ВКС разглежда хипотезата, в която продавач не предава владението на купувача и впоследствие се позовава на придобивна давност. Как обаче продавачът манифестира нмерението си за своене на вещта?

Какво се случва, когато продавач на недвижим имот не го напуска след сделката?

Един често срещан, но правно интересен казус достига до Върховния касационен съд (ВКС) – какво се случва, когато продавач на недвижим имот не го напуска след сделката, а продължава да го използва като свой? Може ли този продавач, след години, да се позове на придобивна давност и да си върне собствеността от купувача? С ново решение ВКС дава ясен отговор на този въпрос, като разяснява ключови аспекти на институтите на владението и държането.

Фактическата обстановка по казуса

Историята започва през 2005 г., когато едноличен търговец закупува недвижим имот, състоящ се от промишлени и селскостопански сгради. Той развива в имота търговска дейност – производство на хляб, и живее в част от сградите.

През 2009 г. търговецът продава същия имот на двама купувачи. Въпреки продажбата, той не предава фактическата власт върху имота, а продължава да живее и работи в него, да плаща данъците и консумативните разходи. Купувачите, от своя страна, посещават имота всяка година, помагат на продавача в дейността му и при извършването на ремонти.

Единадесет години по-късно, през 2020 г., продавачът се снабдява с констативен нотариален акт, с който е признат за собственик на имота на основание изтекла придобивна давност. Това мотивира купувачите, които са платили за имота през 2009 г., да предявят иск за собственост, за да защитят правата си.

Първоинстанционният и въззивният съд отхвърлят иска им. Те приемат, че продавачът никога не е губил владението върху имота и го е своил непрекъснато, явно и несмущавано, поради което е придобил собствеността по давност.

Продавачът – владелец или държател?

Върховният касационен съд стига до коренно различен извод. За да се произнесе, съдът разглежда правния въпрос дали ответникът по делото трябва да докаже начина, по който е установил владение, за да се приеме, че то е явно. ВКС потвърждава своята трайна практика, че владението, като елемент от придобивната давност, трябва да бъде явно и несъмнено, така че действителният собственик да може да научи за него и да се защити.

В решението си съдът припомня различието между понятията „владелец“ и „държател“.

• Владелец е този, който упражнява фактическа власт върху вещ, която държи като своя (чл. 68 ЗС).
• Държател е този, който упражнява фактическа власт върху вещ, която не държи като своя (чл. 68, ал. 2 ЗС).

ВКС приема, че когато едно лице продаде свой имот, но продължи да го държи, то вече няма качеството на владелец. С акта на продажбата той е прехвърлил всички правомощия на собственика, включително и владението, на купувача. От този момент нататък продавачът се превръща в държател, който упражнява фактическата власт за новия собственик.

За да може един държател да започне да владее имота за себе си и да постави началото на 10-годишния давностен срок, той трябва да извърши т.нар. промяна в намерението (interversio possessionis). Тази промяна обаче не може да остане скрита. ВКС подчертава:

За да промени държанието във владение като предпоставка за придобиване по давност на чужд имот, държателят трябва да демонстрира промяна в намерението за своене на имота (interversio possessionis), която да е открито демонстрирана спрямо собственика, за да се обезпечи възможността последният да предприеме действия за защита на правото си.

Според съда, справедливостта изисква собственикът да не бъде лишен от имота си поради действия, за които не е могъл да узнае. Следователно продавачът е трябвало да покаже на купувачите по ясен и недвусмислен начин, че вече не държи имота за тях, а започва да го владее за себе си с намерение да го придобие.

Заключението на Върховния касационен съд

В конкретния случай ВКС констатира, че липсват доказателства продавачът да е демонстрирал такава промяна в намерението си спрямо купувачите. Действия като плащането на данъци и сметки, продължаващото живеене и работа в имота не са достатъчни, за да се приеме, че той е отблъснал правата на новите собственици. Поради това, неговото възражение за придобиване на имота по давност е неоснователно.

Върховният касационен съд отменя решенията на долните инстанции и уважава иска на купувачите. С окончателното решение се признава тяхното право на собственост и се осъжда продавачът да им предаде владението върху имота.