Р Е Ш Е Н И Е

№ 60292

гр. София, 02.09.2022 г..

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховен касационен съд, четвърто гражданско отделение в съдебно заседание на 1 декември през две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: З. А. ЧЛЕНОВЕ: ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ

ДИМИТЪР ДИМИТРОВ

при секретаря А. Д. като разгледа докладваното от съдия З. А. гр. д. № 4050 по описа за 2020 година, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е по реда на чл. 290 от ГПК.

Образувано е по подадена касационна жалба от ответника СД „Стела-91 – Каралюцканова и сие” гр. София, чрез адв. С. Г. срещу решение № 4664/31.07.2020 г. по гр. дело № 15049/2019 г. на Софийски градски съд, с което е отменено изцяло решение от 30.07.2019 г. по гр. дело № 2012/2019 г. на Софийски районен съд и вместо това е осъден СД”Стела-91 Каралюцканова и сие” гр. София да предаде на Й. И. Д. държането на недвижим имот, представляващ магазин № .... в партера на ниското тяло на жилищната сграда с лице към [улица]със застроена площ от 22.42 кв. м., състоящ се от търговско помещение и сервизен възел. Поддържаните основания за неправилност на решението по чл.281,т.3 ГПК са нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Поддържа се, че правният извод на въззивния съд за приложимостта на нормата на чл.236,ал.1 ЗЗД по отношение на действието на процесния наемен договор и превръщането му в безсрочен такъв е незаконосъобразен, тъй като е възприет при нарушение на чл.9 и чл.20а ЗЗД. Според жалбоподателя при постановяване на въззивното решение съдът неправилно е тълкувал волята на страните съгласно чл.20 ЗЗД, като е подменил постигнатата от страните обща воля, обективирана в процесния договор – чл.21,б.”а”,вр. чл.2,ал.1 и ал.2. Сочи се, че неправилното тълкуване от въззивния съд на действителната воля на страните относно момента на прекратяване на процесния договор за наем е довело до възприемане на неправилна фактическа обстановка по делото. Изложени са и доводи, че съдът не е обсъдил обективно и всестранно възраженията на страните, както и доказателствата по делото, което е довело до порочност на постановения съдебен акт. Искането е да се отмени въззивното решение и се постанови друго, с което предявеният иск с правно основание чл.233,ал.1 ЗЗД се отхвърли.

Ответникът по касационната жалба Й. И. Д., чрез адв.Е. В. в писмен отговор е изразил мотивирано становище за неоснователност на касационната жалба по същество.

С определение № 60554/09.07.2021 г., постановено по настоящото дело е допуснато касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по правния въпрос:Възможно ли е съдът да постанови решение, което е в противоречие с уговорките на страните в сключения между тях договор, който съгласно разпоредбата на чл.20а, ал.1 ЗЗД има сила на закон за тях?

Върховният касационен съд като взе предвид доводите на страните и извърши проверка на обжалваното решение намира за установено следното:

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК от надлежна страна в процеса срещу въззивно решение, подлежащо на касационно обжалване и е процесуално допустима.

С обжалваното въззивно решение Софийски градски съд се е произнесъл по предявен иск с правно основание чл.233,ал.1 ЗЗД.

От фактическа страна е прието за установено, че с договор за наем, сключен на 08.05.2009 г. И. Д. като наемодател е отдал на СД „Стела-91-Каралюцканова и сие” като наемател за временно и възмездно ползване недвижим имот, находящ се в [населено място],[жк], [улица], представляващ магазин № .... в партера на ниското тяло на жилищната сграда с лице откъм [улица]със застроена площ от 22,42 кв. м., състоящ се от търговско помещение и сервизен възел при съседи: фитнес салон, стълбище, апартамент № .... и [улица]за срок от три години, считано от 16.02.2009 г. срещу месечна наемна цена от 350 евро.Страните са се съгласили, че ако наемателят продължи ползването на наетия недвижим имот след изтичането на наемния срок, наемното отношение не се счита за продължено. Продължаването на наемното отношение трябва да бъде уговорено писмено с договор за наем между страните /чл.2, ал.2/.

Приел е за установено от удостоверение за наследници изх.№ 854/01.03.2017 г., че И. Д. е починал на 15.12.2013 г. и негови наследници по закон са: Й. И. Д.-син и Б. К. Д.-Х.-съпруга.

Прието е, че с договор с нотариална заверка с рег.№ 513/2015 г. Б. Х. и Й. Д. са извършили делба на наследството на И. Д., като в р-л II, т.2 страните са се договорили, че се задължават по отношение на намиращото се в България недвижимо имущество да предприемат юридически действия за извършването на промяна в имотния регистър и установяване на съответен режим на собственост, необходим за изпълнение на договора.

Съдът е приел, че с нотариална покана рег.№ 7666/27.03.2018 г., връчена на 26.04.2018 г., Й. Д. е поканил СД „Стела-91-Каралюцканова и сие” в 2-седмичен срок от получаването й да му заплати сумата от 12 600 евро-дължима наемна цена за процесния имот.

Посочено е, че с нотариална покана рег.№ 11548, която ищецът признава, че е получил, ответното дружество е оспорило качеството на ищеца на съсобственик на процесния имот.

Прието е, че с нова нотариална покана рег.№ 5539, връчена на 16.10.2018 г., ищецът е направил волеизявление на основание чл.238 ЗЗД за прекратяване на наемния договор от 08.05.2009 г. поради неизпълнение на задължението на ответника за заплащане на наемната цена за периода 27.03.2015 г.-01.10.2018 г. в размер на 14 700 евро, считано от момента на получаването й и му е предоставил 10-дневен срок от датата на прекратяването да освободи недвижимия имот и да му предаде държането.

Посочил е, че първоинстанционният съд е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че между наследодателя на ищеца и ответника е бил сключен договор за наем от 08.05.2009 г., както и че ответникът упражнява фактическа власт върху имота.

Съдът е приел за установено от представеното извлечение от банковата сметка на И. Д. на 21.10.2013 г., че по негова сметка е постъпила сумата от 225 евро, на 19.11.2013 г.-сумата от 145 евро, на 16.12.2013 г.-сумата от 200 евро, на 13.01.2013 г.-180 евро, на 17.02.2014 г.-180 евро, на 17.03.2014 г.-160 евро. Приел е още, че посочените суми са преведени от Н. Л. Ц., а като основание е посочено RENT.

От правна страна е прието, че договорът за наем, сключен на 08.05.2009 г. между наследодателя на ищеца-И. Д. и СД „Стела-91-Каралюцканова и сие”, не е бил прекратен с изтичането на 3-годишния срок, а е бил трансформиран в безсрочен такъв по смисъла на чл.236, ал.1 ЗЗД. Прието е още, че според цитираната норма, ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Като е тълкувал волята на страните съгласно чл.20 ЗЗД съдът е приел, че клаузата на чл.2, ал.2 от договора касае хипотеза на сключване на нов срочен договор, но не дерогира възможността за превръщането му в безсрочен при наличие на предпоставките на чл.236, ал.1 ЗЗД-продължаване на ползването на имота от наемателя и липса на противопоставяне от наемодателя. Прието е за безспорно между страните, че наемателят е продължил ползването на процесния имот и след изтичане на договорения срок, че липсват данни наемодателят да се е противопоставил. Приел е за ирелевантно за предмета на настоящия спор обстоятелството дали наемателят е заплащал наемна цена след 16.02.2012 г., тъй като наемателят е манифестирал волята си за продължаване на договора, като е продължил да го ползва и след договорения срок. Прието е, че с изтичането на 1-месечния срок, предоставен с нотариалната покана на ищеца /т. е. от 17.11.2018 г./, договорът е развален поради неизпълнение на задължението на ответника за заплащане на наемната цена за периода 27.03.2015 г.-01.10.2018 г. в размер на 14 700 евро. Прието е, че по делото липсват доказателства, а и твърдения, че ответникът е изпълнил задължението си да върне вещта, нито че е налице правно основание за осъществяваната фактическа власт върху имота.

Преценено е за неоснователно възражението за липса на активна материалноправна легитимация на ищеца, тъй като според съда от представеното удостоверение за наследници е установено, че същият е наследник на И. Д.. Прието е, че липсват доказателства да е извършена делба между сънаследниците на процесния имот и същият да се е паднал в дял на другия наследник, нито да е извършено друго разпореждане с имота. Според съда въпросът за собствеността е ирелевантен към предмета на предявения иск, който е облигационен, а не петиторен.

Прието е, че не следва да разглежда възражението за погасяване на иска по давност, тъй като същото не е заявено в срока по чл.131 ГПК и предвид разпоредбата на чл.133 ГПК е преклудирано. Според съда дори и да е своевременно заявено, възражението е неоснователно, тъй като с оглед разпоредбата на чл.114 ЗЗД давността е започнала да тече от момента на разваляне на договора /17.11.2018 г./ и към датата на предявяване на иска /14.01.2019 г./ същата не е изтекла.

При тези съображения съдът е формирал краен извод за основателност на предявения иск.

По правния въпрос:

С решение № 28/01.03.2017 г. по гр. дело № 60094/2016 г. на ВКС, IV г. о. по чл.290 ГПК е прието, че съгласно разпоредбата на чл. 20а ЗЗД уговорките между страните по договора имат силата на закон за тях. Спазването на тези уговорки и зачитането на техните последици е приравнено на законови разпоредби по отношение на страните, които са ги постигнали. Съблюдаването на спазването на тези уговорки, при възникнали спорове между страните, следва да се извърши от съда, при пълното зачитане на договореностите между страните, освен ако не са налице законови ограничения за това /недействителност/, при направени в процесуалните срокове и ред възражения за това. С оглед на това, съдът не може да постанови решение, което е в противоречие с валидните клаузи от договорите между страните. Прието е, че в този смисъл е и цитираното от касатора съдебно решение, както и трайната съдебна практика на ВКС, в т. ч. и задължителна такава.

Настоящият съдебен състав възприема тази практика на ВКС.

В противоречие с цитираната практика на ВКС въззивнят съд като е тълкувал волята на страните съгласно чл.20 ЗЗД и в нарушение на разпоредбите на чл.20а, ал.1 ЗЗД е приел, че клаузата на чл.2,ал.2 от договора за наем от 08.05.2009 г. касае хипотеза на сключване на нов срочен договор, но не дерогира възможността за превръщането му в безсрочен при наличие на предпоставките на чл.236,ал.1 ЗЗД – продължаване на ползването на имота от наемателя и липса на противопоставяне от наемодателя. Като краен резултат обжалваното решение е правилно, независимо от допуснатото нарушение на чл.20 и чл.20а, ал.1 ЗЗД от въззивния съд и не следва да бъде отменено по следните съображения:

От събраните по делото доказателства се установява, че на 08.05.2009 г. между И. Й. Д. в качеството на наемодател и СД”Стела-91-Каралюцканова и сие” в качеството на наемател е сключен договор за наем на недвижим имот. Съгласно чл.1 от договора наемодателят отдава на наемателя за временно и възмездно ползване следния свой собствен недвижим имот, находящ се в [населено място],[жк], [улица], № 1, представляващ магазин № .... в партера на ниското тяло на жилищната сграда с лице откъм [улица]със застроена площ от 22.42 кв. м., състоящ се от търговско помещение и сервизен възел при съседи: фитнес салон, стълбище, апартамент № .....и [улица]. Според чл.2,ал.1 от договора същият е сключен за срок от три години, считано от 16.02.2009 г. Уговорената наемна цена, съгласно чл.4,ал.1 от договора е в размер на 350 евро месечно и се дължи от момента на предаване на владението върху имота. Съгласно чл.2, ал.2, изр. първо от договора ако наемателят продължи ползването на наетия недвижим имот след изтичане на наемния срок, наемното отношение не се счита продължено. Според чл.2,ал.2,изр. второ продължаването на наемното отношение трябва да бъде уговорено писмено с договор за наем между страните.

Установява се от приложеното удостоверение за наследници изх.№ 854/01.03.2017 г., издадено от Столична община, че наемодателят И. Й. Д. е починал на 15.12.2013 г. и негови наследници по закон са: ищецът Й. И. Д.-син и Б. К. Д.-Х.-съпруга.

Видно от приложения договор с нотариална заверка с рег.№ 513/2015 г., сключен между Б. Х. и Й. И. Д. посочените лица са извършили делба на наследството на И. Д., като в р-л II, т.2 са се договорили, че се задължават по отношение на намиращото се в България недвижимо имущество да предприемат юридически действия за извършването на промяна в имотния регистър и установяване на съответен режим на собственост, необходим за изпълнение на договора.

От приложената по делото в превод извадка от вписване на смърт № S 5344/2017 г. се установява, че Б. К. Д.-Х. е починала на 24.06.2017 г. в К..

С нотариална покана рег.№ 7666/27.03.2018 г., връчена на СД „Стела-91-Каралюцканова и сие” на 26.04.2018 г., Й. Д. поканил дружествово в 2-седмичен срок от получаването й да му заплати сумата от 12 600 евро-дължима наемна цена за процесния имот.

Установява се по делото, че с нотариална покана рег.№ 11548/14.05.2018 г., която ищецът Й. Д. признава, че е получил, ответното дружество е оспорило качеството на ищеца на съсобственик на процесния имот.

С нотариална покана рег.№ 5539 от 08.10.2018 г., връчена на ответното дружество на 16.10.2018 г., ищецът на основание чл.238 ЗЗД е направил волеизявление за прекратяване на наемния договор от 08.05.2009 г. поради неизпълнение на задължението на ответника за заплащане на наемната цена за периода 27.03.2015 г.-01.10.2018 г. в размер на 14 700 евро, в едномесечен срок от момента на получаването й и му е предоставил 10-дневен срок от датата на прекратяването да освободи недвижимия имот и да му предаде държането.

Първоинстанционният съд е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че между наследодателя на ищеца и ответника е бил сключен договор за наем от 08.05.2009 г., както и че ответникът упражнява фактическа власт върху имота.

Установява се по делото от приложеното извлечение от банковата сметка на И. Д. за периода от 01.10.2013 г. до 27.03.2015 г., че по негова сметка е постъпила на 21.10.2013 сумата от 225 евро, на 19.11.2013 г.-сумата от 145 евро, на 16.12.2013 г.-сумата от 200 евро, на 13.01.2013 г.-180 евро, на 17.02.2014 г.-180 евро, на 17.03.2014 г.-160 евро. Посочените суми са преведени от Н. Л. Ц. с посочено основание за превод - RENT.

Като взема предвид така установените факти съдът намира, че предявеният иск е основателен.

Съгласно разпоредбата на чл.233,ал.1 ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта. Предявеният иск от Й. И. Д. е с правна квалификация чл.233,ал.1 ЗЗД.

Съдът приема за установено по делото, че между И. Й. Д. наемодател и наследодател на ищеца Й. И. Д. и ответника СД”Стела-91-Каралючканова и сие” гр. София на 08.05.2009 г. е сключен валиден договор за наем на недвижим имот, находящ се в [населено място],[жк], [улица], представляващ магазин № .... в партера на ниското тяло на жилищната сграда с лице откъм [улица]със застроена площ от 22,42 кв. м., състоящ се от търговско помещение и сервизен възел. Договорът за наем е срочен – за три години, считано от 16.02.2009 г. – чл.2,ал.1 от договора.

Като тълкува разпоредбите на чл.2,ал.1 и ал.2 от сключения договор за наем от 08.05.2009 г. при спазване критериите, посочени в чл.20 ЗЗД - отделните уговорки се тълкуват във връзка една с друга и всяка от тях се схваща в смисъла на целия договор с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността съдът приема, че този договор е бил прекратен с изтичането на уговорения 3-годишен срок и не е трансформиран в безсрочен договор на основание чл.236,ал.1 ЗЗД. В чл.2,ал.1 от Договора за наем волята на страните е ясно изразена и е постигнато съгласие, според което същият се сключва за срок от три години с посочен начален момент – 16.02.2009 г. В ал.2 на чл.2 от договора за наем изрично е предвидено от страните, че след изтичане на срока наемното отношение не се счита продължено и, че продължаването му трябва да бъде уговорено писмено с договор за наем между страните. Тълкуването на тази клауза налага извод, че страните по договора са изключили възможността, предвидена в чл.236,ал.1 ЗЗД за трансформиране на договора в безсрочен, при наличие на предпоставките, предвидени в цитирания текст – след изтичане на срока на наемния договор ползването на недвижимия имот да е продължило със знанието и без противопоставяне на наемодателя. Освен това тълкуването на чл.2,ал.2 от процесния договор за наем налага извод, че наемодателят И. Д. ясно и недвусмислено се е противопоставил ползването на недвижимия имота от наемодателя да продължи след изтичане на срока на договора. Съгласно разпоредбата на чл.20а ЗЗД така сключения договор има силата на закон за страните, които са го сключили. С оглед изложения извод, че сключения договор за наем от 08.05.2009 г. е прекратен с изтичане на срока на договора и не е трансформиран в безсрочен на основание чл.236,ал.1 ЗЗД волеизявлението на ищеца, обективирано в нотариална покана рег. № 5539, връчена на ответника на 16.10.2018 г. за прекратяване на наемния договор, поради неизпълнение задължението на ответника за заплащане на наемна цена е без правно значение. Към момента на връчване на нотариалната покана на ответника – 16.10.2018 г., наемният договор вече е бил прекратен.

Неправилно въззивният съд е тълкувал клаузата на чл.2,ал.2 от сключения договор за наем по критериите, установени в чл.20 ЗЗД и е приел, че тази клауза касае хипотеза на сключване на нов срочен договор, но не дерогира възможността за превръщането му в безсрочен при наличие на предпоставките на чл.236,ал.1 ЗЗД – продължаване на ползването на процесния имот от наемателя и липса на противопоставяне от наемодателя.

Установено е по делото, че ползването на процесния имот от наемателя е продължило и след прекратяване на договора за наем на 17.02.2012 г. , като наемодателят изрично с клаузата на чл.2,ал.2 от договора се е противопоставил на това ползване.

Съгласно разпоредбата на чл.236,ал.2 ЗЗД ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. При наличие на посочените предпоставки в цитирания текст по силата на закона възниква едно последващо ново правоотношение между бившия наемодател и бившия наемател, което замества прекратеното наемно правоотношение. Правопораждащия юридически факт е прекратяването на наемния договор и ползването на имота от наемателя въпреки противопоставянето на наемодателя. Това правоотношение е различно от наемното и възниква както се посочи по силата на закона, против волята на наемодателя. Съдържанието на правоотношението е определено в закона – чл.236,ал.2 ЗЗД, който предвижда, че наемателят дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

Съгласно практиката на ВКС, която настоящият съдебен състав споделя след прекратяване на договора за наем и продължилото ползване на вещта от наемателя при противопоставяне от наемодателя между страните по договора за наем възниква едно „квазинаемно” правоотношение по силата на закона, като задължението за заплащане на наемна цена има не престационен, а обезщетителен характер, което от своя страна не лишава наемодателят от правото му да иска овъзмездяване на действително претърпените вреди, ако успее да ги докаже. Това ново правоотношение, което възниква ex lege има същото съдържание, както и прекратеното с една разлика вместо наемна цена, наемодателят ще дължи обезщетение за противоправно ползване, което по размер не може да бъде по –малко от наемната вноска. Юридическият факт от който възниква това „квазинаемно” правоотношение е прекратяването на наемния договор и ползването на имота от наемателя въпреки противопоставянето на наемодателя. Това правоотношение продължава да съществува между страните до момента, в който наемателят предаде имота на наемодателя. Задължението за предаване на имота, както при наемния договор, така и при „квазинаемното” правоотношение е на наемателя. Същия не може да изостави имота, а следва да предприеме активни действия по реалното му предаване на наемодателя. Задължението за предаване на имота възниква от момента на прекратяване на наемния договор, но с оглед разпоредбата на чл.236,ал.2 ЗЗД продължава да съществува през цялото време на възникналото впоследствие „квазинаемно” правоотношение и е без точно определен момент на изпълнение, като погасяването му е в зависимост от волята на наемателя, който следва да предприеме действията по предаването. Поради това за периода, през който съществува „квазинаемното” правоотношение наемателят е в забава по отношение на задължението да предаде имота, като от всеки ден забава започва да тече отделна давност. Предвидената в чл.236,ал.2 ЗЗД възможност по силата на закона да възникне след прекратяване на наемния договор на „квазинаемно” правоотношение представлява своеобразна санкция за неизпълнение на задължението на наемателя да предаде имота на наемодателя, което предполага, че това задължение съществува през цялото време, през което съществува тази санкция.

Съобразявайки посоченото съдът приема, че след прекратяване на наемния договор от 08.05.2009 г., поради изтичане на уговорения тригодишен срок на 16.02.2012 г. между страните по договора – наемодателя И. Д. и наемателя СД”Стела-91 Каралюцканова и сие” е възникнало „квазинаемно” правоотношение по силата на закона, което има същото съдържание, както и прекратеното с една разлика, вместо наемна цена, наемодателят дължи обезщетение за противоправно ползване, което по размер не може да бъде по-малко от наемната вноска. След смъртта на наемодателя, настъпила на 15.12.2013 г. страна в правоотношението на основание законово наследствено правоприемство е ищецът и негов наследник Й. Д.. С оглед наличието на „квазинаемно”правоотношение между страните е неоснователен доводът на ответника, че претенцията на ищеца за връщане на наетия имот е погасена по давност. Както се посочи по-горе за целия период от съществуване на „квазинаемното правоотношение” наемателят е в забава, като за всеки ден тече нова давност, поради което същата не е изтекла към момента на предявяване на иска.

Неоснователно е възражението на ответника-жалбоподател за липса на активна материалноправна легитимация на ищеца, тъй като по делото се установява от приложеното удостоверение за наследници, че същият е наследник по закон на починалия наемодател И. Д. – негов син. В производството по предявения иск по чл.233,ал.1 ЗЗД собствеността на имота не е предмет на доказване, тъй като задълженията по наемния договор, включително връщане на държането на имота след прекратяване на договора имат облигационен, а не вещноправен характер.

Като взема предвид изложеното съдът приема, че предявеният иск е основателен и следва да се уважи. До същият краен извод е стигнал и въззивния съд, поради което обжалваното решение следва да се остави в сила.

С оглед изхода на делото в полза на ответника по касационната жалба следва да се присъди сумата 1100 лв. разноски по делото за настоящото производство за адвокатско възнаграждение.

Водим от гореизложеното Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение

Р Е Ш И :

Оставя в сила въззивно решение № 4664/31.07.2020 г. по гр. дело № 15049/2019 г. на Софийски градски съд.

Осъжда СД”Стела-91 Каралюцканова и сие”, ЕИК 121250951, със седалище и адрес на управление, [населено място],[жк], [жилищен адрес] да заплати на Й. И. Д., [населено място], с ЛНЧ [ЕГН][жк], [улица], № 1, ет.2,ап.8 сумата 1100 лева разноски по делото за производството пред ВКС за адвокатско възнаграждение.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: