РЕШЕНИЕ
№ 661
София, 04.11.2025 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Р. Б. Трето гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и четвърти септември, две хиляди двадесет и пета година, в състав:
Председател: М. П.
Членове: МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА
НИКОЛАЙ ИВАНОВ
при секретаря Анжела Богданова
изслуша докладваното от съдията М. П. гр. д. № 2261 по описа за 2024 г.
Производството е по чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на община Г. Д. представлявана от В. М. - кмет, чрез процесуалния представител адвокат М. И., срещу въззивно решение № 140 от 14.03.2024 г. по в. гр. д. № 11/2024 г. на Окръжен съд – Благоевград, с което е отменено решение №243 от 27.10.2023 г. по гр. д. № 338/2023 г. на Районен съд – Г. Д. и вместо това е отхвърлен предявеният по реда на чл. 422 ГПК установителен иск, че К. Д. С. дължи на жалбоподателя сумата 24 728,35 лв., представляваща дължими наемни вноски по шест договора за наем на земеделски земи, за която сума е издадена заповед № 32 от 24.10.2023 г. за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 53/2023 г. на Районен съд – Г. Д.
Касаторът е изложил твърдения за неправилност на въззивното решение поради допуснати нарушения на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила, както и необоснованост. Като неправилен се оспорва изводът на съда, че договорите за наем на земеделски земи са били прекратени на основание чл. 14, б. „г“ от договорите, поради неплащане на наемната цена, автоматично без извършване на допълнителни волеизявления. Твърди се, че посоченото не кореспондира с действителната воля на страните и не е съобразено с целта на договора, обичаите в практиката и формалната и правната логика. Според касатора неплащането на наемната цена не следва да се приравнява на прекратяване на договорите при липса на изрично изразена воля в посочения смисъл.
В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от К. Д. С., [населено място], чрез адвокат Г. Я., с който се поддържа, че обжалваното решение е правилно, а подадената жалба неоснователна. Не е направено искане за присъждане на разноски.
Въззивният съд е приел, че са предявени искове по реда на чл. 422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1 ГПК във връзка с чл. 232, ал. 2 ЗЗД за признаване за установено, че ответникът К. Д. С., в качеството му на наемател, дължи на община Г. Д. като наемодател, сумата в общ размер на 24 728,35 лв. - дължими наемни вноски по шест договора за наем на земеделски земи, сключени между страните на 01.07.2016 г. Съдът е посочил, че не се спори относно сключването на процесните договори, относно размера на наемните цени по всеки от тях, както и за обстоятелството, че същите не са били заплатени за процесните периоди. Приел е, че спорните въпроси касаят валидността на договорите, дали наемодателят е изпълнил задълженията си по тях, кога и по чия инициатива са прекратени, както и съответно дали са дължими процесните суми. Като неоснователно е отхвърлено възражението на наемателя, че наемодателят не е изпълнил задължението си по чл. 5 от договора да му предаде имотите. Съгласно посочената клауза наемодателят се задължава да предостави имота на наемателя в седемдневен срок от подписването на договора. Съдът е посочил, че след сключването на договорите през 2016 г. наемателят по никакъв начин не е уведомил общината, че има някакви затруднения във връзка с ползване на имотите, респ. затруднения по установяване на точното им местонахождение. От доказателствата по делото – документи за заплащане на част от наемните вноски и свидетелски показания, и като тълкува волята на страните и последващите им действия, съдът е приел, че наемодателят е изпълнил задължението си да предаде земите, като наемателят е знаел къде точно се намират земите. Не е основателно и възражението на наемателя за нищожност на договорите поради невъзможен предмет, защото имотите не могат да бъдат използвани по предназначение, тъй като не са ниви, а обрасли с дървесна растителност имоти. Не е налице нито фактическа, нито правна невъзможност на предмета, доколкото същият съществува и е обособен. Обстоятелството, че са съществували реални пречки за използването му – имотите са необработваеми и обрасли, поставени са ограждания, цистерни и др. не води до извод за невъзможен предмет или за невъзможност за използване на имота. Освен това наемателят е имал възможност преди да участва в търга и да сключи договорите за наем да направи оглед на имотите. На следващо място, съдът е разгледал възраженията на ответника по иска относно прекратяването на договорите. Посочил е, че от текста им се установява, че са сключени за период от десет години, като страните в чл. 14 са уговорили изрично хипотезите, в които се прекратяват. Едно от основанията е неплащането на наемната цена в уговорения срок. Съдът е направил извод, че това право е предоставено както на наемателя, така и на наемодателя, без да се изисква каквото и да е допълнително волеизявление. Приел е, че клаузата обективира ясно изразената воля на страните прекратяването да настъпи автоматично без необходимост от волеизявление/предизвестие, от която и да е от страните, с простото настъпване на визираното обстоятелство – неплащане на дължимата наемна цена в определения за това срок. Разпоредбата на чл. 238 ЗЗД за прекратяване на наемното правоотношение с предизвестие е приложима само за безсрочни договори за разлика от договорите за определен срок, както е в конкретния случай. Доколкото не се твърди процесните суми да са били заплатени до посочените съобразно клаузата на чл. 12 падежи, то съдът е приел, че договорите са прекратени на 02.08.2017 г., поради което наемни вноски след тази дата не се дължат.
С определение № 2085 от 28.04.2025 г. е допуснато касационно обжалване на решение № 140 от 14.03.2024 г. по в. гр. д. № 11/2024 г. на Окръжен съд – Благоевград на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса длъжен ли е съдът да изследва действителната воля на страните по договор за наем относно клаузите за прекратяването му преди изтичането на уговорения срок, съобразно разпоредбата на чл. 20 ЗЗД.
По въпроса, обусловил допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, намира следното:
Съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните - върху какво страните са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността - какви са и как се съчетават отделните права на страните с оглед постигането целта на договора, какво поведение на страната кои права поражда за нея и как може да се упражняват. Когато договорите за наем са с определен срок, както е в разглеждания случай, наемното правоотношение се прекратява с изтичане на срока. Срокът обезпечава както интереса на наемателя – защитава го от възможността наемодателят да го лиши от ползването на имота предсрочно било поради прекратяване, така и интереса на наемодателя – да получи за определен период наемна цена срещу предоставеното право на ползване на наетата вещ. Същевременно липсва нормативно ограничение и в рамките на предоставената им договорна свобода на основание чл. 9 ЗЗД страните по договор за наем могат да включат клауза за едностранното му прекратяване на определени основания, преди изтичане на срока по волята, на която и да е от страните или на една определена от тях. В разглеждания случай обаче страните не са постигнали изрично съгласие за автоматично прекратяване на договорите за наем при неизпълнението на задължение на една от тях. Тълкуване за наличие на такава клауза, която дава възможност на неизправната страна да се ползва от предсрочно прекратяване поради собственото си неизпълнение, от една страна е в пряко противоречие на закона – по чл. 9 ЗЗД договорната свобода е ограничена от закона и добрите нрави, а от друга не съответства на целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, защото би се стигнало до недопустимо облагодетелстване от собственото противоправно поведение.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, намира същата за основателна, В противоречие с дадения отговор на въпроса, по който е допуснато касационното обжалване, въззивнят съд, като е тълкувал волята на страните съгласно чл. 20 ЗЗД и в нарушение на разпоредбите на чл. 20а, ал. 1 ЗЗД е приел, че клаузата на чл. 14, буква „г“ от договорите за наем на земеделски земи дава право на наемателя за прекратяване на облигационната връзка с настъпване на визирания факт – неплащане на дължимата наемна в определения за това срок. Както беше посочено, тълкуването на волята на страните следва да бъде съобразено както с целта на договора и конкретните обстоятелства, при които е сключен с оглед предмета му, така и с основните принципи на правото, залегнали в основата на стопанския оборот. Такъв е установеният в чл. 20а ЗЗД принцип “pacta sunt servanda”, означаващ че веднъж сключен, договорът има задължителна сила за страните, които са обвързани от взаимно постигнатите договорености. Основната цел на сключването на договора е неговото изпълнение, което логично изисква всяка от страните да изпълнява поетите задължения точно и добросъвестно, а виновното неизпълнение на произтичащите задължения съставлява основание за носене на договорна отговорност. Предвид тези принципни постановки, е видно, че за неизправната страна по договора не може да възникне право да го прекрати на основание собственото неизпълнение, както е приел въззивният съд. Като е смесил общия институт на прекратяването на облигационната връзка и този на едностранното разваляне на договора, съдът е направил логически и правно необосновани изводи въз основа на направеното от него тълкуване на волята на страните, обективирана в сключения договор. В тази смисъл са основателни и наведените в касационната жалба оплаквания на касатора.
Посоченото налага касиране на въззивното решение и доколкото няма необходимост от извършването на допълнителни съдопроизводствени действия, произнасяне на настоящия състав по съществото на спора.
Основният спорен между страните въпрос, обуславящ основателността на предявената претенция, е дали през процесния период, за който се претендира наемна цена, договорите за наем на земеделски земи са действали, респ. дали са били прекратени с неплащането от страна на наемателя на наемните цени за 2018 г. Представените 6 броя договори, всички сключени на 01.07.2016 г., са еднотипни, като клаузи за прекратяване са уговорени в член 13 и член 14. Съгласно член 13 при виновно неизпълнение на задълженията от страна на наемателя за наемодателят възникват две възможности: да развали договора с едномесечно предизвестие или да получи обезщетение. В член 14 са уговорени хипотези, при които договорът се прекратява, като една от тях е поради неплащане на наемната цена в определения в договора срок. Видно от първоначалния прочит на клаузите, между тях действително е налице привидно противоречие, доколкото неплащането на наемната цена в определения срок съставлява виновно неизпълнение на задълженията на наемателя. Правно оправдано и житейски логично е в този случай член 14, б. „г“ да се тълкува систематично и във връзка с член 13, б. „а“, като се приеме, че при неплащане на наемната цена от наемателя за наемодателя би възникнало правото да го развали с едномесечно предизвестие, което в крайна сметка ще доведе до прекратяване на облигационната връзка между страните. Както вече беше посочено, това тълкуване отговаря на принципите на гражданския оборот, както и съответства на нормата на чл. 87, ал. 1, предл. първо ЗЗД. Предвид този извод на съда, не се установява твърдението на наемателя, че договорите са били прекратени още на 28.02.2018 г. Същите са продължили да пораждат уговорените между страните права и задължения и след този момент, включително и това за заплащане на наемната цена до действителното им прекратяване. Посоченото обосновава основателността на претенцията на ищеца за заплащане на дължимите за периода от 2018 г. до 2022 г. суми по договорите за наем.
В заключение, предявеният по реда на чл. 422 вр. чл. 415 ГПК установителен иск е основателен, поради което следва да бъде уважен, а въззивното решение - отменено.
Във връзка с направеното в касационната жалба искане за присъждане на направените разноските, на касатора трябва да се присъдят 494.15 лв. деловодни разноски за заповедното производство и 3278.03 лв. за трите съдебни инстанции.
По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 1 ГПК, Върховният касационен съд, състав на ІII г. о.
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 140 от 14.03.2024 г. по в. гр. д. № 11/2024 г. на Окръжен съд – Благоевград и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че К. Д. С., [населено място], дължи на община Г. Д. на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД сумата 24 728,35 лв., представляваща дължими наемни цени по шест договора за наем на земеделски земи, заедно със законната лихва от 20.01.2023 г. до окончателното изплащане, за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр. дело №53/2023 г. на Районен съд – Г. Д.
ОСЪЖДА К. Д. С., [населено място], да заплати на община Г. Д. 494.15 лв. деловодни разноски за заповедното производство и 3278.03 лв. за трите съдебни инстанции в исковото производство.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.