5Р Е Ш Е Н И Е

№ 50075

гр. София, 06.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и шести април през две хиляди двадесет и трета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИО ПЪРВАНОВ

ЧЛЕНОВЕ: МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА

НИКОЛАЙ ИВАНОВ

при участието на секретаря А. Б. като разгледа докладваното от съдията Н. И. гражданско дело № 909 по описа на Върховния касационен съд за 2022 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Е. П. П., чрез пълномощници адв. З. Г. и адв. Д. Х. от САК, срещу решение № 266524/12.11.2021 г., постановено по възз. гр. д. № 4352/2020 г. по описа на Софийски градски съд. С обжалваното въззивно решение е потвърдено решение №96353/17.04.2019 г., постановено по гр. д. №25815/2018 г. по описа на Софийски районен съд, с което Е. П. П. е осъдена да заплати на И. Д. Д. и С. Й. С. – Д. на основание чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД вр. чл.79 ЗЗД сумата от по 14 864,31 лв. /или общо сумата от 29 728,62 лв./ – задатък в двоен размер, даден по предварителен договор от 13.09.2017 г. за покупко-продажба на апартамент МА4, намиращ се в [населено място], район „Витоша“, [улица], на пети мансарден етаж, ведно със законната лихва от 23.04.2018 г. до окончателното изплащане..

В касационната жалба са изложени доводи за неправилност на въззивното решение, поради допуснати нарушения на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК.

Ответниците по жалбата И. Д. Д. и С. Й. С. – Д., в писмен отговор изразяват становище за неоснователност на жалбата.

С определение № 50861/23.11.2022 г. на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по въпроса: Длъжен ли е съдът да тълкува клаузите на предварителния договор в тяхното единство и взаимовръзка, във връзка с преследваните с договора цели, поведението на страните преди и след сключването му и тяхната добросъвестност, особеностите и конкретиката на случая?.

В решения, постановени по реда на чл. 290 ГПК /решение № 347/11.10.2011 г. по гр. д. № 290/2010 г., IV г. о.; решение № 502/26.07.2010 г. по гр. д. № 222/2009 г., IV г. о.; решение № 430/20.01.2015 г. по гр. д. № 1673/2014 г. IV г. о. и др./ Върховния касационен съд приема, че съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните – върху какво страните са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността – какви са и как се съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането целта на договора, какво поведение на страната кои правомощия поражда за нея и как може да се упражняват те.

При сключването на договора страните могат да декларират определени обстоятелства, които имат значение за сключването или изпълнението на договора. Ако декларираните обстоятелства се окажат неистинни, при липса на други уговорки, неизправната страна дължи обезщетение, а ако обстоятелствата са пречка договорът да бъде изпълнен, изправната страна може да се откаже от него. Съгласно чл. 9 ЗЗД страните могат да уредят последиците от декларирането на неверни обстоятелства, като уговорят неустойка или възможност за отказ от договора плюс неустойка.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, намира жалбата за основателна, по следните съображения:

По делото е безспорно установено, че на 13.09.2017 г., е бил сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот между Е. П. П., като продавач и ищците /съпрузи/ - И. Д. Д. и С. Й. С. – Д., като купувачи, за закупуването на недвижим имот – апартамент МА4, намиращ се в [населено място], район „Витоша“, [улица], на пети мансарден етаж, включващ уговорка, че следва да се явят не по-късно от 31.10.2017 г. до 13:00 ч. в кантората на нотариус Й. Л. за сключване на окончателен договор. В деня на подписване на предварителния договор, купувачите са заплатили на ответницата - продавач уговорения с договора задатък в размер на 7600 евро. В чл.17 т.1 от предварителния договор продавачът декларирал, че е единствен законен собственик на имота и няма факти и обстоятелства, които да възпрепятстват прехвърлянето на собствеността или да ограничават пълния обем права на новия собственик, относно владение, ползване и разпореждане с имота или които създават условия за бъдещо съдебно отстраняване /евикция/ на купувача на имота. В чл.18 от предварителния договор страните уговорили, че невярно деклариране на обстоятелствата по чл.17, купувачът има право да развали предварителният договор с едностранно писмено уведомление и да иска връщане на платеното капаро в двоен размер. Не е спорно между страните, че процесният апартамент е образуван при преустройство на апартаменти №№ 15 и 16, съобразно надлежно издадено разрешение за строеж, и че след извършване на преустройството за обекта няма издадено удостоверение за експлоатация по чл.177 ЗУТ. Във въззивното производство на основание чл.266 ал.2 т.2 ГПК е било прието удостоверение за въвеждане в експлоатация за процесното преустройство №342/22.04.2019 г., издадено от Главния архитект на СО. С нотариална покана от 19.10.2017 г. /връчена на ответницата на 02.11.2017 г./, както и на 31.10.2017 г. /съгласно констативен протокол съставен от Нотариус рег. №263/, ищците са уведомили ответницата, че развалят предварителния договор, сключен между тях поради нарушение на чл.17 т.1 от договора, като са поканили последната да върне получения задатък в двоен размер.

Въззивният съд е посочил, че съгласно чл.177 ал.2 и сл. ЗУТ, въвеждането на една сграда или на даден обект в нея в експлоатация се извършва с разрешение за ползване, издадено от съответния компетентен орган, и че такова разрешение се изисква и за преустройство и реконструкция /чл.177 ал.3 ЗУТ/, и че до въвеждане на сградата или на съответния обект в експлоатация по предвидения в действащото законодателство ред, ползването е изрично забранено, съгласно разпоредбата на чл.178 ал.1 ЗУТ. Приел е, че при тълкуването на процесния предварителен договор, следва извод, че продавачът носи отговорност за невярно деклариране на каквито и да е обстоятелства, които ограничават пълния обем на новия собственик относно ползването на имота, а не само ограничения, свързани с евентуална евикция на купувача, като административната забрана за обитаване на имота, с оглед липсата на удостоверение за експлоатация по чл.177 ЗУТ, също водела до ограничение на правото на собственост.

Тълкуването на клаузата на чл. 18 вр. с чл. 17 т.1 от договора, предоставяща право на продавача да развали договора, следва да се извърши по правилата на чл.20 ЗЗД, като се съобрази връзката й с другите уговорки по договора - в случая клаузата на чл.25 т.1, смисъла й и целта на договора. Съществен елемент на предварителния договор е обещанието за сключване на окончателен договор, като при договора за покупко-продажба интересът от договора се изразява в прехвърлянето на правото на собственост върху имота. Поетото задължение чл. 17 т.1 за прехвърляне на имота без наличие на обстоятелства, които да възпрепятстват прехвърлянето на собствеността или да ограничават пълния обем права на новия собственик, или да създават условия за бъдещо съдебно отстраняване, представлява уговорка в интерес на купувачите. Този интерес би бил накърнен при сключване на окончателния договор и прехвърлянето на собствеността, ако се установи наличието на такива обстоятелства. В случая се твърди, че продавачът невярно е декларирал, че няма обстоятелства, които да ограничават пълния обем права на новия собственик относно ползването на имота, с оглед липсата на издадено удостоверение за експлоатация по чл.177 ЗУТ за процесния апартамент. От тълкуването на волята на страните изразена в чл. чл.25 т.1 от договора е видно, че същите са се съгласили, че описаните в чл.25 документи представени при подписване на предварителния договор не са лимитативно изброени, а е възможно да бъдат поставени изисквания от нотариуса и банката за представяне на допълнителни документи, като страните са длъжни да се съобразят с изискването и да ги представят, ако не постигнат съгласие за избор на друга банка или нотариус. В случая изискването за представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация е поставено от банката към купувачите, във връзка с условията, при които да им бъде отпуснат кредит /показанията на св. С. и св. Т./, и установеното че представеното при сключването на договора такова, касае въвеждане в експлоатация на сградата където се намира процесния апартамент, но не и извършеното впоследствие от строителя на сградата /праводател на ответницата/ преустройство. Въпреки договореното от страните, с нотариална покана от 19.10.2017 г. /връчена на ответницата на 02.11.2017 г./, както и на 31.10.2017 г. пред Нотариус рег. №263, чрез свой пълномощник, ищците са уведомили ответницата, че развалят предварителния договор, сключен между тях поради нарушение на чл.17 т.1 от договора, без да е дадена възможност на продавача за представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация.

При извършване на преценка на кредиторовия интерес според конкретните факти по спора и обективните дадености, а не съобразно със субективното отношение на кредитора, следва извод, че не е било налице право на купувачите да развалят договора. Правото да се развали договорът по чл.87, ал.1 ЗЗД възниква при неизпълнение, което в конкретната хипотеза би представлявало фактическо или правно действие, съществено затрудняващо или препятстващо възможността на купувачите да придобият собствеността върху имота или да ограничават неговото ползване. Правото да се развали договорът по реда на чл.87, ал.2 ЗЗД би възникнало, ако с оглед на конкретната уговорка, страните са придали на неизпълнено по договора задължение характер на невъзможност да се удовлетвори интересът на кредитора, на безполезност на престацията или срокът е съществен елемент на договора. Невярно деклариране за липса на обстоятелства, който да ограничават пълния обем права на новия собственик би било налице и би представлявало основание за развалянето на договора, ако по делото бе установено, че към датата на сключване на окончателния договор са налице от гледна точка на устройствените правила и норми правните пречки визирани в чл. 178 ал.3 ЗУТ да бъде издадено удостоверение за експлоатация по чл.177 ЗУТ, каквито обстоятелства не се сочат и не се доказват от ищците. Липсват и данни да е била налице издадена заповед за забрана за ползване на имота, по смисъла на чл.178 ал.6 от ЗУТ. Към момента на сключване на сделката фактическото преустройство вече е било извършено и процесния апартамент е бил обособен, и е бил възможен като отделен обект на собственост /преустройството е извършено от строителя на сградата, преди собствеността върху апартамента да бъде прехвърлена на ответницата по делото, а продажбата е станала въз основа на описаните в процесния предварителен договор документи, чрез средства от отпуснат на ответницата ипотечен кредит - нот. акт № 49, т.IV, н. д. № 623/2009 г. на нотариус №268/ и се е ползвал като жилище /показанията на св. С./. Преустройството му е било в съответствие с изискванията на благоустройствения закон, одобрения инвестиционен проект и издаденото разрешение за строеж, а издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация е било възможно, което се установява и от издаденото удостоверение за въвеждане в експлоатация №342/22.04.2019 г., на Главния архитект на СО, представено във въззивното производство.

С оглед гореизложеното не може да се приеме, че е налице неизпълнение на договорно задължение на ответницата, респективно – условието за разваляне на предварителния договор от ищците и за възникване на задължение в нейна тежест да върне полученото капаро в двоен размер съобразно чл.93 ал.2 ЗЗД. При тези обстоятелства и доколкото в случая не се установява получилата задатъка страна да е неизправна, не е възникнало и претендираното право на далата задатъка страна да иска връщането му в двоен размер. Предявените искове са неоснователни и следва да се отхвърлят.

Предвид изложеното въззивното решение следва да се отмени на основание чл.281 т.3 ГПК, исковете по чл.93 ал.2 ЗЗД – да се отхвърлят и на касатора да се присъдят направените разноски пред трите инстанции - 8369,14 лв. /в т. ч.: пред СРС - 2150 лв. за адв. в.ие; пред СГС - ДТ от 594,57 лв. и 1000 лв. за адв. в.ие; и пред ВКС – ДТ от 624,57 лв. и 4000 лв. за адв. в.ие / съобразно чл.78 ал.3 ГПК.

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 266524/12.11.2021 г., постановено по възз. гр. д. № 4352/2020 г. по описа на Софийски градски съд.

ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявените от И. Д. Д. и С. Й. С. – Д. Е. П. П. искове с правно основание чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД за заплащане на сумата от по 14 864,31 лв. на всеки от ищците– задатък в двоен размер, даден по предварителен договор от 13.09.2017 г.

ОСЪЖДА И. Д. Д. и С. Й. С. – Д. да заплатят на Е. П. П. сумата 8369,14 лв.- разноски на основание чл.78 ал.3 ГПК.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.