ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5401

гр. София, 25.11.2025 година

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Р. Б. Второ гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на единадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова

ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева

Е. Д. като изслуша докладваното от съдия В. М. гр. д. № 1197 по описа за 2025 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 288 ГПК.

Обжалвано е решение № 235 от 12.11.2024г. по гр. д. № 278/2024г. на Окръжен съд-Смолян, с което е потвърдено решение № 21 от 31.01.2024 г. по гр. д.№ 1285/2022г. на Районен съд-Смолян за отхвърляне на иска на И. Н. Т. и А. Т. Т. против „ГРУПИНВЕСТ 55“ ЕООД с правно основание чл. 108 от ЗС за признаване за установено, че ищците са собственици на самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на [населено място], представляващ жилище - апартамент със застроена площ 74.50 кв. м. в [населено място], к. к.П., к. я. С., ет. 4, ап. 203 от сграда № 1 и за предаване владението върху него.

Касационната жалба е подадена от ищците И. Т. и А. Т. чрез адв. Д.-Р.. Твърди се, че решението е неправилно. За допускане касационно обжалване се сочи основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по три групи въпроси: 1/ допустимо ли е да се прави възражение за погасяване на право на строеж поради неупражняването му в срок по чл. 67 ЗС, след като сградата е построена; може ли да се постанови за погасено правото на строеж по давност след реализиране на сградата; 2/ допустимо ли е да се признава право на собственост по чл. 79 ЗС при недоказано начален момент на установяване на фактическата власт; допустимо ли е установяване на фактическа власт върху бъдеща вещ; фактическата власт може ли да се счита установена със сключване на облигационен договор, който не поражда вещен ефект, без да е установен конкретният момент и конкретният начин на преминаване на фактическата власт у владелеца; 3/ в какъв обем следва да са извършените от въззивната инстанция действия, за да е удовлетворено изискването на чл. 12, чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК за постановяване на законосъобразно решение; длъжен ли е въззивният съд да обсъди в мотивите си всички относими и допустими доводи, твърдения и възражения на страните, както и всички доказателства. Сочи се и основанието очевидна неправилност.

Ответникът по жалбата Групинвест 55“ ЕООД чрез пълномощника си адв. Ч. взема становище за недопускане на касационно обжалване. Претендира разноски.

Третото лице помагач Туристическо дружество „Карлък“ не взема становище.

Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, счита, че касационната жалба е подадена в срок срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и е допустима.

Производството е по иск по чл. 108 ЗС на И. Т. и А. Т. срещу „Групинвест 55“ ЕООД за признаване собствеността и предаване владението върху жилище - апартамент в к. к. П.. От фактическа страна е безспорно следното: Ищците са наследници на починалия през 2020г. Т. Г. Т.. На 02.04.2008г. между Туристическо дружество „Карлък“ и „База-СС“ ЕООД е сключен договор на учредяване право на строеж върху поземлен имот с идентификатор *** по КК на [населено място], като суперфициарът се задължил да построи и извърши цялостно преустройство, пристрояване и надстрояване на съществуващата триетажна сграда на хижа Студенец и обектите в нея, съгласно одобрен инвестиционен проект. С Нотариален акт от 22.12.2008г „База-СС“ЕООД продава на Т. Т. правото на строеж на апартамент №А-9 с площ от 74,50 кв. м., състоящ се от една спалня, дневна-кухненски бокс, баня-тоалетна и балкон, с посочени граници. През 2011г. е образувано гр. дело 109/2011г. на Окръжен съд-Смолян от ТД „Карлък“ против „База СС“ ЕООД по чл. 87 ал 3 ЗЗД за разваляне на договора за отстъпване правото на строеж. С влязло в сила на 19.11.2013г. съдебно решение договорът е развален .

С Нотариален акт от 31.07.2017г. собственикът на земята ТД „Карлък“ учредява на “Ади 21“ ЕООД право на строеж за изграждане на самостоятелни обекти в сграда, находящи се в тяло “А“ съгласно одобрен инвестиционен проект. С нотариален акт от 06.08.2018г. „Ади 21“ ЕООД продава на И. М. притежаваното от дружеството право на строеж по отношение три апартамента, включително и за спорният апартамент 9 (нов №А203) със застроена площ от 74,50 кв. м. На 02.11.2018г е съставен констативен протокол на основание чл. 181 ал. 2 от ЗУТ за изграждане на сградата в груб строеж. С нотариален акт от 15.12.2021г. И. М. продава на ответника „Групинвест 55“ ЕООД три недвижими имоти, придобити по силата на реализирано право на строеж, включително и самостоятелен обект с идентификатор ***** с площ от 74,50 кв. м., представляващ Апартамент №А203. Приетата техническа експертиза установява, че описаният в исковата молба Апартамент № А-9, с площ 74,50 кв. м. от одобрения идеен архитектурен проект на 28.02.2008г. е идентичен с апартамент № А203 с площ 74,50 кв. м. представляващ самостоятелен обект с идентификатор *****.

Събрани са свидетелски показания от И. М., праводател на ответника. Тя е и управител на „АДИ 21“ ЕООД, на което е учредено второто право на строеж. Според нея след сключване на суперфицията са получили достъп и са започнали строителството; тя не знае нищо за правата на Т.. Разпитан е свидетелят Д., който е участвал в изграждането на сградата като ръководител на обекта на „Ади 21“ ЕООД. Той сочи, че след приключването на грубия строеж започнали да плащат данъци за обектите.

При тези фактически обстоятелства въззивният съд е намерил иска за неоснователен. Посочил е, че ищците черпят правата си от договор за прехвърляне на право на строеж между първоначалния носител на правото на строеж „База СС“ ЕООД и наследодателя им. Предвид развалянето на договора за суперфиция с влязло в сила решение, то правото на строеж се е върнало обратно в патримониума на собственика на земята. Третите лица, черпещи права от прехвърлено им по-рано право на строеж, не могат да са в по-благоприятно положение спрямо първоначалния суперфициар. Затова прехвърлянето на правото на строеж в полза на наследодателя Т. не обвързва собственика на земята след като правото на строеж не е реализирано в посочения в чл. 67, ал. 1 ЗС петгодишен срок. Отстъпеното право на строеж в полза на наследодателя на ищците е погасено по давност на основание чл. 67, ал. 1 ЗС поради неупражняването му в срок. Собственикът на земята ТД „Карлък“ не е имал правоотношения с Т. Т. до изграждане на сградата на етап груб строеж през 2018г., извършено от новия суперфициар „Ади 21“ ЕООД и поради това не е упражнил правото си на възражение по чл. 67, ал. 1 ЗС, респективно нямал е правен интерес да установи погасяване на правото на строеж спрямо това лице по исков ред. Възражението за погасяване правото на строеж е упражнено след построяване на сградата в хода на настоящия съдебен процес. Съдът е посочил, че възражение по чл. 67, ал. 1 ЗС е допустимо да се прави единствено спрямо лицето, което има задължение да построи въпросната сграда. Правото на строеж, учредено в полза на наследодателя на ищците, е погасено по давност, тъй като не е реализирано в посочения от закона петгодишен срок и ищците не са придобили собствеността на спорния апартамент след завършването на сградата в груб строеж през 2018г. Ответникът „Групинвест 55“ ЕООД е придобил собствеността на този апартамент въз основа на валиден договор за покупко-продажба от 15.12.2021г.

Освен това, съдът е приел, че ответникът е придобил собствеността на основание чл. 79, ал. 2 ЗС въз основа на упражнено добросъвестно давностно владение продължило над пет години. На 31.07.2017г. в полза на „АДИ 21“ ЕООД е учредено право на строеж, което е реализирано през месец ноември 2018г. В периода от 31.07.2017г. (учредяването на правото на строеж) до предявяване на иска (22.12.2022г.) е изтекъл период над пет години, в който период ответникът и неговите праводатели са упражнявали добросъвестно давностно владение по отношение първоначално учреденото право на строеж през 2017г. и трансформираното право на собственост след ноември 2018г. Това владение е добросъвестно, тъй като се основава на валидни правни сделки. В периода от 31.07.2017г. до 02.11.2018г. е упражнявано давностно владение от „АДИ 21“ ЕООД и И. М. спрямо учреденото право на строеж, като след тази дата е упражнявано необезпокоявано давностно владение по отношение изградения апартамент от И. М. и от ответника. Въз основа на това владение, продължило над пет години, ответникът е придобил собствеността на спорния апартамент въз основа на кратката придобивна давност по чл. 79, ал. 2 ЗС.

Решението е подписано с особено мнение от съдията-докладчик. Според него искът е основателен. Изложени са съображения, че срокът по чл. 67 ЗС е давностен и правото на строеж не може да се счита погасено, без да е направено възражение спрямо наследодателя на ищците и то преди построяването на сградата в груб строеж. Собственикът на земята е следвало да установи погасяването на правото на строеж до завършване на сградата. Развалянето на договора за суперфиция е непротивопоставимо на лицата, които са придобили права от суперфициаря пред вписване на исковата молба за разваляне - чл. 88, ал. 1 ЗЗД. В същия смисъл са и разясненията в Тълкувателно решение № 1/2011г. на ОСГК. По отношение придобиването на спорния обект по давност е изтъкнато, че няма доказателства откога може да започне да тече краткият срок по чл. 79, ал. 2 ЗС. В договора за суперфиция от 2017г. няма данни за предаване на владението, не са събрани и гласни доказателства за това.

При преценка на предпоставките за допускане на касационно обжалване настоящият състав съдът намира следното:

Първата група правни въпроси се свежда до това: може ли да се уважи възражение за погасяване на право на строеж поради неупражняването му в срока по чл. 67 ЗС, направено след като сградата е вече построена. Въпросът несъмнено има решаващо значение за изхода на спора и по него е удостоверено противоречие с практиката на Върховния касационен съд - Решение № 476 от 27.07.2010г. по гр. д. № 198/2009г. на І г. о., Решение № 576 от 27.11.2009г. по гр. д. № 2137/2008г. на ІІ г. о, Решение № 107 от 29.10.2018 г. по гр. д. № 3628/2017 г. на II г. о., според която собственикът на земята не може да се позове на давността след като правото на строеж вече е реализирано - чл. 118 ЗЗД; с изграждането на постройката в груб строеж правото на строеж се трансформира в право на собственост и не може да се установява погасяване на право, което вече не съществува. Поради това следва да се допусне касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Налице е основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК и по втората група въпроси: може ли да се признае право на собственост по чл. 79 ЗС, без да е доказан началния момент на установяване на фактическата власт; фактическата власт може ли да е счита за установена със сключване на облигационен договор, без да е доказан конкретно моментът и начинът на предаването й. По този въпрос следва да се прецени съответствието на обжалвания акт с практиката на Върховния касационен съд, която изисква при установяване право на собственост по давност, да е доказан началния момент на владението - Решение № 414/20210 от 12.01.2011г. по гр. д. № 1266/2009г., Решение № 264 от 20.12.2012г. по гр. д. № 395/ 2012г. на ІІ г. о. В Решение № 523/25.11.2010 г. по гр. д. № 548/2009г. на II г. о., служебно известно на съда, се обсъжда придобиването по давност на правото на строеж и се приема, че срокът започва да тече от момента, в който се предприемат действия /фактически и правни/ по неговото упражняване.

Воден от горното Върховният касационен съд, състав на II г. о.

О П Р Е Д Е Л И:

ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 235 от 12.11.2024г. по гр. д. № 278/2024г. на Окръжен съд-Смолян по касационната жалба на И. Н. Т. и А. Т. Т..

УКАЗВА на жалбоподателите в едноседмичен срок от съобщението да представят документ за внесена държавна такса за разглеждане на жалбата в размер на 179/сто седемдесет и девет/ лв. по сметка на Върховния касационен съд. При неизпълнение в срок касационната жалба ще бъде върната.

При внасяне на таксата делото да се докладва на председателя на отделението за насрочване в открито заседание.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: