8P E Ш Е Н И Е

№ 331

София, 03.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Р. Б. първо гражданско отделение, в открито заседание на двадесет и първи май две хиляди двадесет и шеста година в състав:

Председател: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

Членове: ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

НАТАЛИЯ НЕДЕЛЧЕВА

като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 1524 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Л. С. И. и Д. С. К. срещу решение № 1015 от 10.10.2024 г. по в. гр. д. № 844/2024 г. на Варненския окръжен съд.

Жалбоподателите считат за неправилен извода на въззивния съд, че ищците са придобили по давност спорния имот. Според тях придобивната давност не е доказана. Освен това считат, че въззивното решение е постановено в нарушение на чл. 200 ЗУТ. От представените извадки от действащи преди КК планове се установявало, че процесният имот е бил част от урегулиран поземлен имот и за придобиването му по давност следвало да се съобрази чл. 200 ЗУТ. Разпоредбата била императивна и за спазването й съдът следи служебно.

Ответниците в производството Р. С. Л. и К. Л. Л. оспорват жалбата. Считат, че чл. 200 ЗУТ в случая не се прилага. Излагат подробно становище. В писмената защита по делото поддържат, че жалбоподателите злоупотребяват с права, позовавайки се на забраната по чл. 200, ал. 1 ЗУТ, въпреки че сами се легитимират с нотариален акт от 2019 г. като собственици на процесния маломерен имот.

С определение № 704 от 16.02.2026 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса може ли да бъде придобита по давност реална част от поземлен имот в урбанизирана територия, която не отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ и при липса на юридическо основание за обособяването й като самостоятелен имот в действащата кадастрална карта.

По поставения въпрос съставът на ВКС приема следното:

Съгласно чл. 200, ал. 1 ЗУТ реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19.

По принцип това правило се прилага само за реално определени части от поземлени имоти, но не и за съществуващи поземлени имоти, които по различни причини не отговарят на изискванията на чл. 19 ЗУТ, например поради автоматично отпадане на отчуждителното действие на заварени от ЗУТ дворищнорегулационни планове, с които са били образувани съсобствени парцели от маломерни имоти и плановете не са били приложени в сроковете по § 6, ал. 2 и 4 ПР на ЗУТ. Такива маломерни имоти могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки и придобивна давност. Подобна е и хипотезата, разгледана в решение № 56 от 19.06.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3297/2018 г., II г. о., което достига до същия правен извод.

В практиката на ВКС се приема, че щом поземлен имот попада в границите на общ устройствен план на населеното място, то се касае до имот в урбанизирана територия, спрямо който при преценка реалната му поделяемост се прилага чл. 200 ЗУТ, като е без значение дали имотът е урегулиран с подробен устройствен план и дали е променено предназначението му от земеделски по реда на ЗОЗЗ - решение № 52 от 10.05.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2217/2018 г., II г. о., решение № 3 от 30.05.2022 г. на ВКС по гр. д. № 213/2021 г., II г. о., решение № 60116 от 21.01.2022 г. на ВКС по гр. д. № 611/2021 г., II г. о., решение № 14 от 13.09.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1600/2021 г., II г. о., решение № 123 от 14.11.2019 г. на ВКС по гр. д. № 4370/2018 г., II г. о., и др.

С изменение на кадастралната карта може да се отстранява допусната в нея непълнота или грешка – чл. 51, ал. 1, т. 3 ЗКИР. Непълнотата или грешката се допълва или поправя от службите по геодезия, картография и кадастър въз основа на писмени доказателства и проект за изменение на кадастралната карта и кадастралния регистър на недвижимите имоти – чл. 54, ал. 1 ЗКИР. Измененията в КККР се извършват по заявление от собственик, друго лице, когато това е предвидено в закон, или въз основа на служебно постъпила информация от административен орган - чл. 51, ал. 4 ЗКИР.

От тази уредба следва, че изменения в кадастралната карта и кадастралните регистри по реда на чл. 54, ал. 1 ЗКИР не могат да се правят по заявления на лица, които не са собственици на имотите, които ще се засегнат от исканото изменение /освен ако това не е предвидено в специален закон/ и които не са доказали собствеността си с писмените доказателства, които чл. 54, ал. 1 ЗКИР изисква.

Когато по реда на чл. 54, ал. 1 ЗКИР се изменят кадастралната карта и кадастралните регистри и се обособява нов имот чрез отделянето му от друг по-голям имот, собственост на трето лице, новообособената част може и да не отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ за площ и лице, ако заявителят е удостоверил собствеността си върху нея с писмени доказателства. Тези писмени доказателства са юридическото основание на исканото изменение на КККР.

Ако в последващ съдебен спор за собственост между заявителя и третото лице се установи, че заявителят, въпреки притежаваните документи, не е бил собственик на новообособената по реда на чл. 54, ал. 1 ЗКИР реална част на годно правно основание, той не може да се позовава на придобивна давност върху нея. В този случай придобивната давност би била в нарушение на чл. 200, ал. 1 ЗУТ. Не може забраната по чл. 200, ал. 1 ЗУТ за придобиване по давност на реална част от един имот в урбанизирана територия, която не отговаря на изискванията на чл. 19, да се преодолява чрез предварителното й обособяване в самостоятелен имот по реда на чл. 54, ал. 1 ЗКИР по заявление на лице, което не е имало действително юридическо основание /право на собственост/ да иска обособяването й чрез изменение на КККР.

По съществото на касационната жалба:

С обжалваното решение № 1015 от 10.10.2024 г. по в. гр. д. № 844/2024 г. на Варненския окръжен съд е потвърдено решение № 2883 от 08.08.2023 г., поправено с решение № 1082 от 30.03.2024 г. по гр. д. № 4247/2022 г. на Варненския районен съд, 35-ти състав, в частта, с която е признато за установено по отношение на ответниците Л. С. И. и Д. С. К. по предявения срещу тях евентуален иск, че ищците Р. С. Л. и К. Л. Л. са собственици на ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], с площ от 157 кв. м., находящ се в [населено място], район „Приморски“,[жк], при граници ПИ [№], [№], [№], [№], на основание давностно владение, осъществено в периода от 11.03.2004 г. до деня, предхождащ подаване на исковата молба – 31.03.2022 г., и в частта, с която на основание чл. 537, ал. 2 ГПК е отменен НА № 123, т. ІІІ, рег. 5285, дело 449/28.06.2019 г. на нотариус А. Г., № 194 НК, с който ответниците са признати за собственици на същия недвижим имот, придобит на основание наследяване от С. Д. К., поч. на 03.06.2007 г., който имот е образуван от стар имот № 1643 по КП „Франга дере до Домуз дере“, [населено място] от 1973 г.

По главния иск на Р. С. Л. и К. Л. Л. срещу Л. С. И. и Д. С. К. за собственост на същия имот, основан на придобивна сделка по нот. акт № 71/11.03.2004 г., отхвърлителното решение на първата инстанция е влязло в сила.

Въззивният съд е приел следното:

Прието е, че през 2019 г. ответниците Л. С. И. и Д. С. К. са се снабдили с нотариален акт за собственост на спорния имот № 4138, придобит по наследяване от С. Д. К.. Ищците Р. С. Л. и К. Л. Л. претендират да са собственици на същия имот на основание придобивна сделка от 2004 г. /това основание е отречено с влязлата в сила част от първоинстанционното решение/, евентуално на основание придобивна давност, започнала да тече от 2004 г.

Прието е, че евентуалният иск за собственост, основан на придобивна давност, е основателен.

Ищците не са придобили с кратката 5-годишна давност процесния имот като добросъвестни владелци. Този имот не е представлявал част от закупения от тях с нот. акт № 71/11.03.2004 г. поземлен имот № 1644 по КП от 1973 г., а е част от съседния имот № 1643, като двата имота са разделени с улица. Това е установено и от вещото лице със заключението по допуснатата СТЕ, дадено компетентно и безпристрастно и неоспорено от страните.

Прието е, че при действието на чл. 200 ЗУТ реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19. В конкретния казус тези изисквания не са спазени, щом площта на спорния имот е 157 кв. м. Не е можело да бъде придобита по давност тогавашната реална част от ПИ 1463 по КП от 1973 г. нито от добросъвестни владелци, нито с обикновената 10-годишна придобивна давност.

Едва след образуването през 2012 г. на спорната площ в самостоятелен ПИ с идентификатор [№] той е можело да бъде придобиван по давност. След анализ на свидетелските показания съдът е достигнал до извод, че имотът е придобит по давност от ищците Р. С. Л. и К. Л. Л., които са го оградили от три страни, насипали са чакъл и бетон и го ползват за паркинг. Имотът е владян от ищците повече от 10 години, считано от 09.03.2012 г., когато е обособен като самостоятелен имот, при липса на пречки да бъде придобиван по давност, съобразно разпоредбата на чл. 200 ЗУТ, и до датата на завеждане на исковата претенция - 01.04.2022 г., те са го придобили по давност.

Решението е неправилно.

Процесният имот [№] /съкратено имот [№]/ е с площ от 157 кв. м. и е разположен изцяло по протежението на временен път, който разделя имот [№] /съкратено имот 4137/ и имот [№] /съкратено имот [№]/.

Имот № 4138 е обособен при изменението на КК от 2012 г. чрез разделянето на съществуващия към този момент имот [№] на три части: имот [№] с площ от 710 кв. м., процесният имот [№] с площ от 157 кв. м. и временен път, през който се намира имотът на ищците [№].

Според приетата по делото съдебнотехническа експертиза на вещото лице инж. Ж. Б., имот № 1840, от който през 2012 г. са обособени трите части, съответства приблизително по площ и граници на имот [№] по КП от 1973 г., който е бил с площ от 1020 кв. м. Имот [№] първоначално е бил собственост на С. Д. К., наследодател на ответниците Л. С. И. и Д. С. К., съгласно нот. акт № 104/1955 г. Тези лица са вписани като собственици на имот [№] и в разписния лист към плана от 1973 г. Впоследствие с нот. акт № 128/1981 г. С. К. дарява на сина си Д. К. дворно място от 500 кв. м., съставляващо имот 1643 /към този момент имот [№] е бил с площ от 1020 кв. м./. С нот. акт № 13/25.08.1989 г. Д. С. К. продава на С. П. Г. дворно място от 500 кв. м., съставляващо имот [№] /към този момент имот [№] е бил с площ от 1020 кв. м./. Следователно като наследници на С. К., ответниците са имали права в имот [№] и след извършената продажба в полза на С. П. Г.. Тези права са преминали и в имот [№] по КК от 2008 г. Този извод се подкрепя от показанията на свидетелите К. Н. и В. И., с които въззивният съд неоснователно не се е съобразил. Специално за новообразувания имот [№] правата на ответниците са потвърдени с констативния нотариален акт от 2019 г. за собственост по документи – наследяване от С. Д. К..

Установено е, че с нот. акт № 71/11.03.2004 г. ищецът Р. С. Л., по време на брака си с ищцата К. Л. Л., е закупил имот № 1841.

Изменението на кадастралната карта от 2012 г., с което се обособява процесният имот [№], е осъществено по заявление на С. П. Г. /придобила права от Д. К./ и Р. С. Л.. Това се установява от обяснителната записка на инж. А. А. от м. януари 2012 г. /стр. 20 от първоинстанционното дело/. В производството по изменение на кадастралната карта не са участвали ответниците Л. И. и Д. К., които по изложените по-горе съображения също са имали права в имот 1840, съответстващ на имот [№] по КП от 1973 г.

Основанието, на което е извършено изменението в КККР, е посочено в обяснителната записка – чл. 57, ал. 3 от Наредба № 3 към ЗКИР /Наредба № 3 от 28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри от 2005 г. /отм./. Това основание съвпада с чл. 51, т. 2 ЗКИР – непълноти и грешки в кадастралната карта.

В обяснителната записка е посочено, че новообразуваният имот [№] с площ от 697 кв. м. е собственост на С. П. Г., съгласно нот. акт № 13/25.08.1989 г., а новообразуваният имот [№] е собственост на Р. С. Л., съгласно нот. акт № 71 от 11.03.2004 г.

Следователно, според проведената административна процедура за отстраняване непълноти и грешки в кадастралната карта, юридическото основание за обособяването на имот № 4138 като самостоятелен и записването му в кадастралните регистри на името на Р. П. Л. е приетото от административния орган, че Л. се легитимира като собственик на този имот на основание покупко-продажбата по нот. акт № № 71 от 11.03.2004 г.

С влязлото в сила решение по настоящото дело в частта по главния иск на Р. С. Л. и К. Л. Л. срещу Л. С. И. и Д. С. К. е отречено правото на собственост на ищците върху имот [№] въз основа на придобивната сделка по нот. акт № 71 от 11.03.2004 г. - решение № 2883 от 08.08.2023 г., поправено с решение № 1082 от 30.03.2024 г. по гр. д. № 4247/2022 г. на Варненския районен съд, 35-ти състав.

Следователно – макар при изменението на кадастралната карта през 2012 г. Р. С. Л. и К. Л. Л. да са се легитимирали като собственици на новообразувания имот [№] въз основа на придобивната сделка по нот. акт № 71/2004 г., в действителност те не са били собственици на този имот. Напротив, новообразуваният имот [№] е част от имот [№] /имот [№] по плана от 1973 г./, в който по изложените по-горе съображения ответниците Л. И. и Д. К. са имали права, а по отношение на обособения имот [№] правата им са потвърдени и с констативния нотариален акт от 2019 г.

След като не са били собственици на имот [№], ищците не са имали юридическо основание да искат през 2012 г. изменение на кадастралната карта и обособяването му като самостоятелен от имот 1840. Съответно – поради забраната на чл. 200, ал. 1 ЗУТ и по изложените по-горе съображения, ищците не са могли да придобият по давност процесния имот [№], тъй като той е с площ от 157 кв. м. и не отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ.

Неоснователни са възраженията на ищците Р. Л. и К. Л., че ответниците Л. И. и Д. К. злоупотребяват с права, като отричат правото им на собственост върху маломерен имот с площ от 157 кв. м. поради забраната на чл. 200, ал. 1 ЗУТ за придобиването му по давност, а сами се легитимират с нотариален акт като собственици на същия маломерен имот. Както бе посочено по-горе, Л. И. и Д. К. са имали права по наследство от С. Д. К. в имот [№] по кадастралната карта преди изменението от 2012 г., който приблизително съвпада с имот [№] по кадастралния план от 1973 г., а правата на самия наследодател Д. К. произтичат от нотариален акт № 104/1955 г. Следователно по отношение на спорния имот с площ от 157 кв. м. правата на ответниците произтичат от наследяване и затова за тях забраната по чл. 200, ал. 1 ЗУТ не важи по съображенията, изложени в отговора на поставения въпрос по чл. 280, ал. 1 ГПК.

Като е признал право на собственост на ищците върху процесния имот [№] въз основа на придобивна давност, въззивният съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено и предявеният евентуален иск – отхвърлен.

При този изход на делото на жалбоподателите следва да се присъдят сторените разноски за всички инстанции съразмерно на отхвърления евентуален иск за собственост, който е предмет на настоящото дело. Следва да бъде отменено първоинстанционното решение № 2883 от 08.08.2023 г. в частта, с която Л. С. И. и Д. С. К. са осъдени да заплатят на Р. С. Л. и К. Л. Л. разноски в размер на 2879 лв.

За първата инстанция жалбоподателите са направили разноски в размер на 3560 лв. или 1820,20 евро общо по двата иска срещу тях, единият от които не е предмет на настоящото производство. Тези разноски следва да бъдат разделени на две и от тях да се присъди само половината или 910,10 евро, съразмерно на отхвърления евентуален иск. За втората инстанция разноските по евентуалния иск са 3139,50 лв. или 1605,20 евро, а за ВКС – 1053,16 евро. Общо разноските по евентуалния иск са в размер на 3568,46 евро.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение № 1015 от 10.10.2024 г. по в. гр. д. № 844/2024 г. на Варненския окръжен съд и потвърденото с него решение № 2883 от 08.08.2023 г. по гр. д. № 4247/2022 г. на Варненския районен съд, 35-ти състав, поправено с решение № 1082 от 30.03.2024 г. по гр. д. № 4247/2022 г. на ВРС в частта, с която е бил уважен предявеният от Р. С. Л. и К. Л. Л. срещу Л. С. И. и Д. С. К. евентуален иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за установяване правото на собственост на ищците върху ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място] на основание придобивна давност, както и в частта, с която Л. С. И. и Д. С. К. са осъдени да заплатят на Р. С. Л. и К. Л. Л. разноски в размер на 2879 лв. и вместо него постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Р. С. Л. и К. Л. Л., двамата от [населено място],[жк], 552-1 № 841, срещу Л. С. И. от [населено място], [улица], ет. 5, ап. 13 и Д. С. К. от [населено място], [улица], ет. 2, ап. 38, евентуален иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за установяване правото на собственост на ищците върху ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], с площ от 157 кв. м., находящ се в [населено място], район „Приморски“,[жк], при граници ПИ [№], [№], [№], [№], на основание давностно владение, осъществено в периода от 11.03.2004 г. до деня, предхождащ подаване на исковата молба – 31.03.2022 г., както и искането за отмяна на основание чл. 537, ал. 2 ГПК на нот. акт № 123, т. ІІІ, рег. 5285, дело 449/28.06.2019 г. на нотариус А. Г., № 194 НК, с който ответниците са признати за собственици на същия недвижим имот, придобит на основание наследяване от С. Д. К..

ОСЪЖДА Р. С. Л. и К. Л. Л., двамата от [населено място],[жк], 552-1 [№], да заплатят на Л. С. И. от [населено място], [улица], ет. 5, ап. 13 и Д. С. К. от [населено място], [улица], ет. 2, ап. 38, сумата от 3568,46 евро /три хиляди петстотин шестдесет и осем евро и четиридесет и шест евроцента/ разноски по делото.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: