РЕШЕНИЕ

№ 142

гр. София, 02.03.2026 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Р. Б. Второ гражданско отделение, в открито заседание на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

ЧЛЕНОВЕ: ГЕРГАНА НИКОВА

СОНЯ НАЙДЕНОВА

при участието на секретаря Т. И., като разгледа докладваното от съдията Николова гр. д. № 3797/2024 год. по описа на ВКС, II г. о. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Г. Д. П.-М. с пълномощник адв. Н. Ш. срещу решение № 73 от 01.03.2024 год. по въззивно гр. д. № 484/2023 год. на Старозагорския окръжен съд, с което е отменено изцяло решението от 23.08.2023 год. по гр. д. № 914/2022 год. на Районния съд - гр. Чирпан.

С определение № 4498 от 08.10.2025 год. по настоящото дело въззивното решение е допуснато до касация в обжалваните му части:

- за отхвърляне като неоснователни исковете за прогласяване нищожността, на основание чл. 26, ал. 1, пред. 1-во ЗЗД /като противоречащ на закона - чл. 38, ал. 1 ЗЗД/, на договор за аренда на земеделска земя, вписан под акт № 45, том 7 от 05.08.2016 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан, в условията на евентуалност за обявяването му за относително недействителен, на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД /като сключен от лице, действащо като представител, без да е изрично упълномощено да договаря само със себе си/, или за обявяването му за недействителен на основание чл. 40 ЗЗД /поради споразумяване във вреда на представлявания/;

- за отхвърляне на исковете по чл. 108 ЗС на Г. Д. П.-М. по отношение на подробно описаните в решението поземлени имоти с идентификатори ***, *** и *** по КККР на [населено място], [община], обл. *.

В частта по предявените искове по чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД, чл. 42, ал. 2 ЗЗД и чл. 40 ЗЗД въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 2, предл. 2-ро ГПК.

В останалата му част, по исковете с правно основание чл. 108 ЗС, въззивното решение е допуснато до касационно обжалване в приложното поле на хипотезата по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за проверка за съответствие с практиката на ВС и ВКС по въпроса: „Длъжен ли е съдът да обсъди събраните по делото доказателства, извършвайки съпоставка на доказателствения материал с фактите по спорното материално право, като се произнесе по всички искания, възражения и доводи на страните в рамките на предмета на делото и да изложи правните си доводи?“. В тази част е констатирана и очевидна неправилност с оглед направения от съда категоричен извод за придобиване на собствеността от ищцата и последващото отхвърляне на ревандикационните искове, както в осъдителната, така и в установителната им част.

Ищцата Г. Д. П.-М., представлявана от адв. Н. Ш., оспорва въззивното решение като неправилно. Поддържа, че договор за аренда, сключен от собственици, притежаващи по-малко от 50 % идеални части от правото на собственост, не е противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху мажоритарен дял от собствеността. В тази хипотеза счита, че липсата на решение на съсобствениците по чл. 32, ал. 1 ЗС следва да се приравни на липса на воля/съгласие. Претендира разноски пред всички съдебни инстанции. В проведеното по делото открито съдебно заседание представя списък на разноските и доказателства за тяхното извършване. Заявява, че поддържа жалбата и моли същата да се уважи като основателна. Претендира разноски.

От ответницата Д. А. А. е подаден писмен отговор чрез адв. Зл. Й., в който се изразява становище за неоснователност на жалбата. В откритото съдебно заседание същата не се явява и не се представлява. От адв. Й. е постъпила писмена молба и приложен списък на разноските. Изразява становище за недопустимост на предявените облигационни искове поради липса на процесуална легитимация на ищцата. Претендира разноски.

Като съобрази изложеното и след като се запозна с материалите по делото, Върховният касационен съд, състав на II г. о. приема следното:

По основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 2-ро ГПК:

Първоинстанционното решение, като необжалвано от ищцата, е влязло в сила в частта му за прекратяване на производството по иска с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД за прогласяване на процесния договор за нищожен поради нарушаване забраната на чл. 38 ЗЗД. С оглед на това за въззивната инстанция не е било налице надлежно сезиране по смисъла на чл. 269 ГПК да го разглежда.

Съгласно задължителните постановки на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 год. на ВКС по тълк. д. № 5/2014 год., ОСГТК, когато се сключва договор чрез представител, последният формира и изразява воля, т. е. - прави волеизявление, изразява съгласие от името на представлявания, и съобразно чл. 36, ал. 2 ЗЗД правните последици от договора настъпват направо за представлявания. При наличие на порок във волята на упълномощителя при извършването на упълномощаването той разполага с исковете по чл. 28 - 32, вр. чл. 44 ЗЗД за унищожаване на упълномощителната сделка. Други допълнителни гаранции за правата и интересите на упълномощителя са установени с разпоредбите на чл. 38 и чл. 43 ЗЗД – за да договаря сам със себе си или с друго лице, което също представлява, както и за да преупълномощи друго лице, пълномощникът следва изрично да е овластен за това от упълномощителя. Липсата на представителна власт обаче засяга само вътрешното правоотношение между представителя и представлявания, като съществуващите защитни механизми са установени единствено и изключително в интерес на мнимо представлявания. Съответно, на недействителност на договора поради сключването му при липса на учредена представителна власт, извън пределите на учредената такава или след нейното отпадане, респективно във вреда на представлявания, може да се позовава само лицето, от името на което е сключен договорът или неговите универсални правоприемници.

Посоченото обуславя извод за процесуална недопустимост (а не неоснователност, както е прието във въззивното решение) на исковете по чл. 42, ал. 2 ЗЗД и чл. 40 ЗЗД за прогласяване недействителността на сключения договор за аренда на земеделска земя, вписан под акт № 45, том 7 от 05.08.2016 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан. Като трето лице по сделката ищцата не е процесуално легитимирана да се позовава на наличието на пороци във волята на упълномощителите.

Изложените съображения налагат въззивното решение да се обезсили като недопустимо в частите му по предявените облигационни искове. В частта за отхвърляне на искането за прогласяване на процесния договор за недействителен поради нарушаване изискването на чл. 38 ЗЗД произнасянето е извън заявения предмет на търсената защита. В останалата му част произнасянето е по процесуално недопустими искове, производството по които следва да се прекрати.

По основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и ал. 2, предл. 3-то ГПК:

Съобразно изискванията на чл. 12 и чл. 235 ГПК въззивният съд е длъжен да се произнесе по спорния предмет на делото, очертан от оплакванията по въззивната жалба, след като прецени всички относими доказателства и правнорелевантни факти, от които произтича спорното право. Той трябва да обсъди в мотивите на решението всички доказателства, въз основа на които намира едни от тях за установени, а други за неосъществили се, както и да изложи конкретни съображения по въведените от страните правнорелевантни доводи и възражения. Тези негови задължения са въведени от законодателя като гаранция за правилността на въззивния съдебен акт, както и за правото на защита на страните в процеса. Неизпълнението им представлява съществено нарушение на съдопроизводствените правила и е основание за отмяна на решението. В този смисъл задължителните разяснения на ППВС № 1/13.07.1953 год., ППВС № 7/27.12.1965 год., ППВС № 1/10.11.1985 год., ТР № 1/04.01.2001 год. по тълк. д. № 1/2000 год. на ОСГК на ВКС във вр. ТР № 1 от 09.12.2013 год. по тълк. д. № 1/2013 год. на ОСГТК на ВКС, доразвити в последователната практика на ВКС по чл. 290 ГПК, намерила израз в цитираното от касатора решение № 60299 от 18.08.2022 год. на ВКС по гр. д. № 236/2021 год., IV г. о. и много други. В случая въззивният съд се е произнесъл в противоречие с така установената съдебна практика по повдигнатия процесуалноправен въпрос, тъй като изцяло е игнорирал възраженията, въведени още с исковата молба и поддържани в отговора на въззивната жалба, относно непротивопоставимостта на сключения договор за аренда вследствие несъобразяването с изискването на чл. 32, ал. 1 ЗС – да бъде взето решение от съсобствениците, притежаващи повече от 50 % от собствеността.

По същество на спора:

В исковата молба се твърди ищцата да е собственик на процесните поземлени имоти с идентификатори /кратки № №/ .*, .*и .*по КККР на [населено място], [община], обл. * по силата на прехвърлителна сделка от 23.04.2019 год., делбен протокол от 19.12.2018 год. и влязло в сила решение от 18.05.2017 год., постановено в производство по чл. 34 ЗС вр. чл. 76 ЗН. Заявява, че сключеният и вписан от ответницата договор за аренда не й е противопоставим по аргумент от разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, доколкото арендатори по него са лица, притежаващи 1/3 ид. част от съсобствеността върху имотите.

В отговор на исковата молба ответницата не оспорва придобивното основание на ищцата, но поддържа, че не е налице основание за предаване на владението върху имотите, доколкото същите се владеят и обработват от нея въз основа на валидно правно основание в качеството й на арендатор.

С оглед очертания обхват на проверката по чл. 290, ал. 2 ГПК и след преценка и анализ на събраните по делото доказателства, настоящият състав на Върховния касационен съд, Второ г. о., възприема следните констатации:

Процесните имоти са заснети с идентификатори ***, *** и *** по КККР на [населено място], [община], обл. *, а по плана за земеразделяне представляват съответно имоти с пл. номера *, * и * /скици на л. 23, 26 и 29, I-ва инст./. Същите представляват земеделска земя и са възстановени съгласно плана за земеразделяне в землището на [населено място] на наследниците на И. Т. К. с решение на Поземлена комисия - [населено място] от 10.04.1995 г. /л. 114, I-ва инст./. Видно от приложените по делото извлечения за тяхната история от Регистъра на Земеделски земи, гори и земи в ГФ на [населено място] /л. 25, 28, 31, I-ва инст./ същите са образувани от разделянето съответно на имоти стари пл. номера *, * и *.

Имотите са били предмет на съдебна делба, като с решение по гр. д. № 718/ 2016 год. на Районния съд в гр. Чирпан, потвърдено с решение по въззивно гр. д. № 1317/2017 год. на Старозагорския окръжен съд /л. 33 и 37, I-ва инст./ квотите в съсобствеността са определени както следва: 3/9 ид. части за М. И. Т.; 3/9 ид. части за Р. И. З.; по 1/9 ид. част за В. Д. Т., Д. Т. С. и П. Т. Д.. С разделителен протокол от 19.12.2018 год. по гр. д. № 718/2016 год. на Районния съд в гр. Чирпан /л. 40, I-ва инст./ процесните имоти с идентификатори /кратки № №/ .*, .* и .* са поставени в дял на съделителя М. И. Т. при уравняване дела на Р. И. З. със сумата 69,66 лева.

С нотариален акт за покупко-продажба на земеделски земи № 54 от 23.04.2019 год., вписан под вх. рег. № 1337/23.04.2019 год. по описа на СВ - гр. Чирпан /л. 19, I-ва инст./, М. И. Т. и съпругата му П. Д. Т. прехвърлят имотите на ищцата в настоящото производство Г. Д. П.-М.. Така събраните доказателства, неоспорени от ответницата, легитимират ищцата като собственик на земеделските земи, предмет на делото – извод, до който достига и въззивният съд, но въпреки това отхвърля предявения ревандикационен иск изцяло, вместо само в осъдителната му част с оглед възприетото становище за противопоставимост на сключения договор за аренда от 04.08.2016 год. (преди подялбата на имотите) и вписан на 05.08.2016 год. в СВ - [населено място]. В него като арендодатели фигурират само част от съсобствениците, а именно В. Д. Т., Д. Т. С. и П. Т. Д. /л. 21, I-ва инст./, които към този момент са притежатели на общо 1/3 идеални части от правото на собственост върху отдадените под аренда имоти.

С оглед тези данни, при постановяване на решението съдебните инстанции в случая е следвало да се произнесат по изрично наведената защитна теза на ищцата, свързана с последиците от несъобразяване с общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС. Въпросът за противопоставимостта на придобитите права от арендатор по силата на договор за аренда, сключен със съсобственици на земята с дял по-малък от половината от общата вещ е обуславящ за решаващия изход на делото. По него е налице установена по реда на чл. 290 ГПК практика на касационната инстанция, обективирана в решение № 115 от 21.11.2017 год. по гр. д. № 997/2017 год., I г. о. и цитираните в него други съдебни актове. Съгласно приетото в нея, за времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ /обн. ДВ, бр. 13 от 2017 год., в сила от 07.02.2017 год., с който е създадена нова ал. 4 на чл. 3/, сключването на договор за аренда представлява действие на обикновено управление, което поначало може да извърши всеки съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността /ТР № 91 от 01.10.1974 год. на ВКС по гр. д. № 63/1974 год., ОСГК/. По аргумент от чл. 31, ал. 2 ЗС, когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно. На още по-голямо основание такъв договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора.

Настоящият съдебен състав споделя така установената практика.

В случая въззивното решение не е съобразено с възприетото тълкуване на закона, поради което същото следва да се отмени в частта му по предявените искове с правно основание чл. 108 ЗС и доколкото не се налага извършването на нови съдопроизводствени действия, на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, настоящата инстанция следва да се произнесе по същество на спора, като уважи същите като основателни и доказани.

При този изход на спора следва да бъде преразгледан въпросът за сторените в хода на производството разноски. При произнасянето си по него касационната инстанция съобразява, че в хода на първите две инстанции ищцата е защитавала два свои материални интереса по отношение на различни поземлени имоти, като е претендирала тяхната ревандикация и е оспорила действителността на два отделни договора за аренда. Същата е постигнала успешен изход само за половината от защитавания интерес, поради което разноските в първите две инстанции следва да бъдат разпределени поравно. С оглед уважаването на касационната жалба, разноските на ищцата пред настоящата инстанция следва да се присъдят изцяло. След компенсация, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК и при съобразяване повелите на Закона за въвеждане на еврото в Р. Б. в полза на ищцата следва да се присъдят общо разноски за цялото производство в размер на сумата EUR 1 164,93 (равностойността на 2 278,41 лева).

Водим от горното и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, настоящият състав на ВКС, ІІ г. о.,

РЕШИ:

ОБЕЗСИЛВА решение № 73 от 01.03.2024 год. по въззивно гр. д. № 484/2023 год. на Старозагорския окръжен съд в частта му за отхвърляне като неоснователни исковете за прогласяване нищожността, на основание чл. 26, ал. 1, пред. 1-во ЗЗД /като противоречащ на закона - чл. 38, ал. 1 ЗЗД/, на договор за аренда на земеделска земя, вписан под акт № 45, том 7 от 05.08.2016 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан, в условията на евентуалност за обявяването му за относително недействителен, на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД /като сключен от лице, действащо като представител, без да е изрично упълномощено да договаря само със себе си/, или за обявяването му за недействителен на основание чл. 40 ЗЗД /поради споразумяване във вреда на представлявания/.

ПРЕКРАТЯВА производство по предявените искове с правно основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД и чл. 40 ЗЗД за обявяване на договор за аренда на земеделска земя, вписан под акт № 45, том 7 от 05.08.2016 год. по описа на Служба по вписванията - гр. Чирпан, за относително недействителен по отношение на Г. Д. П.-М..

ОТМЕНЯ решение № 73 от 01.03.2024 год. по въззивно гр. д. № 484/ 2023 год. на Старозагорския окръжен съд в частта му за отхвърляне на исковете с правно основание чл. 108 ЗС по отношение на имоти с идентификатори ***, *** и *** по КККР на [населено място], [община], обл. *, както и в частта за разноските, като ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д. А. А. от [населено място], общ. *, че Г. Д. П.-М. от [населено място], общ. *, е собственик на следните недвижими имоти:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /*/ по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-497/16.02.2018 год. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо поземления имот, от 22.07.2019 год., находящ се в [населено място], [община], област *, местност „Ч.“, с площ от 3 665 кв. м. /три хиляди шестстотин шестдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 6 /шеста/, предишен идентификатор: ***, номер по предходен план: *, при съседи: ***, ***, ***, ***., който имот е получен от разделяне на имот № * с площ от 10.996 дка;

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /*/, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-497/16.02.2018 год. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо поземления имот, от 22.07.2019 год., находящ се в [населено място], [община], област *, местност „Б.“, с площ от 4 002 кв. м. /четири хиляди и два кв. м./, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 4 /четвърта/, предишен идентификатор: ***, номер по предходен план: *, при съседи: ***, ***, ***, ***, който имот е получен от разделяне на имот № * с площ от 12.005 дка;

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /*/ по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-497/ 16.02.2018 год. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо поземления имот, от 22.07.2019 год., находящ се в [населено място], [община], област *, местност, „О.“, с площ от 4 259 кв. м. /четири хиляди двеста петдесет и девет кв. м./, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 6 /шеста/, предишен идентификатор: ***, номер по предходен план: *, при съседи: ***, ***, ***, който имот е получен от разделяне на имот № * с площ от 8.519 дка.

ОСЪЖДА Д. А. А. да предаде на Г. Д. П.-М. владението върху гореописаните поземлени имоти.

ОСЪЖДА Д. А. А., ЕГН [ЕГН], [населено място], [община] да заплати на Г. Д. П.-М., ЕГН [ЕГН], [населено място], [община] сумата EUR 1 164,93 /хиляда сто шестдесет и четири евро и деветдесет и три евроцента/ сторени разноски (по компенсация) пред трите съдебни инстанции.

В останалите му части въззивното решение, като необжалвано, е влязло в сила.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.