахването на стрехата следва да се извърши от ответницата за нейна сметка. Противоправното поведение на ответницата се изразява в отказа й да съдейства за премахване пречките за застрояване имота на ищцата в съответствие с предвижданията на план, а не в отказа й сама да премахне стрехата. С оглед отговора на правния въпрос, ответницата дължи съдействие, но не и премахване на стрехата за своя сметка.

Доколкото заповедта за изменение на ПРЗ действа занапред, ответницата не е длъжна да съобрази с него своята сграда, но след като изменението е поискано от нея и е по нейно съгласие, тя е длъжна да окаже съдействие на ищцата при застрояване на нейния имот в съответствие с новите предвиждания. Когато част от сградата на ответницата е пречка за реализиране на тези предвиждания в имота на ищцата, ответницата дължи съдействие за премахването й, за да бъдат спазени изискванията на плана при застрояване имота на ищцата, но не дължи да извърши премахването за своя сметка. Разноските за отстраняването на стрехата следва да се поемат от ищцата, защото интересът е неин – отстраняването ще се извърши във връзка с реализиране застрояване в нейния имот.

При разрешаване на повдигнатия спор съдът трябва да провери дали търсената от ищцата защита съответства на нарушението и чрез нея ще се постигне преследваната цел за завършване застрояването на имота съобразно одобрения проект. Приема се в практиката по прилагане на чл. 109 ЗС, че преди да уважи иска съдът трябва да се убеди, че действията, които възлага на ответника да извърши, са изпълними (фактически и правно) и са в състояние са ефективно да защитят правото на ищеца, без да причинят по-голяма вреда. Винаги преди постановяване частично премахване на сграда е необходимо предварително да се изясни как това действие ще се отрази на стабилността на сградата и да се предвидят мерки за избягване на такова засягане, което в случая не е сторено.

За основателността на иска по чл. 109 ЗС не е достатъчно да се установи, че преустройствата, които ищецът иска да бъдат извършени в имота на ответника за отстраняване пречките за пълноценното използване на собствения му имот, са допустими съобразно строителните правила и норми. По предявен негаторен иск в диспозитива на съдебното решение следва да се посочи нарушението на правото на собственост (негативното въздействие върху имота) и начинът, по който то следва да бъде преодоляно. Когато за извършване на конкретни преустройства е необходима санкцията на административен орган (разрешение за строеж), трябва да се изиска становище на същия за възможността то да бъде издадено. Съгласно чл. 147, ал. 2, т. 1 вр. чл. 147, ал. 1, т. 3 ЗУТ, за реконструкция или основен ремонт на покриви на сгради, разположени в имоти - частна собственост, отредени за ниско жилищно застрояване, без изграждане на нови стоманобетонни плочи, без промяна на височината и предназначението на подпокривното пространство, разрешението за строеж се издава по искане на възложителя въз основа на проектно решение от инженер-конструктор.

В конкретния случай е било необходимо е да се установи дали премахването на стрехата може да се изпълни по начин, че да не се увреди и влоши състоянието на покрива в сградата на ответницата. Въззивният съд е следвало да установи, че първоинстанционният съд е обявил делото за решаване преди да е било напълно изяснено от фактическа страна, което е нарушение на чл. 7, ал. 1 ГПК. Разполагал е с правната възможност да установи непълнотата на експертизата и да допусне допълнителна експертиза, изготвена от инженер-конструктор, за изясняване конкретната техническа възможност за премахване на процесната стреха от страната на предвиденото свързано застрояване, така щото сградата на ответницата да отговаря на условията за този вид застрояване. Предвид обстоятелството, че за преустройството е необходимо издаване на разрешение за строеж, разрешаването на настоящия спор е обусловено и от възможността такова разрешение да бъде издадено от главния архитект на общината. Като е пристъпил към постановяване на решение преди делото да е напълно изяснено, въззивният съд е допуснал нарушение на принципа на служебно начало, предоставяща му възможност да съдейства на страните за изясняване на делото от фактическа страна - т. 3 от Тълкувателно решене № 1 от 09.12.2013 г. по тълк. д.№ 1 от 2013 г. на ОСГТК на ВКС. Налице е основанието по чл. 280, т. 3 ГПК за отмяна на въззивното решение. Тъй като по делото се налага извършване на процесуални действия - изслушване на допълнителна техническа експертиза и изискване на становище от главния архитект на общината за възможността да бъде издадено разрешение за строеж за преустройство на покрива на сградата на ответницата, на основание чл. 293, ал. 3 ГПК делото следва да бъде върнато за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, който следва да се допусне допълнителна съдебно-техническа експертиза, изготвена от инженер-конструктор, за изясняване конкретната техническа възможност за премахване на процесната стреха от страната на предвиденото свързано застрояване; при наличие на такава възможност съдът следва да даде указание на ищцата да изготви проектно решение от инженер-конструктор за реконструкция на покрива на сградата на ответницата – чл. 147, ал. 2, т. 1 ЗУТ и съдът следва да изпрати това проектно решение на главния архитект на общината за становище дали по него може да се издаде разрешение за строеж. При изразено отрицателно становище негаторният иск следва да се отхвърли.

При изразено положително становище съдът следва да задължи ответницата да внесе на разноски на ищцата (заплатени от нея такси) проектното решение за издаване на разрешение за строеж по реда на чл. 153, ал. 1 ЗУТ. Ако ответницата се снабди с разрешение за строеж за реконструкция на покрива, съдът следва да я осъди да предостави достъп до стрехата за извършване на реконструкцията въз основа на това строително разрешение, също на разноски на Е. В. М..

Ако ответницата не изпълни указанието за внасяне на проектното решение за получаване на разрешение за строеж, този отказ ще представлява противоправно препятстване пълноценното упражняване правата на ищцата върху собствения й парцел. В този случай съдът ще следва да осъди ответницата да премахне стрехата за своя сметка.

При повторното разглеждане на делото въззивният съд следва да се произнесе и по исканията за разноски в касационното производство.

Воден от изложеното и на основание чл. 293 ГПК, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение

РЕШИ :

ОТМЕНЯ решение № 266 от 24.07.24 г., постановено по гр. дело № 849/2023 г. на Окръжен съд – София и ВРЪЩА делото на същия съд за ново разглеждане от друг състав.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.