Върховният касационен съд разяснява, че придобивната давност за подпокривни пространства започва да тече едва след реалната промяна на тяхното предназначение, а не от момента на обикновеното им ползване.

Въведение

В едно скорошно решение Върховният касационен съд (ВКС) разглежда казус, свързан със собствеността на таванско помещение в сграда – етажна собственост. Съдът дава важни разяснения относно правния статут на подпокривните пространства като общи части по предназначение и началния момент, от който може да започне да тече придобивна давност за тях.

Фактическа обстановка

Спорът възниква между собствениците на двата жилищни етажа в сграда. Ищцата, собственик на първия етаж, твърди, че таванското помещение с площ от 166 кв.м. е обща част на сградата и поради това тя притежава идеални части от него. Ответниците, които са собственици на втория етаж, оспорват това, като поддържат, че са придобили по давност цялото таванско помещение, тъй като техни праводатели и впоследствие те самите са го ползвали необезпокоявано като ателие (студио) още от 1995 г.

В периода след 2017 г. ответниците извършват преустройство, с което превръщат таванското пространство в самостоятелно жилище. Именно тези действия стават повод за завеждане на делото, с което ищцата иска да се признае, че ответниците не са собственици на тавана, както и да бъдат осъдени да премахнат извършените преустройства.

Правни изводи на Върховния касационен съд

Върховният касационен съд отменя решението на въззивната инстанция, като приема, че то е очевидно неправилно в частта относно придобиването на тавана по давност.

Статут на подпокривното пространство (тавана)

ВКС потвърждава, че още при изграждането на сградата таванското помещение е представлявало обща част по предназначение. Това е така, защото то притежава необходимите височина, обем и достъп, които позволяват в него да бъдат обособени самостоятелни обекти. Съдът отхвърля тезата на ответниците, че таванът е бил самостоятелен обект от самото начало, тъй като в него не е имало санитарен възел и не е притежавал самостоятелно функционално предназначение, като например на жилище или ателие.

Промяна на предназначението и придобивна давност

Централният въпрос, на който отговаря съдът, е от кой момент може да започне да тече придобивна давност върху обща част по предназначение. ВКС се позовава на трайната съдебна практика, включително Тълкувателно решение № 34/1983 г. на ОСГК на ВС, и подчертава, че:

подпокривното пространство (таванът), който е обща част от сградата, не може да бъде обект на прехвърлителни сделки и съдебна делба, нито да се придобива с давностно владение, докато не бъде променено предназначението му.

Съдът намира за очевидно неправилен извода на долната инстанция, че давността е започнала да тече през 1995 г. Простият факт, че един от етажните собственици е използвал пространството (дори като студио), не води автоматично до извод, че е налице съгласие от другия собственик за промяна на предназначението му. Такова съгласие би могло да бъде изразено и с конклудентни действия, например при извършване на реално преустройство в самостоятелен обект, но при знанието и непротивопоставянето на останалите собственици.

В конкретния случай, реалната промяна на предназначението настъпва едва през 2017 г., когато ответниците започват преустройството на тавана в жилище. Едва от този момент би могла да започне да тече придобивна давност. Тъй като искът е предявен през 2019 г., давностният срок от 10 години не е изтекъл.

Какъв е резултатът за собствеността?

Въз основа на документите за собственост по делото, ВКС установява, че правата на страните в общите части на сградата са равни. След като таванът е обща част, то ищцата и ответниците са негови съсобственици при равни квоти – по 50% идеални части за всяка от страните. Поради това решението на долната инстанция, с което се признава собствеността на ответниците върху 50% от тавана, е оставено в сила, но е отменено в частта, с която им се признават права и върху дела на ищцата.

Относно иска за премахване на преустройството

ВКС отхвърля иска по чл. 109 от Закона за собствеността за премахване на извършените строителни работи. Съдът приема, че ищцата не е доказала как преустройството на тавана в жилище пречи на упражняването на правото ѝ на собственост върху нейния апартамент на първия етаж. ВКС отбелязва, че правата на ищцата като съсобственик на новосъздадения апартамент могат да бъдат защитени чрез други правни средства (например искове за делба или за обезщетение за ползване).